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In der Rsp des OGH ist bereits klar zum Ausdruck gekommen, dass mangels erheblicher Substanzschädigung des Bestandgegenstands (selbst bei gleichzeitiger Missachtung der Intentionen bzw Vorgaben des Vermieters) der eigenmächtige Umbau für sich noch nicht zur sofortigen Vertragsauflösung berechtigt und es dazu einer – vom Kläger darzulegenden – Verletzung wichtiger wirtschaftlicher oder sonstiger Interessen des Bestandgebers bzw eines Verhaltens bedürfte, das die Vertragsfortsetzung unzumutbar machte; ob nun ein Verstoß eines Mieters gegen den Vertrag oder eine gesetzliche Verpflichtung bereits dermaßen gravierend ist, dass er als nicht mehr vertrauenswürdig anzusehen ist und die Vertragsfortsetzung deswegen unzumutbar ist, ob also ein in diesem Sinne „erheblich nachteiliger Gebrauch“ nach § 1118 erster Fall ABGB anzunehmen ist, hängt aber immer von den Umständen des Einzelfalls ab

 
GZ 1 Ob 100/18i, 29.08.2018
 
OGH: Nach stRsp kann der Vermieter die vorzeitige Auflösung nur dann fordern, wenn einer der Auflösungsgründe des § 1118 ABGB vorliegt. Zur Frage, wann ein erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietgegenstand iSd § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG oder des gleichlautenden Vertragsaufhebungsgrundes nach § 1118 erster Fall ABGB – auf den sich der Kläger im vorliegenden Fall für die Berechtigung seines Räumungsbegehrens stützt – anzunehmen ist, ist bereits umfangreiche Judikatur des Höchstgerichts ergangen. Es liegt ein solcher erheblich nachteiliger Gebrauch dann vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht oder wenn durch das nachteilige Verhalten des Mieters wichtige wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters oder der anderen Mieter gefährdet werden. Dazu zählt auch jedes andere Verhalten, das die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses wegen des Verlusts des Vertrauens für den Vermieter unzumutbar macht.
 
Der Kläger brachte zum erheblich nachteiligen Gebrauch iSd § 1118 ABGB vor, der beklagte Mieter habe eigenmächtig und trotz seiner Untersagung als Vermieter Baumaßnahmen im Bestandobjekt durchgeführt, dabei auch schädigend in die Substanz des Hauses eingegriffen und mehrfach gegen seine Verpflichtungen nach § 9 MRG verstoßen. Im Zusammenhalt mit Verstößen bereits in der Vergangenheit sei von „unleidlichem Verhalten“ auszugehen.
 
Die Vorinstanzen verneinten das Vorliegen eines Auflösungsgrundes nach § 1118 erster Fall ABGB, ohne dass ihnen dabei eine aufzugreifende Fehlbeurteilung unterlaufen wäre. Die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob es auch im Fall einer ausdrücklichen Untersagung der Baumaßnahmen durch den Vermieter für die Rechtfertigung der sofortigen Auflösung des Bestandverhältnisses ausschließlich darauf ankomme, ob die baulichen Veränderungen für die Bestandsache nachteilig seien, wurde vom OGH schon ausreichend beantwortet.
 
