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Der Verwalter ist kein Sachverständiger für diffizile Rechtsfragen und bautechnische Fragen; ob ein Verwalter im Einzelfall die gebotene Sorgfalt eingehalten hat, kann nur nach den Umständen des Einzelfalls geprüft werden; das gilt auch für die Frage, ob bzw welche Beratungs- und Aufklärungspflichten bestehen

 
GZ 8 Ob 112/18f, 24.09.2018
 
OGH: Nach § 20 Abs 1 Satz 1 WEG 2002 trifft den Verwalter die Pflicht, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren und Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig sind. Eine gesetzwidrige Weisung an den Verwalter ist unbeachtlich. Bei unklarer Sach- oder Rechtslage und daher nicht offensichtlich rechtswidriger Weisung soll der Verwalter die Weisung befolgen dürfen. Dazu wird vertreten, dass dem – idR nicht rechtskundigen – Verwalter nicht die Rechtsberatung der Eigentümergemeinschaft oder der Wohnungseigentümer zukomme, sein Auftrag sei die auf Organisation des Betriebs und Erhaltung der Liegenschaft gerichtete Geschäftsbesorgung. In diesem Zusammenhang könne er allenfalls verhalten sein, im Zweifel Rechtsauskünfte für die Eigentümergemeinschaft einzuholen oder auch die Zuziehung eines Sachverständigen zu veranlassen oder zu empfehlen. Die Last der im Wohnungseigentumsrecht mannigfaltig auftretenden rechtlichen Abgrenzungsschwierigkeiten könne jedenfalls nicht dem Verwalter aufgebürdet werden.
 
Der Verwalter ist Machthaber und hat daher, soweit nicht Sonderregelungen bestehen, auch alle Rechte und Pflichten eines Machthabers nach §§ 1002 ff ABGB. Die Haftung des Verwalters ist nicht im WEG 2002 geregelt, sie richtet sich nach § 1012 ABGB iVm §§ 1293 ff ABGB. Für den Verwalter gilt der Sorgfaltsmaßstab des § 1299 ABGB. Demnach hat er den typischerweise zu erwartenden Leistungsstandard seiner Berufsgruppe einzuhalten. Die Anforderungen an die Sorgfaltspflicht dürfen hierbei nicht überspannt werden. Der Verwalter ist kein Sachverständiger für diffizile Rechtsfragen und bautechnische Fragen. Ob ein Verwalter im Einzelfall die gebotene Sorgfalt eingehalten hat, kann nur nach den Umständen des Einzelfalls geprüft werden. Das gilt auch für die Frage, ob bzw welche Beratungs- und Aufklärungspflichten bestehen.
 
Nach den Feststellungen kümmerte sich der Mit- und Wohnungseigentümer Dipl.-Ing. R***** schon vor seiner nunmehrigen Bestellung zum Eigentümervertreter gem § 22 WEG 2002 faktisch aktiv um die Belange des Hauses, nachdem er bereits maßgeblich mit der ursprünglichen Organisation der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Errichtung des Gebäudes befasst gewesen war. Er bot dem Geschäftsführer der Beklagten an, dieser könne sich in technischen Fragen an ihn wenden, und erteilte ihm auch Informationen aus Zeiten, in denen die Beklagte noch nicht Verwalterin der Liegenschaft war. In der vom Geschäftsführer der Beklagten geleiteten Versammlung der Eigentümergemeinschaft am 23. 5. 2012, in der über die Sanierung von Balkonen und Terrassen gesprochen wurde, vertrat Dipl.-Ing. R***** die Auffassung, dass die Probleme bei den Terrassen auf eine mangelhafte Generalsanierung des Gebäudes im Jahr 2002 zurückzuführen seien (die ua die Erneuerung sämtlicher Abdichtungen und Oberbeläge der Terrassen und Balkone umfasste). Er teilte der Beklagten auch mit, dass die gesamte damalige Generalsanierung einschließlich der Arbeiten an den Terrassen nach einem Sonderschlüssel von der Eigentümergemeinschaft und nicht von den einzelnen Wohnungseigentümern finanziert worden sei. Anlässlich der Versammlung wurde zudem besprochen, dass man Gewährleistungsansprüche gegen das damals tätige Unternehmen nicht mehr geltend machen könne, weil dieses zwischenzeitlich in Konkurs gegangen sei und es laut Auskunft der Wirtschaftskammer Vorarlberg die Firma nicht mehr gebe.
 
Es bildet keine auffallende, vom OGH aufzugreifende Fehlbeurteilung, dass die Vorinstanzen vor diesem Hintergrund die Beklagte nicht für verpflichtet hielten, den in der Folge in der Eigentümerversammlung einstimmig gefassten Beschluss zu hinterfragen, mit dem die Beklagte beauftragt wurde, eine Begutachtung und Sanierung der Balkone in die Wege zu leiten.
 
Es entspricht der Rsp, dass die zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft notwendigen Vor- und insbesondere auch Nach-(folge-)arbeiten in die Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft fallen.
 
Die – auf den Informationen des technisch ausgebildeten und mit den Vorgängen vertrauten Dipl.-Ing. R***** basierende und damit entgegen der Meinung der Revisionswerberin nicht rein spekulative – Annahme des Geschäftsführers der Beklagten, die Kosten für die Sanierung der schadhaften Terrassen und Balkone werde – wie die Kosten für die vorangegangene Generalsanierung – die Wohnungseigentümergemeinschaft tragen, ließ sich mit dieser Rsp in Einklang bringen.
 
Solange dem Beauftragten Angaben des Auftraggebers über Fakten vollständig und richtig erscheinen dürfen, ist er zur Überprüfung dieser Äußerungen nicht verpflichtet. Dass die Beklagte bzw deren Geschäftsführer erhebliche Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit der von Dipl.-Ing. R***** in der Eigentümerversammlung verbreiteten Informationen gehabt hätte und diese daher in Zweifel hätte ziehen müssen, zeigt die Klägerin nicht auf.
 
Die Ansicht der Vorinstanzen, der Beklagten sei in der vorliegenden Konstellation keine haftungsbegründende Sorgfaltswidrigkeit anzulasten, ist vertretbar, durfte der Geschäftsführer doch in Bezug auf die Sanierungsmaßnahmen von „abgeleiteten Erhaltungsmaßnahmen“ ausgehen.
 
Dahingestellt kann daher bleiben, ob der Sanierungsbedarf der Terrassen bzw Balkone, der sich letztlich auf deren Oberflächen beschränkte, tatsächlich auf eine Mangelhaftigkeit der 2002 durchgeführten Generalsanierung zurückzuführen war, und ob der Eigentümergemeinschaft ein Gewährleistungsanspruch oder vertraglicher Schadenersatzanspruch gegen den seinerzeitigen Werkunternehmer zugestanden wäre, welchen das Berufungsgericht dem (nachträglichen) Zulassungsausspruch zugrundelegte.