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Bei Mängeln an allgemeinen Teilen des Hauses sind die Wohnungseigentümer gehalten, ihre Individualrechte durch einen Mehrheitsbeschluss oder eine diesen substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters aufeinander abzustimmen, wenn ein Interessenkonflikt zwischen Verbesserungs- und Preisminderungsbegehren bzw Schadenersatz durch Naturalrestitution oder Geldersatz vorliegt

 
GZ 5 Ob 40/18w, 06.11.2018
 
OGH: Dem Erwerber eines Wohnungseigentumsobjekts steht die Sachlegitimation zur Geltendmachung der Rechte aus seinem individuellen Vertrag mit dem Bauträger auch dann (allein) zu, wenn die Mängel nicht (nur) sein eigenes Wohnungseigentumsobjekt, sondern auch allgemeine Teile des Hauses betreffen, und zwar ohne dass diesbezüglich die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen oder selbst als Kläger auftreten müssen. Wenn und soweit das Vorgehen des einzelnen Eigentümers Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte, ist allerdings ein Beschluss der Mehrheit der Gemeinschaftsmitglieder oder eine diesen Mehrheitsbeschluss substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters erforderlich. Bei der Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen kann eine unterschiedliche Interessenlage etwa bei der in manchen Konstellationen trotz des in § 932 Abs 2 ABGB angeordneten Primats der Verbesserung notwendigen Wahl des Gewährleistungsbehelfs oder bei der Wahl zwischen Schadenersatz durch Naturalrestitution oder Geldersatz gegeben sein. In diesen Fällen sind die Wohnungseigentümer gehalten, ihre Individualrechte durch einen Mehrheitsbeschluss aufeinander abzustimmen und ihr Vorgehen durch einen Beschluss der Mehrheit der Wohnungseigentümer genehmigen zu lassen. Ein Interessenkonflikt kann also insbesondere in der möglichen Wahl zwischen Verbesserungs- und Preisminderungsbegehren liegen.
 
Entbehrlich ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder die Entscheidung des Außerstreitrichters allerdings dann, wenn bei der Geltendmachung von Gewährleistungs- und/oder Schadenersatzansprüchen betreffend allgemeine Teile durch einen einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer Gemeinschaftsinteressen nicht beeinträchtigt werden können, also kein Interessenkonflikt möglich ist. Bei Geldforderungen, wie einem Schadenersatzanspruch, einem Begehren auf Ersatz der Verbesserungskosten oder des Sanierungsaufwands oder einem Preisminderungsbegehren, steht dem einzelnen Wohnungseigentümer nur ein aliquoter, seinem Miteigentumsanteil entsprechender Anspruch zu.
 
Die hier von den Antragstellern angestrebte primäre Geltendmachung eines Preisminderungsanspruchs braucht einen besonderen Grund, der mit den materiell-rechtlichen Voraussetzungen für dessen Geltendmachung korrelieren wird. In vorliegenden Außerstreitverfahren hat freilich nur eine grobe Prüfung der Aussichten einer erfolgreichen Durchsetzung der behaupteten Ansprüche vor dem Hintergrund allfälliger gegenläufiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer zu erfolgen. Die im streitigen Verfahren durchzuführende Klärung auf der Tatsachenebene strittiger Fragen ist nicht vorwegzunehmen.