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Zur Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG 2002 wird vertreten, dass den Titel das zwischen Eigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümern bestehende (Treue-)Verhältnis abgebe

 
GZ 6 Ob 115/18g, 28.06.2018
 
OGH: Grundlage für die geltend gemachten Ansprüche ist nach dem Klagsvorbringen der von den Erwerbern S***** F***** und J***** F***** mit der Beklagten abgeschlossene Kauf- und Wohnungseigentums-vertrag vom 15. 10. 2013. In einem solchen Fall ist zunächst nur der Erwerber und nicht die (allenfalls noch gar nicht bestehende) dingliche Rechtsgemeinschaft forderungsberechtigt.
 
§ 18 Abs 2 WEG 2002 sieht jedoch ausdrücklich vor, dass die Wohnungseigentümer die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche an die Eigentümergemeinschaft abtreten können, wodurch die Eigentümergemeinschaft diese Ansprüche erwirbt und in eigenem Namen geltend machen kann. Diese Abtretung kann sowohl Ansprüche bezüglich allgemeiner Teile der Liegenschaft als auch solche bezüglich der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte erfassen.
 
Die klagsweise Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen durch die Eigentümergemeinschaft iSd § 18 Abs 2 WEG 2002 erfordert daher eine wirksame Abtretung dieser Ansprüche vom Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft. Die
– auch schlüssig mögliche – Annahme der Abtretung hat durch den Vertreter der Eigentümergemeinschaft zu erfolgen. Die wirksam zustandegekommene Zession bewirkt dann bereits im Außenverhältnis die Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft, ohne dass das Prozessgericht die über die Geltendmachung der abgetretenen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gegebenenfalls erfolgte interne Willensbildung der Eigentümergemeinschaft überprüfen müsste.
 
Im vorliegenden Fall wurde der Inhalt der Abtretungserklärung Blg ./E vom Erstgericht festgestellt; weiters steht fest, dass die Eigentümer mit Umlaufbeschluss für die Annahme der Ansprüche stimmten. Nach der E 5 Ob 71/12w muss allerdings zwischen der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft bei der Annahme der Abtretung und der Erklärung der Annahme nach außen getrennt werden, wobei letztere idR durch den Verwalter erfolgen wird, da dieser die Eigentümergemeinschaft vertritt. Im vorliegenden Fall hat das Erstgericht bloß festgestellt, dass die Eigentümer der Annahme der Abtretung zustimmten, nicht aber, wie die Eigentümergemeinschaft den abtretenden Eigentümern gegenüber die Annahme erklärte.
 
Auf die Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG 2002 kommen die allgemeinen Grundsätze der §§ 1392 ff ABGB zur Anwendung, sodass es sich um einen formlosen Konsensualvertrag handelt, dessen Zustandekommen zunächst die Erklärung der Forderungsübertragung durch den Altgläubiger und deren Annahme durch den Neugläubiger erfordert.
 
Die Abtretung setzt als kausales Verfügungsgeschäft ein gültiges Grundgeschäft voraus; sie bildet ebensowenig wie die Übergabe einen abstrakten Vertrag. Titelgeschäft und Abtretung fallen meist zusammen.
 
Die Unwirksamkeit der Abtretung und den daraus folgenden Mangel der Gläubigerstellung des Klägers kann der Beklagte als abgetretener Schuldner dem Kläger gegenüber einwenden. Der Zessionar hat die erforderlichen Beweise für einen gültigen Rechtsgrund zu erbringen, sobald der Zessionsschuldner die Wirksamkeit der Abtretung wegen Fehlens eines tauglichen Titels bestreitet.
 
Zur Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG 2002 wird vertreten, dass den Titel das zwischen Eigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümern bestehende (Treue-)Verhältnis abgebe. Dem schließt sich U. Terlitza, Die Eigentümergemeinschaft und die Zession nach § 18 Abs 2 WEG 2002, in FS Würth (2014) 224 an, wenn er ausführt, das erforderliche Grund„geschäft“ werde im Gemeinschaftsverhältnis zwischen sämtlichen Wohnungseigentümern zu suchen sein, aus dem auch ein Treueverhältnis der einzelnen gegenüber der Eigentümergemeinschaft erwachse. Nach diesen Autoren genügt daher bei einer Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG 2002 bereits das gemeinschaftliche Interesse der Wohnungseigentümer an der Schadensbehebung. Dem ist im Hinblick auf die in § 18 Abs 2 WEG 2002 sondergesetzlich ausdrücklich eröffnete Möglichkeit der Abtretung zuzustimmen; der Gesetzgeber will damit für den einzelnen Wohnungseigentümer die Durchsetzung seiner Ansprüche erleichtern. Aus typologischer Sicht handelt es sich dabei um einen Sonderfall des Auftrags, wobei dessen Grundlage im Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern liegt. Einer besonderen Anführung eines – sich schon aus der gesetzlichen Ausgestaltung des Wohnungseigentumsrechts ergebenden – Auftrags in der Abtretungserklärung bedurfte es nicht. Das gemeinsame Interesse an der Schadensbehebung lässt sich im vorliegenden Fall zudem auch aus der positiven Beschlussfassung durch die Eigentümer über die Annahme der Abtretung ableiten.
 