Schon in seiner Entscheidung 6 Ob 589/91 hatte sich der sechste Senat mit baulichen Veränderungen, die den Intentionen des Bestandgebers zuwiderliefen, auseinanderzusetzen, wobei es damals um behauptetermaßen ohne Einhaltung der bau- und feuerpolizeilichen Vorschriften durchgeführte Veränderungen, die eine grundlegende Umgestaltung des Bestandgegenstands bewirkt haben sollen, ging. Der Senat führte unter Angabe weiterer Belegstellen aus, dass ein vereinbarungswidriger Gebrauch, insbesondere die Vornahme von baulichen Veränderungen durch den Mieter ohne Zustimmung des Bestandgebers, die Auflösung des Bestandvertrags gem § 1118 ABGB dann rechtfertige, wenn die vom Mieter vorgenommenen Veränderungen für die Bestandsache erheblich nachteilig seien, wobei als nachteilig eine Bauführung verstanden werde, die eine erhebliche Substanzschädigung des Bestandgegenstands zumindest befürchten lasse. Gegen andere Eigenmächtigkeiten des Mieters – also solche, die keine erhebliche Substanzschädigung des Bestandgegenstands befürchten lassen – sei der Vermieter nicht schutzlos, könne er doch Unterlassung bzw Wiederherstellung des vorherigen Zustands begehren. Er schlussfolgerte, dass bauliche Veränderungen, die eine grundlegende Umgestaltung des Bestandgegenstands bewirkten und den Intentionen des Bestandgebers zuwiderliefen, somit nur dann einen erheblich nachteiligen Gebrauch des Bestandgegenstands darstellten, wenn dadurch wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Bestandgebers verletzt würden. Diesen Standpunkt bekräftigte der OGH in seiner Entscheidung zu 7 Ob 199/11g, welcher Umbauarbeiten zu Grunde lagen, obwohl sich der Vermieter gegen jegliche bauliche Veränderungen ausgesprochen hatte (vgl auch 3 Ob 65/99a, wonach ohne Zustimmung des Bestandgebers vorgenommene bauliche Veränderungen durch den Mieter die Auflösung des Bestandvertrags für sich noch nicht rechtfertigen, sondern es dazu der erheblichen Nachteiligkeit für die Bestandsache bedarf). Ebenso nahm der zweite Senat in seiner Entscheidung 2 Ob 164/11y den Standpunkt ein, „sachgemäß durchgeführte Vorkehrungen“ zur Verbesserung bzw Modernisierung des Bestandgegenstands (wie sie auch im vorliegenden Fall vorgenommen wurden) erfüllten den Auflösungstatbestand grundsätzlich nicht.
 
Damit ist in der Rsp des OGH bereits klar zum Ausdruck gekommen, dass mangels erheblicher Substanzschädigung des Bestandgegenstands (selbst bei gleichzeitiger Missachtung der Intentionen bzw Vorgaben des Vermieters) der eigenmächtige Umbau für sich noch nicht zur sofortigen Vertragsauflösung berechtigt und es dazu einer – vom Kläger darzulegenden – Verletzung wichtiger wirtschaftlicher oder sonstiger Interessen des Bestandgebers bzw eines Verhaltens bedürfte, das die Vertragsfortsetzung unzumutbar machte. Ob nun ein Verstoß eines Mieters gegen den Vertrag oder eine gesetzliche Verpflichtung bereits dermaßen gravierend ist, dass er als nicht mehr vertrauenswürdig anzusehen ist und die Vertragsfortsetzung deswegen unzumutbar ist, ob also ein in diesem Sinne „erheblich nachteiliger Gebrauch“ nach § 1118 erster Fall ABGB anzunehmen ist, hängt aber immer von den Umständen des Einzelfalls ab.
 
Es ist unbedenklich, dass das Berufungsgericht einen solchen nachteiligen Gebrauch hier nicht annahm, wenn es (bei einer zugunsten des Klägers unterstellten Untersagung der Fortsetzung der Arbeiten) auf den Umstand der sach- und fachgerechten Ausführung der vorgenommenen Verbesserungen und „Verschönerungen“, die zu keiner wesentlichen Veränderung des Mietgegenstands geführt hatten, und auch darauf hinwies, dass der Beklagte die Arbeiten „möglichst schonend während der Tageszeit und unter möglichster Schonung der Substanz durchführen“ hatte lassen, eine Substanzgefährdung also gerade nicht hervorgekommen sei, auch eine Beeinträchtigung der übrigen Hausparteien nicht erweislich gewesen wäre, der Hausgang vom Beklagten zudem regelmäßig gereinigt worden sei und hervorhob, dass der Kläger eine Verletzung seiner wirtschaftlichen oder sonstigen Interessen nicht behauptet habe. Es ist ihm daher auch keine Fehlbeurteilung unterlaufen, wenn es die Frage, ob dieser die (Fortsetzung jener) Arbeiten, über die der Beklagte ihn als Vermieter nur durch die Mitteilung, er beabsichtige die Wohnung seniorengerecht auszustatten – wofür er Förderungen seitens des Landes erhalten würde –, tatsächlich untersagt hatte (wie er dies in seiner Berufung in Bekämpfung der erstgerichtlichen Beweiswürdigung behauptete) oder ob dies nicht der Fall war, (wie es das Erstgericht feststellte), nicht für entscheidungsrelevant hielt.