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Ein vereinbarter abweichender Aufteilungsschlüssel iSd § 32 Abs 2 WEG 2002 kann nicht bloß in Prozentsatzverschiebungen bestehen, sondern auch in einer den Wohnungseigentümer unmittelbar treffenden Kostentragungspflicht; der Antragsteller zieht nicht in Zweifel, dass es sich bei der in Punkt VII. des Wohnungseigentumsvertrags enthaltenen Regelung, wonach er als Eigentümer der top 1 die Kosten der Erhaltung des gesamten Bereichs (also auch der Allgemeinteile) der Shedhalle seines Wohnungseigentumsobjekts zur Gänze zu tragen hat, um eine Vereinbarung nach § 32 Abs 2 WEG 2002 handelt; seine Ansicht, diese wäre dahin zu interpretierten, dass keine gesonderte Rücklage gebildet werden müsse, weil ihm damit nicht nur die Kostentragungs-, sondern auch die Erhaltungspflicht übertragen worden sei, findet im Wortlaut der Vereinbarung jedoch keine Deckung; die Vereinbarung einer abweichenden Abrechnungseinheit für die Shedhalle und die Bildung einer Rücklage für diese bedeutet keineswegs, dass er von den (übrigen) Aufwendungen der Liegenschaft befreit wäre; dass er diese einschließlich der Beiträge zur Rücklage im Verhältnis seiner Miteigentumsanteile zu tragen hat, folgt aus § 32 Abs 1 WEG 2002

 
GZ 5 Ob 160/18t, 03.10.2018
 
OGH: Nach § 32 Abs 2 WEG 2002 können sämtliche Wohnungseigentümer (ua) einen vom Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile nach § 32 Abs 1 WEG 2002 abweichenden Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegen. Solche Vereinbarungen bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform. Ein vereinbarter abweichender Aufteilungsschlüssel iSd § 32 Abs 2 WEG 2002 kann nicht bloß in Prozentsatzverschiebungen bestehen, sondern auch in einer den Wohnungseigentümer unmittelbar treffenden Kostentragungspflicht. Durch die Festsetzung einer abweichenden Abrechnungseinheit wird die Abrechnungseinheit Liegenschaft unterteilt und der Kreis von Miteigentümern bestimmt, die die Aufwendungen für diese Abrechnungseinheit zu tragen haben.
 
Der Antragsteller zieht nicht in Zweifel, dass es sich bei der in Punkt VII. des Wohnungseigentumsvertrags enthaltenen Regelung, wonach er als Eigentümer der top 1 die Kosten der Erhaltung des gesamten Bereichs (also auch der Allgemeinteile) der Shedhalle seines Wohnungseigentumsobjekts zur Gänze zu tragen hat, um eine Vereinbarung nach § 32 Abs 2 WEG 2002 handelt. Seine Ansicht, diese wäre dahin zu interpretierten, dass keine gesonderte Rücklage gebildet werden müsse, weil ihm damit nicht nur die Kostentragungs-, sondern auch die Erhaltungspflicht übertragen worden sei, findet im Wortlaut der Vereinbarung jedoch keine Deckung. Der Wohnungseigentumsvertrag und Vereinbarungen der Mit- und Wohnungseigentümer nach § 32 Abs 2 WEG 2002 sind nach dem einer objektiven Auslegung zugänglichen Wortlaut zu interpretieren. Ausgehend davon liegt keine im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung des Rekursgerichts vor, wenn es in dieser Vertragsbestimmung lediglich eine Regelung über die Kostentragung sah. Die Überlegungen des Revisionsrekurswerbers zur Entscheidung 5 Ob 212/13g sind demgegenüber ebenso unerheblich, wie seine Erwägungen zum hypothetischen Parteiwillen.
 
Besteht eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit, ist die Bildung einer gesonderten Rücklage zulässig (§ 31 Abs 4 WEG 2002) und zweckmäßig.
 
Der Antragsteller beruft sich auf eine Gesetzwidrigkeit (§ 24 Abs 6 WEG 2002) der von der Mehrheit beschlossenen Rücklage für die Erhaltung der allgemeinen Teile der Shedhalle seines Wohnungseigentumsobjekts, die er im Wesentlichen damit begründet, dass er danach sowohl zur allgemeinen als auch zur gesonderten Rücklage beizutragen habe. Damit zeigt er aber schon deshalb keine Fehlbeurteilung des Rekursgerichts auf, weil die Vereinbarung einer abweichenden Abrechnungseinheit für die Shedhalle und die Bildung einer Rücklage für diese hier keineswegs bedeutet, dass er von den (übrigen) Aufwendungen der Liegenschaft befreit wäre. Dass er diese einschließlich der Beiträge zur Rücklage im Verhältnis seiner Miteigentumsanteile zu tragen hat, folgt aus § 32 Abs 1 WEG 2002. Naturgemäß kann der Aufwand für Erhaltungsarbeiten, die zwar ihrer Art nach feststehen, aber noch nicht durchgeführt sind, nur geschätzt werden. Dem trägt § 31 Abs 1 WEG 2002 Rechnung, wonach bei der Festlegung der Beiträge zur Rücklage auf die voraussichtliche Entwicklung der Aufwendungen Bedacht zu nehmen ist. Warum daraus eine Fehlbeurteilung des Rekursgerichts abzuleiten wäre, das die beschlossene Dotierung der Sonderrücklage in Anbetracht des Sanierungsbedarfs als angemessen beurteilte, bleibt nach den Ausführungen des Revisionsrekurswerbers unklar. Soweit er damit argumentiert, dass „die übrigen Wohnungseigentümer über den Kopf des Antragstellers Erhaltungsmaßnahmen beschließen“ könnten, und dabei offensichtlich für ihn nicht abschätzbare Kosten fürchtet, ist er auf die §§ 28, 29 WEG 2002 sowie § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 zu verweisen, der jedem Wohnungseigentümer die Möglichkeit eröffnet, in Bezug auf die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft auch gegen den grundsätzlich maßgebenden Mehrheitswillen aufzutreten und gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.