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In der E 5 Ob 32/02b stellte der Fachsenat klar, dass das Begehren auf Feststellung der Überschreitung des zulässigen Mietzinses durch Vorschreibung (Vereinbarung) eines bestimmten Hauptmietzinses, wenn dieses Begehren nicht auf bestimmte Monate eingeschränkt wurde, das Begehren auf Feststellung der gesetzlichen (Un-)Zulässigkeit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses beinhaltet; der verfahrenseinleitende Antrag festzustellen, dass durch Vorschreibung eines bestimmten Hauptmietzinses das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten wurde, lässt sich – weil er nicht auf bestimmte Zinstermine eingeschränkt wurde – nicht einfach zum Nachteil des Antragstellers als Begehren auf Feststellung der Überschreitung nur zu bestimmten Zinsterminen reduzieren

 
GZ 5 Ob 148/18b, 06.11.2018
 
OGH: Wegen der Vergleichbarkeit von Anträgen nach § 22 Abs 1 Z 6 WGG mit Anträgen nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG kann auf die Judikatur zur letztgenannten Gesetzesbestimmung zurückgegriffen werden.
 
Nach stRsp sind an die Bestimmtheit eines Begehrens in einem außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 und 12 MRG keine allzu strengen Anforderungen zu stellen. Vielmehr sind innerhalb der dreijährigen Frist des § 16 Abs 8 MRG gestellte Mietzinsüberprüfungsanträge nicht kleinlich nach ihrem Wortlaut, sondern so auszulegen, dass nach Möglichkeit – im Rahmen des äußersten Wort- und Bedeutungssinns des Begehrens – eine Überprüfung der gesetzlichen Zulässigkeit des vereinbarten (bzw begehrten) Hauptmietzinses in sachlich notwendigem Umfang gewährleistet werden kann. Der Antragsteller hat die Möglichkeit, die Feststellung der zulässigen Höhe des Hauptmietzinses pro futuro oder aber zu bestimmten Zinsterminen zu begehren, er kann sich aber auch mit der bloßen Feststellung, dass der Hauptmietzins nach § 16 Abs 1 MRG (Angemessenheit) oder nach § 16 Abs 2 MRG (Kategorie) zu bilden ist begnügen. Jedenfalls muss die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung geltend gemacht werden, um die Hemmungswirkung des § 27 Abs 3 MRG zu erreichen, diesem Erfordernis wird durch eine Geltendmachung der Mietzinsüberschreitung nur zu bestimmten Zinsterminen nicht entsprochen, weil hier die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung nur Vorfrage ist.
 
In der Entscheidung 5 Ob 32/02b (vgl auch 5 Ob 145/02p) stellte der Fachsenat klar, dass das Begehren auf Feststellung der Überschreitung des zulässigen Mietzinses durch Vorschreibung (Vereinbarung) eines bestimmten Hauptmietzinses, wenn dieses Begehren nicht auf bestimmte Monate eingeschränkt wurde, das Begehren auf Feststellung der gesetzlichen (Un-)Zulässigkeit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses beinhaltet. Der verfahrenseinleitende Antrag festzustellen, dass durch Vorschreibung eines bestimmten Hauptmietzinses das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten wurde, lässt sich – weil er nicht auf bestimmte Zinstermine eingeschränkt wurde – nicht einfach zum Nachteil des Antragstellers als Begehren auf Feststellung der Überschreitung nur zu bestimmten Zinsterminen reduzieren.
 
Auch in der vom Rekursgericht genannten (Zurückweisungs-)Entscheidung 5 Ob 226/13s wich der Fachsenat von diesen Grundsätzen nicht ab. Diese Entscheidung ist überdies nicht einschlägig, weil die – für künftige Mietzinsüberprüfungsverfahren bindende – Feststellung der Teilunwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung ohne jegliche zeitliche Beschränkung dort ohnedies bereits selbständig in Rechtskraft erwachsen war, sodass die Gefahr des Eintritts der Präklusion nach § 16 Abs 8 MRG – im Gegensatz zu 5 Ob 32/02w – nicht bestand.
 
Der hier zu beurteilende Fall ist mit dem der Entscheidung 5 Ob 32/02w zugrunde liegenden Sachverhalt vergleichbar. Die Auslegung des Mietzinsüberprüfungsantrags hat im sachlich notwendigen Umfang zu erfolgen, dies unter Berücksichtigung, dass § 16 Abs 8 MRG den Mieter von jeder weiteren Überprüfungsmöglichkeit nach Ablauf von drei Jahren ausschließt. Die Antragsteller haben vor der Schlichtungsstelle ihren Überprüfungsantrag nicht auf bestimmte Zinsperioden beschränkt, sondern unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass sie einerseits die Erhöhung des ihnen vorgeschriebenen Nutzungsentgelts durch den Entfall des zuvor gewährten „Zuschusses GWU“ und andererseits Verrechnung von Eigenmittel, Zinsen und Grundkosten ab dem 1. 9. 2014 zum Gegenstand ihres Verfahrens machen wollen. Dass sich ihr Feststellungsantrag nur auf den Zeitraum bis zur Anrufung der Schlichtungsstelle beziehen hätte sollen, ist weder aus dem Antragswortlaut noch ihrem sonstigen Vorbringen zu entnehmen, auch die Schlichtungsstelle hat ihren Antrag nicht in diesem Sinn verstanden. Gegenstand ihres – somit auch in die Zukunft weisenden – Sachantrags bereits vor der Schlichtungsstelle war daher die grundsätzliche (Un-)Zulässigkeit der Vorschreibungen, die derartige Positionen enthielten. Die Überprüfung von deren Höhe und Zusammensetzung sollte Gegenstand des Verfahrens sein. Einer formellen Ausdehnung des Begehrens vor der Schlichtungsstelle auf Zinsperioden nach deren Anrufung im Februar 2015 bedurfte es hier daher nicht, zumal sich der allgemein gehaltene Feststellungsantrag der Antragsteller – im Gegensatz zu der vom Rekursgericht vorgenommenen Präzisierung – nur insoweit auf bestimmte Zinsperioden bezog, als er auf Vorschreibungen ab 1. 9. 2014 abstellte. Im Übrigen wurde noch am 23. 6. 2016 vor der Schlichtungsstelle über den Feststellungsantrag verhandelt, sodass davon auszugehen ist, dass auch Vorschreibungen nach Februar 2015 (die sich allerdings nur zum Teil dem vorgelegten Kontoauszug entnehmen lassen) dort Gegenstand waren, selbst wenn es zu formellem Vorbringen hiezu oder einer „Ausdehnung“ nicht gekommen war. Folgerichtig gab die Schlichtungsstelle mit Entscheidung vom 5. 8. 2016 dem Feststellungsantrag ohne jede zeitliche Beschränkung statt. Auch das Erstgericht entschied darüber – wenn auch abweisend –, ohne sich auf bestimmte Zinstermine zu beschränken. Entgegen der Auffassung des Rekursgerichts war somit dieser nicht auf bestimmte Perioden beschränkte Feststellungsanspruch Gegenstand des Verfahrens sowohl vor der Schlichtungsstelle als auch dem Erstgericht.