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Das HeizKG stellt in § 2 Z 3, 4 und 5 nach seinem Wortlaut nicht auf einen Soll-, sondern einen Istzustand, nämlich die faktische Wärmeabgabe bzw Versorgung mit Wärme ab; die Qualifikation eines Wärmeabgebers nach § 2 Z 3 HeizKG richtet sich ausschließlich nach der Tatsache der Weitergabe; zu 5 Ob 6/17v erachtete der OGH die Hochrechnung eines Verbrauchs (§ 11 HeizKG) für einen nicht vorhandenen Heizkörper als unzulässig und verwies dabei auf die mit dem HeizKG angestrebte Verteilungsgerechtigkeit; eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage liegt nur vor, wenn die zu dieser Einheit gehörigen Räumlichkeiten die Wärmeenergie der Gemeinschaftsanlage über besondere Einrichtungen bzw Zuleitungen beziehen; dass Räumlichkeiten ohne eigene Wärmeversorgungseinrichtung durch Tür- oder sonstige Maueröffnungen miterwärmt werden, stellt keine „Vorsorgung“ mit Wärme dar, weshalb diese Räumlichkeiten nicht in die wirtschaftliche (Versorgungs-)Einheit iSd § 2 Z 7 HeizKG einzubeziehen sind

 
GZ 5 Ob 83/18v, 12.06.2018
 
OGH: Nach § 20 Abs 3 WEG 2002 hat der Verwalter den Wohnungseigentümern nach den Regelungen des § 34 WEG 2002 eine ordentliche und richtige Abrechnung sowie gegebenenfalls nach den Regelungen des HeizKG die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten zu legen.
 
Nach dem unmissverständlichen Gesetzeswortlaut des § 20 Abs 3 WEG 2002 trifft nunmehr auch den Verwalter im Anwendungsbereich des HeizKG die persönliche Abrechnungspflicht. Laut den Gesetzesmaterialien zum WEG 2002 wollte der Gesetzgeber den Verwalter verpflichten, für diese Abrechnung die Standards des HeizKG einzuhalten. Der OGH hat bereits klargestellt, dass sich der Verweis auf die „Regelungen des HeizKG“ auf die inhaltlichen Vorgaben dieses Gesetzes (den Inhalt der Rechnungslegung) bezieht. Die Formalvorschrift zur Durchsetzung der Abrechnungspflicht in § 25 Abs 2 HeizKG (Vorschaltung der Schlichtungsstelle) wird hingegen nicht erfasst. Die wohnungseigentumsrechtlich in § 20 Abs 3 WEG 2002 vorgesehene Verpflichtung des Verwalters zur ordentlichen und richtigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten richtet sich inhaltlich somit ausschließlich nach den Regelungen des HeizKG, was mit dem in § 4 Abs 1 HeizKG grundsätzlich normierten Anwendungsvorrang dieses Gesetzes, soweit es die spezifischen Bestimmungen über die Aufteilung und Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten betrifft, in Einklang steht.
 
Das HeizKG gilt nach seinem § 3 Abs 1 für die Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten in Gebäuden und wirtschaftlichen Einheiten mit mindestens vier Nutzungsobjekten, die 1. durch eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage mit Wärme versorgt werden und 2. mit Vorrichtungen zur Ermittlung der Verbrauchsanteile ausgestattet sind oder nach den Bestimmungen dieses Bundesgesetzes oder nach anderen Rechtsvorschriften oder aufgrund vertraglicher Verpflichtungen auszustatten sind.
 
Der in § 3 Abs 1 HeizKG grundsätzlich definierte Geltungsbereich wird durch die Begriffsbestimmungen des § 2 HeizKG präzisiert.
 
Nach § 2 Z 3 HeizKG ist derjenige Wärmeabgeber, der a) eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage im eigenen Namen betreibt und Wärme unmittelbar an die Wärmeabnehmer weitergibt oder b) Wärme vom Erzeuger übernimmt und im eigenen Namen an die Wärmeabnehmer weiter gibt.
 
Ein Wohnungseigentümer ist nach § 2 Z 4 lit c HeizKG Wärmeabnehmer, wenn er ein mit Wärme versorgtes Nutzungsobjekt iSd Z 5 nutzt. Grundvoraussetzung für die Qualifikation als Nutzungsobjekt ist nach § 2 Z 5 HeizKG dessen Versorgung mit Wärme.
 
