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Ganz allgemein gilt, dass die Möglichkeit zur Einflussnahme stets gesellschaftsrechtlich begründet sein muss; daher hat der OGH mit Bezug auf eine GmbH & Co KG zu 1 Ob 73/10g bereits ausgesprochen, dass eine Änderung bei den Kommanditisten keinen Machtwechsel bewirkt, und erst mit dem Kippen der Mehrheitsverhältnisse in der Komplementär-GmbH den anhebungsrelevanten Tatbestand gem § 12a Abs 3 MRG als erfüllt angesehen; dieser Entscheidung lag zugrunde, dass bei der Mietergesellschaft die Kommanditisten mit den Gesellschaftern der Komplementär-GmbH ident waren; eine solche Konstellation spricht die Revisionsrekurswerberin aber an, wenn sie darauf verweist, dass es sich bei der Antragsgegnerin um eine „Familien-GmbH & Co KG“ handle, und damit ebenfalls auf die Identität von Kommanditisten und Gesellschaftern der Komplementär-GmbH abzielt; dass diese, wie im vorliegenden Fall, zueinander in einem Verwandtschaftsverhältnis standen, führt bei der ohnedies personalistisch ausgerichteten Struktur einer KG keineswegs zu einer anderen Beurteilung, sodass die Auffassung des Rekursgerichts zum Machtwechsel den in der Rsp des OGH zur GmbH & Co KG vertretenen Grundsätzen entspricht

 
GZ 5 Ob 155/18g, 06.11.2018
 
OGH: Zur Anwendung des § 12a Abs 3 MRG wird nach gefestigter Rsp des OGH die sog Machtwechseltheorie vertreten. Maßgeblich ist danach, ob auf Mieterseite ein Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht eingetreten ist.
 
Voraussetzung für eine Anhebung des Hauptmietzinses nach § 12a Abs 3 MRG ist eine Änderung der Einflussmöglichkeit innerhalb der betroffenen Mietergesellschaft, die kumulativ sowohl für den rechtlichen als auch für den wirtschaftlichen Bereich gegeben sein muss. Ein derartiger Machtwechsel wird grundsätzlich dann bejaht, wenn es zum „Kippen der Mehrheitsverhältnisse“ gekommen ist.
 
Eine bloße rechtliche Änderung, mit der eine wirtschaftliche nicht einhergeht, führt demgegenüber nicht zur Mietzinsanhebung.
 
Die Antragstellerin und Vermieterin begründete ihr Begehren auf Feststellung, dass sie berechtigt sei, ab 1. 7. 2016 einen gem § 12a Abs 3 MRG erhöhten Hauptmietzins zu verlangen, im Wesentlichen damit, dass eine GmbH & Co KG nicht als gesetzestypische KG angesehen werden könne, weil in ihr der Komplementär idR nicht am Gesellschaftskapital beteiligt und oftmals sogar vom Stimmrecht ausgeschlossen sei. Die Funktion der GmbH beschränke sich dann auf die einer reinen Arbeitsgesellschafterin, die die Geschäftsführung der KG ausübe, aber bei der Willensbildung kein Mitspracherecht habe. Das sei insbesondere dann naheliegend, wenn es sich – wie im vorliegenden Fall – bei der Mietergesellschaft um eine „Familien-GmbH & Co KG“ handle, weswegen für die Anwendbarkeit des § 12a Abs 3 MRG die Änderungen bei den Kommanditisten maßgeblich seien. Mit dem Tod eines Kommanditisten im Jahr 2016 hätten sich die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Mietergesellschaft geändert, weil nunmehr dessen Sohn, der ab dem Jahr 2005 über 50 % der Kommanditanteile verfügt habe, nunmehr 75 % dieser Anteile halte, wobei die verbleibenden 25 % ebenfalls für ihn treuhändig gehalten würden.
 
Das Rekursgericht bestätigte die Abweisung des Erhöhungsantrags durch das Erstgericht. Bereits der Eintritt der GmbH, in der der Sohn stets Mehrheitsgesellschafter gewesen sei und als solcher 75 % der Gesellschaftsanteile gehalten habe, als Komplementärin in die KG im Jahr 1991 sei als entscheidende Änderung der Machtverhältnisse anzusehen, selbst wenn den Kommanditisten im Gesellschaftsvertrag der KG besondere Rechte (etwa auch Weisungsbefugnisse) eingeräumt worden sein sollten. Damit sei der maßgebliche Einfluss des verstorbenen Kommanditisten und ursprünglichen Komplementärs bereits im Jahr 1991 jenem der von seinem Sohn dominierten GmbH gewichen, sodass sämtliche nachfolgenden Veränderungen dessen ohnedies bereits entscheidenden Einfluss lediglich gestärkt hätten, aber keine Veränderung iSd § 12a Abs 3 MRG mehr bewirken hätten können.
 
Zu den Voraussetzungen für eine Anwendung des § 12a Abs 3 MRG iZm einer KG liegt bereits umfangreich höchstgerichtliche Rsp vor. Danach wird im Allgemeinen bei KG eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten angenommen, wenn sich die Beteiligungsverhältnisse bei den kraft Gesetzes geschäftsführungsbefugten Komplementären entscheidend ändern oder der einzige Komplementär ausgetauscht wird.
 
