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Maßgebend für den Charakter als notwendig allgemeiner Teil ist die Zweckbestimmung innerhalb der Gesamtliegenschaft; entgegenstehende Vereinbarungen können grundsätzlich an der mangelnden Wohnungseigentumstauglichkeit notwendig allgemeiner Teile nichts ändern; der Umstand alleine, dass sich die Erstantragsgegnerin im Wege eines Contracting-Vertrags zur Lieferung von Heizwärme nicht nur gegenüber den anderen Mit- und Wohnungseigentümern der Anlage verpflichtet hat, sondern von dieser Heizungsanlage aus auch ein weiteres Objekt mit Wärme beliefert wird, ändert nichts daran, dass nach den Feststellungen von einer nicht nur bau-, sondern auch wohnungseigentumsrechtlichen Widmung der Top 62 und Top 63 als Bunker für die Hackschnitzelheizung und Heizraum auszugehen ist und diese Objekte seit Errichtung der Anlage nur in diesem Sinn verwendet wurden

 
GZ 5 Ob 74/18w, 03.10.2018
 
OGH: Nach gesicherter Rsp sind Teile des Hauses, auf deren Mitbenützung auch Dritte angewiesen sind, um ihre individuellen oder gemeinschaftlichen Nutzungsrechte ausüben zu können, als allgemeine Teile der Liegenschaft zu beurteilen, an denen Wohnungseigentum nicht begründet werden kann. Bei einem insoweit vorliegenden Verstoß gegen zwingende Grundsätze steht ein Antrag nach § 9 Abs 2 Z 1 WEG 2002 – unbefristet und ohne Bagatellgrenze – offen. Grundsätzlich liegt ein notwendig allgemeiner Teil iSd § 2 Abs 4 zweiter Fall WEG 2002 dann vor, wenn das Objekt kraft faktischer Beschaffenheit von vornherein nicht als Wohnung oder Zubehör nutzbar ist, weil ihm die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich benutzt zu werden. Dass mit dem 3. WÄG 1994 in den Text des damaligen § 1 Abs 4 WEG 1975 neben der Hausbesorgerwohnung auch die gemeinsame Wärmeversorgungsanlage ausdrücklich eingefügt wurde, brachte ebenso wenig eine inhaltliche Änderung wie der Entfall dieses Passus im Zug der WRN 2000. Maßgebend für den Charakter als notwendig allgemeiner Teil ist unverändert die Zweckbestimmung innerhalb der Gesamtliegenschaft. Entgegenstehende Vereinbarungen können grundsätzlich an der mangelnden Wohnungseigentumstauglichkeit notwendig allgemeiner Teile nichts ändern.
 
Demgemäß wurden bereits der Zugang zum Heizraum, der Heizraum selbst und eine Heizungspumpe im Vorhaus der Anlage bei der „Übergabestelle“ eines mit Fernwärme beheizten Objekts als notwendiger allgemeiner Teil der Liegenschaft beurteilt.
 
An diesen in der Rsp vertretenen Grundsätzen hat sich das Rekursgericht orientiert und sie auf den konkreten Einzelfall jedenfalls vertretbar angewendet. Der Umstand alleine, dass sich die Erstantragsgegnerin im Wege eines Contracting-Vertrags zur Lieferung von Heizwärme nicht nur gegenüber den anderen Mit- und Wohnungseigentümern der Anlage verpflichtet hat, sondern von dieser Heizungsanlage aus auch ein weiteres Objekt mit Wärme beliefert wird, ändert nichts daran, dass nach den Feststellungen von einer nicht nur bau-, sondern auch wohnungseigentumsrechtlichen Widmung der Top 62 und Top 63 als Bunker für die Hackschnitzelheizung und Heizraum auszugehen ist und diese Objekte seit Errichtung der Anlage nur in diesem Sinn verwendet wurden.
 