Die Antragsgegnerin argumentiert im Revisionsrekurs mit einer Ausstattungspflicht (§ 3 Abs 1 Z 2 HeizKG), die sich aus dem zum Zeitpunkt der Errichtung der Wohnungseigentumsanlage geltenden Tiroler Heizungsanlagengesetz 2000 und der Tiroler Anlagenverordnung 2000 ergebe. Sie sieht die Vollziehung des HeizKG nur gesichert, wenn Wärmeversorgungsanlagen gesetz- und bescheidgemäß errichtet werden und ein Bauherr (späterer Mit- und Wohnungseigentümer) durch eine gesetz- oder bescheidwidersprechende Bauführung nicht die Anwendung des Heizkostengesetzes verhindern könne.
 
Ein Verstoß gegen eine durch Gesetz, Bescheid oder (Wohnungseigentums-)Vertrag angeordnete Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, sein Wohnungseigentumsobjekt an eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage, wie sie in § 2 Z 2 HeizKG definiert wird, anzuschließen, ist für die hier zu lösende Frage jedoch nicht relevant.
 
Das HeizKG stellt in § 2 Z 3, 4 und 5 nach seinem Wortlaut nicht auf einen Soll-, sondern einen Istzustand, nämlich die faktische Wärmeabgabe bzw Versorgung mit Wärme ab. Die Qualifikation eines Wärmeabgebers nach § 2 Z 3 HeizKG richtet sich ausschließlich nach der Tatsache der Weitergabe. Zu 5 Ob 6/17v erachtete der OGH die Hochrechnung eines Verbrauchs (§ 11 HeizKG) für einen nicht vorhandenen Heizkörper als unzulässig und verwies dabei auf die mit dem HeizKG angestrebte Verteilungsgerechtigkeit. Eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage liegt nur vor, wenn die zu dieser Einheit gehörigen Räumlichkeiten die Wärmeenergie der Gemeinschaftsanlage über besondere Einrichtungen bzw Zuleitungen beziehen. Dass Räumlichkeiten ohne eigene Wärmeversorgungseinrichtung durch Tür- oder sonstige Maueröffnungen miterwärmt werden, stellt keine „Vorsorgung“ mit Wärme dar, weshalb diese Räumlichkeiten nicht in die wirtschaftliche (Versorgungs-)Einheit iSd § 2 Z 7 HeizKG einzubeziehen sind.
 
§ 12 HeizKG schreibt vor, dass ein verbrauchsunabhängiger Anteil iSd § 10 Abs 2 HeizKG (Grundpreis, Messpreis) nach dem Verhältnis der beheizbaren Nutzfläche der mit Wärme – sei es Heizung oder Warmwasser – versorgten Nutzungsobjekte aufzuteilen ist. Auch hier stellt der Gesetzgeber auf die tatsächliche Versorgung ab: Eine beheizbare Nutzfläche liegt (bereits) dann vor, wenn der betreffende Raum entweder mit Warmwasser oder Heizung versorgt wird.
 
Es ist unstrittig, dass die Wohnungseigentumsobjekte der Antragstellerin im maßgeblichen Abrechnungszeitraum 2011 bis 2015 nicht an die zentrale Wärmeversorgungsanlage angeschlossen waren und aus dieser kein Raum mit Warmwasser oder Heizung versorgt wurde.
 
Das im Revisionsrekurs missbilligte Ergebnis einer unterschiedlichen Behandlung von Wohnungseigentumsobjekten, je nach dem ob diese durch eine zentrale Wärmeversorgungsanlage versorgt werden oder nicht, ist durch das HeizKG vorgegeben, insbesondere durch die Möglichkeit, als wirtschaftliche Einheit (§ 2 Z 7 HeizKG) auch nur einen Gebäudeteil, der mit einer gemeinsamen Anlage versorgt wird, zu erfassen. Der vom Gesetzgeber des HeizKG gewünschten Verteilungsgerechtigkeit wird nicht dadurch entsprochen, dass ein Wohnungseigentümer eines Wohnungseigentumsobjekts, das mangels vorhandener Leitungen nicht mit Wärme versorgt werden kann, einen Grundanteil nach beheizbarer Nutzfläche zahlen soll, der nach § 10 Abs 2 HeizKG bis zu 45 % der gesamten Kosten betragen kann.
 
Festzuhalten ist: Nach den Vorgaben des HeizKG war die Verrechnung des verbrauchsunabhängigen Anteils an Heiz- und Warmwasserkosten (§ 10 Abs 2 HeizKG) nach dem Verhältnis der beheizbaren Nutzfläche (§ 12 HeizKG) nicht zulässig.