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Das – mit Ausnahme des Überraschungseffekts – einzige Argument der Revisionsrekurswerber für eine analoge Anwendung der einjährigen Präklusivfristen des § 21 Abs 4 MRG und § 21 Abs 6 HeizKG, der Mieter müsse den Gasvorrat unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch finanzieren, überzeugt nicht: Es gibt keinen Anhaltspunkt für die von den Antragstellern befürchtete „Vorratsspekulation“

 
GZ 5 Ob 175/18y, 06.11.2018
 
OGH: Auf den – nach der Art des Gebäudes auch nicht vorliegenden – Teilausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 3 MRG haben sich die Vermieter nicht berufen. Die Mietverträge fallen in den Vollanwendungsbereich des MRG.
 
Werden mangels Pauschalverrechnung Betriebskosten und Abgaben nicht innerhalb der einjährigen Präklusivfrist des § 21 Abs 4 letzter Satz MRG unter Vorlage der Rechnungen fällig gestellt, so können sie später nicht mehr geltend gemacht werden. Die Frist läuft ab Fälligkeit gegenüber dem Vermieter. Wurden diese Kosten innerhalb der Präklusionsfrist durch Vorlage der Rechnungen geltend gemacht, dann können sie – als Teil des gesetzlichen Mietzinses – innerhalb der Verjährungsfrist des § 1486 Z 4 ABGB – gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden.
 
Die Aufzählung der Betriebskosten § 21 Abs 1 MRG ist taxativ. Kosten für die Versorgung des Mietobjekts mit Gas und Strom sind im Katalog des § 21 Abs 1 MRG nicht enthalten. Eine taxaktive Aufzählung der Betriebskosten schließt eine analoge Anwendung der für diese Bewirtschaftungskosten geltenden Bestimmungen nicht aus. Eine Analogie setzt aber eine Gesetzeslücke iSe „planwidrigen Unvollständigkeit“ voraus. Eine solche liegt dann vor, wenn Wertungen und Zweck einer konkreten gesetzlichen Regelung die Annahme rechtfertigen, der Gesetzgeber habe einen nach den selben Maßstäben regelungsbedürftigen Sachverhalt übersehen. Diese Voraussetzungen zeigt der Revisionsrekurs der Antragsteller nicht auf.
 
Die Fallfrist des § 21 Abs 4 MRG geht auf § 12 Abs 2 Mietengesetz (MG) 1929 zurück. Nach dem Wohnungsausschussbericht sollte die Bestimmung verhindern, dass die Vermieter Betriebskosten durch längere Zeit zusammenkommen lassen und dann auf einmal unverhältnismäßig hohe Beträge von den Mietern verlangen. Der Vermieter handelte also bei einer Nachlässigkeit mit diesem Ausmaß auf eigene Gefahr. Seine Untätigkeit wird als Verzicht eingeschätzt. Diese Intention liegt auch der Präklusion des § 21 Abs 4 letzter Satz MRG zugrunde. Der Mieter soll nicht nach Jahren mit Betriebskostenforderungen „überrascht“ werden.
 
Ein Überraschungseffekt, mit dem die Antragsteller im Revisionrekurs auch argumentieren, tritt zweifellos ein, wenn der Vermieter seine Forderung auf Bezahlung von Energiekosten für das Bestandobjekt nicht innerhalb einer einjährigen Präklusivfrist, sondern erst gegen Ende der dreijährigen Verjährungsfrist des § 1486 Z 4 ABGB geltend macht und die Höhe der Forderung die Vorstellungen des Mieters übersteigt. Die Problematik stellt sich aber generell bei jeder, der allgemeinen kurzen Verjährungsfrist des § 1486 ABGB unterliegenden Forderung, deren Höhe sich erst ab Vorliegen einer entsprechenden Abrechnung für vergangene Zeiträume ziffernmäßig bestimmen lässt. Die Überraschung rechtfertigt für sich alleine noch keine, besonders im Bereich des Mietrechts als problematisch angesehene Analogie, die eine einjährige, zum Verlust des Anspruchs führende Präklusivfrist für die Geltendmachung von Betriebskosten auf andere Forderungen des Vermieters anwendet.
 
Eine Nachforderung an Heiz- und Warmwasserkosten ist gem § 21 Abs 6 HeizKG binnen einer Ausschlussfrist von einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode geltend zu machen. Eine Begründung für diese Präklusion enthalten die Materialien nicht. Die Antragsteller sind als Mieter einer Eigentumswohnung keine Wärmeabnehmer iSd § 2 Z 4 HeizKG und können sich nicht auf die Bestimmungen dieses Gesetzes stützen. Der Gesetzgeber hat den Anwendungsbereich des HeizKG in den §§ 2, 3 und 5 klar definiert und eingeschränkt. Es gibt keinen Hinweis darauf, dass der Gesetzgeber spezielle Regelungen, wie die Präklusivfrist zur Geltendmachung einer Nachforderung gegenüber dem Wärmeabnehmer auf Personen, die nach der Legaldefinition des HeizKG keine Wärmeabnehmer sind, angewendet wissen wollte und eine entsprechende Ausweitung auf einen anderen Personenkreis einfach vergessen haben sollte.
 
Das – mit Ausnahme des Überraschungseffekts – einzige Argument der Revisionsrekurswerber für eine analoge Anwendung der einjährigen Präklusivfristen des § 21 Abs 4 MRG und § 21 Abs 6 HeizKG, der Mieter müsse den Gasvorrat unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch finanzieren, überzeugt nicht: Es gibt keinen Anhaltspunkt für die von den Antragstellern befürchtete „Vorratsspekulation“.