Zutreffend ist auch die Argumentation des Berufungsgsgerichts, wonach die Abtretung weder Schriftlichkeit noch die Nennung eines Rechtsgrunds in einer Urkunde erfordert: Die Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG 2002 kann auch formlos erfolgen. Dass sich die vom Erstgericht erwähnte E 3 Ob 2216/96w lediglich auf den Nachweis des Forderungsübergangs nach § 9 EO bezieht, dieser hier jedoch nicht einschlägig ist, hat das Berufungsgericht bereits ausführlich dargestellt. Auf die diesbezüglichen Ausführungen des Berufungsgerichts kann verwiesen werden (§ 510 Abs 3 ZPO), zumal die Parteien diese Frage in ihren Schriftsätzen im Rekursverfahren nicht mehr aufgreifen.
 
Der Rekurs steht auf dem Standpunkt, das Klagebegehren sei auch wegen Verjährung abzuweisen. Der Rekurs gesteht jedoch selbst zu, dass der Rechtsmeinung der Beklagten die E 5 Ob 69/10y entgegensteht, in der der für das Wohnrecht zuständige Fachsenat ausführt, auch im gegebenen Zusammenhang des Wohnungseigentums beginne die dreijährige Gewährleistungsfrist für Sachmängel mit der Übergabe. Die Entscheidung enthält auch eine Auseinandersetzung mit gegenteiligen Literaturmeinungen, die jedoch abgelehnt werden. Die Argumentation im Rekurs, dieses Ergebnis sei in Fällen nicht sachgerecht, in denen es um ganz andere Teile der Liegenschaften gehe, für die der Erwerber gar nicht „erhaltungspflichtig“ sei, übersieht, dass ein Wohnungseigentümer nicht Eigentümer einer einzelnen räumlich abgegrenzten Wohnung, sondern Miteigentümer der gesamten Liegenschaft wird (vgl § 2 Abs 1 WEG 2002), sodass sich auch Mängel an diesen Teilen in seinem Vermögen niederschlagen. Der Rekurs nennt auch keine einzige Literaturstelle, bei der die genannte Entscheidung „von der Lehre stark kritisiert“ worden wäre. Vielmehr hat Prader, immolex 2011/26, der Entscheidung ausdrücklich zugestimmt; auch bei Friedl, ecolex 2011/45, findet sich keine Kritik.
 
Was den Umstand betrifft, dass die Abtretungserklärung nur eine einzelne Unterschrift trägt, obwohl Ansprüche sowohl von S***** F***** als auch von J***** F***** betroffen sind, hat das Berufungsgericht dem Erstgericht ohnehin eine Fortsetzung des Verfahrens aufgetragen. Im Übrigen bedarf die Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG 2002 wie ausgeführt nicht der Schriftform und/oder einer Unterschrift. Das Erstgericht hat diesbezüglich festgestellt, dass „S***** F***** und J***** F*****“ die Abtretung erklärten.
 
Die weiteren Rekursausführungen sind nicht stichhältig. In der bisherigen Judikatur wurden Erklärungen, die die Abtretung „der Gewährleistungsansprüche“ beinhalteten, nicht beanstandet. Nur im Fall der Klagsführung durch einen Wohnungseigentümer selbst ist eine vorherige gesonderte Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft zur Wahl des Gewährleistungsbefehls erforderlich, weil es ansonsten zur Beeinträchtigung von Gemeinschaftsinteressen kommen könnte; im Fall der Klagsführung durch die Eigentümergemeinschaft steht es hingegen ohnehin dieser offen, ob und welche gegebenenfalls abgetretenen Ansprüche sie geltend machen will, sodass es einer zusätzlichen Überprüfung der dazu getroffenen internen Willensbildung der Eigentümergemeinschaft als Voraussetzung für deren Aktivlegitimation zur Geltendmachung nach § 18 Abs 2 WEG 2002 abgetretener Ansprüche nicht bedarf.