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Nach § 34 Abs 1 letzter Satz WEG 2002 verjährt der Abrechnungsanspruch der Wohnungseigentümer in drei Jahren ab dem Ende der Abrechnungsfrist; der Lauf der Verjährungsfrist beginnt mit der Fälligkeit der Abrechnung, also sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode; ist die Abrechnungsperiode – mangels einer diesbezüglich abweichenden Vereinbarung oder Festsetzung durch das Gericht – nach § 34 Abs 2 WEG 2002 das Kalenderjahr, folgt schon aus dem klaren Gesetzeswortlaut, dass die Verjährungsfrist nicht vor Ablauf von sechs Monaten nach Ende des Kalenderjahrs in Gang gesetzt wird

 
GZ 5 Ob 133/18x, 28.08.2018
 
OGH: Aus dem Recht der Geschäftsbesorgung (Bevollmächtigungsvertrag gem §§ 1002 ff ABGB) folgt, dass durch die Auflösung des Verwaltervertrags nicht alle Rechtsbeziehungen zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern beendet sind, sondern nach dem Wesen des Verwaltungsvertrags als Dauerschuldverhältnis gegenseitige Rechte und Pflichten weiter bestehen. Verpflichtungen iSd § 20 Abs 2 bis 7 WEG 2002, die schon im Zeitpunkt der Beendigung der Verwaltung bestanden haben, aber nicht erfüllt wurden, können von den Wohnungseigentümern auch nach Auflösung des Verwaltervertrags noch eingefordert werden.
 
Streitigkeiten mit dem ehemaligen Verwalter über die Legung der Rechnung sind in das Außerstreitverfahren verwiesen.
 
Die Rechnungslegungspflicht gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer bei Beendigung des Verwaltervertrags besteht unabhängig davon, ob die Abrechnungsperiode verstrichen ist; ist dies nicht der Fall, hat der Verwalter Rechnung über den Zeitraum zu legen, in dem die Stellung als Verwalter aufrecht war.
 
Die Antragstellerin bestreitet nicht, dass sie in diesem Sinn grundsätzlich eine Pflicht zur Rechnungslegung für den Zeitraum 1. 1. bis 3. 10. 2011 trifft, meint aber, dass die Abrechnungsfrist am 3. 4. 2012 geendet habe, und knüpft den Beginn der Verjährung an diesen Zeitpunkt, sodass die Verjährungsfrist des § 34 Abs 1 letzter Satz WEG 2002 mit 3. 4. 2015 abgelaufen und der Anspruch auf Rechnungslegung verjährt sei.
 
Sämtliche die Abrechnung betreffenden Regelungen sind in § 34 WEG 2002 zusammengefasst. Diese Bestimmung enthält auch eine klare Regelung zur Verjährung des dem Wohnungseigentümer zustehenden Anspruchs auf Rechnungslegung, sodass keine erhebliche Rechtsfrage vorliegt, auch wenn ausdrückliche Rsp des OGH fehlt.
 
Nach § 34 Abs 1 letzter Satz WEG 2002 verjährt der Abrechnungsanspruch der Wohnungseigentümer in drei Jahren ab dem Ende der Abrechnungsfrist. Der Lauf der Verjährungsfrist beginnt mit der Fälligkeit der Abrechnung, also sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode. Ist die Abrechnungsperiode – mangels einer diesbezüglich abweichenden Vereinbarung oder Festsetzung durch das Gericht – nach § 34 Abs 2 WEG 2002 das Kalenderjahr, folgt schon aus dem klaren Gesetzeswortlaut, dass die Verjährungsfrist nicht vor Ablauf von sechs Monaten nach Ende des Kalenderjahrs in Gang gesetzt wird.
 
Die von der Antragstellerin erkennbar vertretene Ansicht, dass die Beschränkung ihrer Abrechnungspflicht mit 3. 10. 2011 auch die Abrechnungsfrist des § 34 Abs 1 WEG 2002 in Gang setzte, findet im Wortlaut des Gesetzes keine Deckung. Argumente für eine mit ihren Überlegungen verbundene Änderung der Abrechnungsperiode des § 34 Abs 2 WEG 2002, an die das Gesetz den Beginn der Abrechnungsfrist knüpft, durch die Auflösung des Vertragsverhältnisses führt sie in ihrem Rechtsmittel auch nicht an, wenn sie sich im Wesentlichen auf die Wiedergabe des Gesetzestexts beschränkt. Auch die von ihr angeführten Belegstellen (Kothbauer, Neues zur Abrechnung, immolex 2015, 356; MietSlg 60.499 = 5 Ob 212/07y; MietSlg 68.411) referieren zur Frage des Beginns der Verjährung ebenfalls nur den Gesetzeswortlaut.
 
Der vom Rekursgericht zur Begründung seines Zulassungsausspruchs herangezogene § 31 Abs 3 WEG 2002 betrifft Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter nach Auflösung des Verwalterverhältnisses und lässt keine Rückschlüsse auf die in § 34 WEG 2002 gesondert geregelte Verjährung des Individualrechts der Wohnungseigentümer auf Rechnungslegung zu.