Wird der einzige Komplementär durch eine GmbH ersetzt, liegt unabhängig von der Gestaltung des Innenverhältnisses jedenfalls eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten vor.
 
Die Antragstellerin stellt diese Rsp, an der sich das Rekursgericht orientierte, nicht grundsätzlich in Frage, sondern meint, sie käme im vorliegenden Fall nicht zum Tragen, weil es sich bei der Antragsgegnerin nicht um eine gesetzestypische KG handle, sondern um eine „Familien-GmbH & Co KG“, bei der (insbesondere) die Willensbildung maßgeblich bzw ausschließlich bei den Kommanditisten liege. Dazu beruft sie sich ua auf die Entscheidung 5 Ob 21/04f, aus der sie ableitet, dass bereits das bloße Hinzutreten eines Kommanditisten als ausreichend für eine maßgebliche Änderung iSd § 12a Abs 3 MRG erachtet werde. Richtig ist lediglich, dass der OGH in dieser Entscheidung ausgesprochen hat, dass sich in Kommanditgesellschaften eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten aus vielerlei Umständen ergeben kann. Das bloße Hinzutreten eines Kommanditisten wurde aber gerade nicht als ausreichend angesehen. Ausschlaggebend war in dem zu 5 Ob 21/04f entschiedenen Fall letztlich, dass die einzig verbliebene Komplementärin Mehrheitsgesellschafterin wurde.
 
Ganz allgemein gilt, dass die Möglichkeit zur Einflussnahme stets gesellschaftsrechtlich begründet sein muss. Daher hat der OGH mit Bezug auf eine GmbH & Co KG zu 1 Ob 73/10g bereits ausgesprochen, dass eine Änderung bei den Kommanditisten keinen Machtwechsel bewirkt, und erst mit dem Kippen der Mehrheitsverhältnisse in der Komplementär-GmbH den anhebungsrelevanten Tatbestand gem § 12a Abs 3 MRG als erfüllt angesehen. Dieser Entscheidung lag zugrunde, dass bei der Mietergesellschaft die Kommanditisten mit den Gesellschaftern der Komplementär-GmbH ident waren. Eine solche Konstellation spricht die Revisionsrekurswerberin aber an, wenn sie darauf verweist, dass es sich bei der Antragsgegnerin um eine „Familien-GmbH & Co KG“ handle, und damit ebenfalls auf die Identität von Kommanditisten und Gesellschaftern der Komplementär-GmbH abzielt. Dass diese, wie im vorliegenden Fall, zueinander in einem Verwandtschaftsverhältnis standen, führt bei der ohnedies personalistisch ausgerichteten Struktur einer KG keineswegs zu einer anderen Beurteilung, sodass die Auffassung des Rekursgerichts zum Machtwechsel den in der Rsp des OGH zur GmbH & Co KG vertretenen Grundsätzen entspricht.
 
Als wesentlich sieht die Revisionsrekurswerberin weiters an, dass den Kommanditisten der Antragsgegnerin aufgrund des Gesellschaftsvertrags maßgebliche Mitwirkungsrechte an der Willensbildung bzw der Geschäftsführung der Mietergesellschaft zukommen sollen. Sie bemängelt, dass ihrem Antrag, der Mietergesellschaft die Vorlage des Gesellschaftsvertrags aus dem Jahr 1991 aufzutragen, nicht entsprochen worden sei. Auch mit diesen Argumenten spricht sie keine erhebliche Rechtsfrage an.
 
Allfällige interne Absprachen zwischen den Gesellschaftern sind nach der Judikatur bei der Beurteilung der Frage, ob sich gem § 12a Abs 3 erster Satz MRG die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in einer Mieter-Gesellschaft entscheidend geändert haben, nicht maßgeblich. Das soll jedenfalls solange gelten, als sie nicht iSd § 12a Abs 3 letzter Satz MRG der Umgehung dienten.
 
Die Antragstellerin behauptete gar nicht, dass die Regelungen des Gesellschaftsvertrags den Zweck verfolgten, die Ausübung des Mietzinsanhebungsrechts durch sie hintanzuhalten. Eine Umgehung des § 12a Abs 3 MRG durch die von ihr behaupteten gesellschaftsvertraglichen Regelungen scheint in Anbetracht des vor dem 1. 10. 1993 geschlossenen (dazu § 46a Abs 1 MRG) Vertrags auch ausgeschlossen. Damit begründet es auch keine vom OGH über außerordentlichen Revisionsrekurs aufzugreifende Fehlbeurteilung des Rekursgerichts, wenn es den Inhalt des Gesellschaftsvertrags als rechtlich nicht maßgeblich angesehen hat.
 
Inwieweit es den Mietzinsanhebungstatbestand des § 12a Abs 3 MRG verwirklichen soll, dass der bisherige 75 % Gesellschafter der Komplementär-GmbH infolge des Todes seines Vaters im Jahr 2016 weitere 12,5 % der Anteile erhielt, oder – wie die Antragstellerin unter Berufung auf eine Treuhandkonstruktion meint – überhaupt zum Alleingesellschafter wurde, kann schon deshalb nicht nachvollzogen werden, weil ein Machtwechsel begrifflich eine Verschiebung der maßgeblichen Einflussmöglichkeiten in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht erfordert. Das ist aber nicht der Fall, wenn lediglich die Machtposition des ohnedies dominierenden Gesellschafters gestärkt wird.