Für die im Revisionsrekurs monierte Widmung als Geschäftslokal eines Fernwärmeerzeugungsunternehmens fehlt es an einer ausreichenden Grundlage im Sachverhalt, wonach die im Heizraum etablierte Hackschnitzelheizung der zentralen Wärmeversorgung der gesamten Wohnungseigentumsanlage und nicht etwa Geschäftszwecken eines Fernmwärmeunternehmens dient. Überdies war im Verfahren nicht strittig, dass die durch diese Hackschnitzelheizung produzierte Wärme in weitaus überwiegendem Ausmaß der Beheizung der Objekte der Wohnungseigentumsanlage dient, nimmt doch die Lieferung der Heizwärme für das externe Objekt nur etwa 20 % der gesamten produzierten Wärme in Anspruch. Dass sämtliche Beteiligten von einer Zweckbestimmung dieser beiden Objekte primär zu Zwecken der Beheizung der Wohnungseigentumsanlage iSe zentralen Wärmeversorgung ausgingen, ergibt sich auch aus dem Wärmeliefervertrag, der – in rechtlich im Hinblick auf die insoweit nicht gegebene Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft (§ 18 Abs 1 WEG 2002) bedenklicher Weise – einen Ankauf der Objekte Top 62 und Top 63 durch diese zu einem von einem Sachverständigen festzulegenden Kaufpreis vorsah.
 
Ein Bezug von Fernwärme aufgrund eines von jedem einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer mit der Erstantragsgegnerin als Fernwärmelieferantin abgeschlossenen Wärmeliefervertrags ergibt sich aus den Feststellungen nicht. Schon das Rekursgericht wies zutreffend darauf hin, dass der Wärmeliefervertrag von der Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, abgeschlossen wurde; dass von den Kaufinteressenten anlässlich des Kaufs auch die Unterfertigung dieses Wärmeliefervertrags (offenbar zur Information) verlangt wurde, vermag zwar – im hier gegebenen Zusammenhang nicht näher zu erörternde – Bedenken gegen die Rechtswirksamkeit dieser Vereinbarung iSd § 38 Abs 1 Z 1 WEG 2002 zu begründen, bietet aber keine ausreichende Grundlage dafür, rechtlich davon auszugehen, jeder einzelne Mit- und Wohnungseigentümer hätte mit der Erstantragsgegnerin als Fernwärmelieferantin einen Fernwärmebezugsvertrag abgeschlossen. Die im Revisionsrekurs ins Treffen geführte Definition der Fernwärme durch den BGH bezog sich auf die deutsche AVBFernwärmeV, die keine Entsprechung im österreichischen Rechtsbestand hat. Überdies stellt auch der BGH darauf ab, dass aus einer nicht im Eigentum des Gebäudeeigentümers stehenden Heizungsanlage von einem Dritten nach unternehmenswirtschaftlichen Gesichtspunkten eigenständige Wärme produziert und an andere geliefert wird, was hier schon deshalb nicht der Fall ist, weil die Erstantragsgegnerin nicht nur Mit- und Wohnungseigentümerin auch weiterer Objekte, sondern auch Eigentümerin der Heizungsanlage ist. Selbst nach dieser Definition des BGH könnte die von der Erstantragsgegnerin erzeugte Wärme nicht als Fernwärme angesehen werden. Es mag daher zwar sein, dass eine über Fernwärme versorgte Wohnungseigentumsanlage keinen Heizraum ieS bzw Lagerraum für das Heizmaterial benötigt (vgl hiezu aber auch 5 Ob 230/13d, wonach auch eine durch einen Verteilerkasten im Vorhaus zugängliche, aber ausschließlich für die Wohnung der Kläger bestimmte Warmwasserpumpe im Fall der grundsätzlich vorgesehenen Versorgung mit Fernwärme als Bestandteil der zentralen Wärmeversorgungsanlage und somit notwendig allgemeiner Teil anzusehen ist). Von einer im Revisionsrekurs so bezeichneten „strukturellen Entscheidung für Fernwärme“ ist hier aber nach der vertretbaren Auffassung des Rekursgerichts weder nach der Widmung der in Rede stehenden Räumlichkeiten noch der tatsächlichen Gestaltung der Wärmeversorgung der einzelnen Objekte auszugehen.