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Der Vermieter kann das Mietverhältnis nach § 30 Abs 2 Z 5 MRG zum Teil aufkündigen, wenn der Eintritt in die Mietrechte über die ganze Wohnung ein krasses Missverhältnis zwischen dem dringenden Wohnbedürfnis des Eingetretenen und dem Umfang der gesamten Wohnung herbeiführen würde

 
GZ 1 Ob 99/18t, 21.11.2018
 
OGH: Nach der Rsp des OGH zur mit § 30 Abs 2 Z 5 MRG vergleichbaren Bestimmung des § 19 Abs 2 Z 11 MG ist eine Teilkündigung nur möglich, wenn zwischen der Größe der Wohnung und dem Wohnbedürfnis des Eintrittsberechtigten ein auffallendes Missverhältnis besteht. Daraus, dass diese Gesetzesstelle nur insofern den Kündigungsschutz gewährt, als die vermieteten Wohnräume einem dringenden Wohnbedürfnis dienen, folgt, dass die Wohnräume dem betreffenden Mieter, soweit sein Wohnbedürfnis anerkannt wird, uneingeschränkt belassen werden müssen. Für den Eintrittsberechtigten darf bezüglich des aufgekündigten Wohnungsteils ein Wohnungsbedürfnis für absehbare Zeit nicht bestehen. Durch den Erwerb des (allein) vom verstorbenen Hauptmieter benützten Teils des Mietgegenstands muss der Wohnbedarf des Eintrittsberechtigten überschritten werden und dieser Wohnungsteil für ihn als überflüssig bezeichnet werden können. Auf Abgabe überflüssigen Wohnraums ist ganz allgemein immer dann zu erkennen, wenn die Überlassung der ganzen Wohnung an den Eintrittsberechtigten das genannte Missverhältnis zur Folge hätte. Das wird zwar regelmäßig der Fall sein, wenn der Verstorbene einzelne Räume seiner Wohnung ausschließlich benützt hatte; geradezu als Erfordernis einer Teilkündigung nach § 19 Abs 2 Z 11 MG ist eine solche ausschließliche Benützung aber nicht normiert. Ein Interesse an Einnahmen aus einer Untervermietung von Räumen kann nicht als ein Wohnbedürfnis des Eintretenden angesehen werden, weshalb in einem solchen Fall ein krasses Missverhältnis besteht, wenn einer alleinstehenden Eintrittsberechtigten ein dringendes Bedürfnis an einer 4-Zimmer-Wohnung zugebilligt würde. Davon unterscheidet sich der vorliegende Fall aber ganz erheblich.
 
Die Beurteilung des für die Teilkündigung nach § 30 Abs 2 Z 5 MRG erforderlichen krassen Missverhältnisses ist nicht abstrakt anhand des dringenden Wohnbedürfnisses einer bestimmten eintrittsberechtigten „Normperson“ zu beurteilen, sondern aufgrund der konkreten Situation und der Nutzung durch den Eintretenden und seine bei ihm wohnenden Angehörigen. Nicht maßgeblich ist, in welchem Umfang ein „durchschnittlicher“ Hauptmieter ein dringendes Wohnbedürfnis an der Wohnung hätte.
 
Die Wohnungen Nr 15 und 16 wurden mit einheitlichem Mietvertrag angemietet und bestehen aus vier Zimmern sowie einem Kabinett und Nebenräumen. Die Nutzfläche beträgt rund 162 m². Nach den getroffenen Feststellungen nützt der Beklagte alle Räumlichkeiten ständig, wie er dies auch gemeinsam mit seiner verstorbenen Ehefrau tat. Diese nutzte keinen der Räume alleine. Sämtliche Zimmer sind mit vielen Möbelstücken voll möbliert und es besteht in keinem der Räume die Möglichkeit, weitere Einrichtungsgegenstände unterzubringen. Die Wohnung ist überreich mit Ziergegenständen, Bildern, Vasen etc ausgestattet und in sehr gepflegtem Zustand. Daraus ergibt sich, dass der Beklagte bereits vor seinem Eintritt in das Mietverhältnis als Hauptmieter mit seiner verstorbenen Ehefrau die großzügig bemessene Wohnung in vollem Umfang bewohnte. Auch nach ihrem Ableben nützt er als Alleinstehender weiterhin sämtliche Räumlichkeiten der 4 ½-Zimmer-Wohnung. Nach dem festgestellten Sachverhalt besteht sein dringendes Wohnbedürfnis – entgegen der Ansicht der Vorinstanzen und des Klägers – an der gesamten Wohnung, kann er doch auch seine Einrichtungsgegenstände, das Inventar und die Wertgegenstände nicht in einer kleineren Wohnung unterbringen, sodass das von der Judikatur geforderte krasse Missverhältnis nicht vorliegt. Anders als etwa im Sachverhalt der E 2 Ob 534/95 nutzt der Mieter sämtliche Räumlichkeiten der Wohnung und ist auch nicht daran interessiert, Einnahmen aus der Untervermietung eines Teils der Wohnung zu lukrieren. Ob ein alleinstehender Eintretender im „Normalfall“ die Wohnung im selben Umfang wie der Beklagte nützen würde, ist für das Vorliegen des – nach den konkreten Umständen zu beurteilenden – dringenden Wohnbedürfnisses iZm einer Teilkündigung in Anwendung des § 30 Abs 2 Z 5 MRG nicht maßgebend.