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Die Nutzung eines Büros ist nur dann iSd § 30 Abs 2 Z 7 MRG eine regelmäßige Verwendung zu geschäftlichen Zwecken, wenn sie während eines beachtlichen Zeitraums pro Jahr bzw während mehrerer Tage pro Woche erfolgt; eine andere Beurteilung mag gerechtfertigt sein, wenn sich eine geringere Intensität der Nutzung bereits aus dem vereinbarten Verwendungszweck ergebe

 
GZ 5 Ob 98/18z, 03.10.2018
 
OGH: Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG setzt nach stRsp das Fehlen einer regelmäßigen geschäftlichen Tätigkeit entweder in der vereinbarten Form und Intensität oder wenigstens in einer gleichwertigen Form voraus. Der Mieter hat die gemieteten Geschäftsräume grundsätzlich zu dem ausdrücklich oder stillschweigend bedungenen Vertragszweck zu verwenden. Verwendet er sie zu einem anderen Zweck, dann ist die Gleichwertigkeit zu prüfen. Konnte nicht festgestellt werden, ob der Bestandgegenstand zu einem besonderen Verwendungszweck vermietet wurde, reicht jede Nutzung zu geschäftlichen Zwecken.
 
Diese erste Voraussetzung – keine regelmäßige Verwendung zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung – liegt nach dem Sachverhalt unstrittig vor, denn im maßgeblichen Zeitpunkt der Zustellung der gerichtlichen Aufkündigung an die Beklagte hat diese im Mietobjekt keine geschäftliche Tätigkeit ausgeübt.
 
Weitere Voraussetzung für das Vorliegen dieses Kündigungsgrundes ist das Fehlen eines schutzwürdigen Interesses an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags. Hat der Vermieter die Nichtverwendung des Bestandobjekts nachgewiesen, kann der Mieter die Kündigung durch den Nachweis abwehren, dass eine vertragsgemäße Verwendung in naher Zukunft mit Sicherheit zu erwarten ist. Bei der Beurteilung dieses Interesses sind nicht bloß die Umstände im Zeitpunkt der Aufkündigung, sondern auch die während des Verfahrens eingetretenen Entwicklungen zu berücksichtigen. Wenn besondere Gründe dafür vorliegen, dass es erst später möglich oder zumindest sinnvoll ist, die Entscheidung über die Wiederaufnahme der geschäftlichen Tätigkeit zu treffen, ist die Sachlage heranzuziehen, wie sie sich bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz ergeben hat, sofern die Entwicklung Rückschlüsse darauf zulässt, dass das schutzwürdige Interesse schon im Zeitpunkt der Aufkündigung gegeben war.
 
Die Beantwortung der Frage, ob die Wiederaufnahme einer geschäftlichen Tätigkeit des Mieters im Bestandobjekt in naher Zukunft mit Sicherheit erwartet werden kann, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Das gilt insbesondere für die Frage, ob die zu erwartende Tätigkeit iSd § 30 Abs 2 Z 7 MRG als regelmäßige Verwendung zu der im Mietvertrag ausdrücklich oder stillschweigend bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Tätigkeit anzusehen ist.
 
Eine vom OGH aufzugreifende Fehlbeurteilung liegt hier nicht vor. Nach den Feststellungen des Erstgerichts wurde das aufgekündigte, der Beklagten zu Bürozwecken vermietete Mietobjekt nach Abschluss von Renovierungsarbeiten von einem Vertriebsmitarbeiter der Beklagten und dem Geschäftsführer der Komplementärin der Beklagten gelegentlich für Kunden- oder Mitarbeitergespräche, die Erledigung von Korrespondenz oder andere Bürotätigkeiten genutzt; das während des laufenden Verfahrens im Schnitt nicht einmal an einem Tag pro Woche und jeweils nur für einige Stunden. Auf Basis dieses festgestellten Sachverhalts ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, die Verwendung des Mietobjekts in einem so geringen Ausmaß könne nicht als geschäftliche Tätigkeit angesehen werden, jedenfalls vertretbar. Die Nutzung eines Büros ist nur dann iSd § 30 Abs 2 Z 7 MRG eine regelmäßige Verwendung zu geschäftlichen Zwecken, wenn sie während eines beachtlichen Zeitraums pro Jahr bzw während mehrerer Tage pro Woche erfolgt. Eine andere Beurteilung mag zwar gerechtfertigt sein, wenn sich eine geringere Intensität der Nutzung bereits aus dem vereinbarten Verwendungszweck ergebe. Die von der Beklagten erstmals in der Revision (implizit) aufgestellte Behauptung, die wiederaufgenommene Nutzung entspreche in Form und Intensität dem im Mietvertrag vereinbarten Verwendungszweck verstößt allerdings gegen das Neuerungsverbot und ist unbeachtlich.