Home

Die Frage, ob zwischen den Vertragsteilen eines Mietvertrags ein unbedingter Endtermin iSd § 29 MRG vereinbart wurde, ist durch Auslegung zu lösen

 
GZ 4 Ob 133/18i, 17.07.2018
 
OGH: Nach allgemeinen Grundsätzen endet ein befristeter Vertrag, wenn die Befristung zulässig ist, grundsätzlich automatisch mit dem Ablauf der Zeit, für die er abgeschlossen wurde, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Durch Vereinbarung kann auch ein befristeter Vertrag mit einer vorzeitigen ordentlichen Kündigungsmöglichkeit kombiniert werden. Die ordentliche Kündigung eines befristeten Vertrags ist daher grundsätzlich nur dann zulässig, wenn eine zusätzliche Kündigungsmöglichkeit zu einem früheren Termin wirksam vereinbart wurde. Der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsgrund muss bestimmt bezeichnet, für den Vermieter objektiv bedeutsam sein und den sonst in § 30 Abs 2 MRG angeführten Gründen zwar nicht gleich, aber doch nahekommen.
 
Das ABGB enthält in den §§ 1113 bis 1115 Bestimmungen zum befristeten Bestandvertrag. Je nachdem, ob schon der Zeitablauf allein das Bestandverhältnis beenden soll, oder ob es noch zusätzlich der Ausübung des Auflösungsrechts durch Erklärung bedarf, wird zwischen einem vereinbarten unbedingten Endtermin und einem bedingten Endtermin unterschieden. Gem § 1114 Satz 2 ABGB bedürfen befristete Bestandverträge mit „bedingtem Endtermin“ zur Vertragsbeendigung einer (vereinbarten) vorausgehenden Aufkündigung zum vereinbarten Endtermin; durch Unterlassung der Kündigung werden sie um die in § 1115 ABGB geregelte Dauer stillschweigend erneuert, weshalb auch der so verlängerte Vertrag ein befristeter Vertrag mit neuem bedingten Endtermin ist. In einem solchen Fall bleibt das Bestandverhältnis aufrecht, bis das Auflösungsrecht - grundsätzlich unter Einhaltung der Fristen des § 560 ZPO - ausgeübt wird. Die Frage, ob zwischen den Vertragsteilen eines Mietvertrags ein unbedingter Endtermin iSd § 29 MRG vereinbart wurde, ist durch Auslegung zu lösen.
 
Für Mietverträge, die in den Voll- und den Teilanwendungsbereich des MRG fallen, gilt Besonderes: Nach § 29 Abs 1 Z 3 MRG muss in einem solchen Fall die Befristung eines Mietvertrags schriftlich sowie mit unbedingtem, datumsmäßig feststehendem Endtermin vereinbart werden. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, so ist die Befristung nicht durchsetzbar und gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen; der Mietvertrag kann vom Vermieter nur unter sinngemäßer Anwendung der spezialgesetzlichen Kündigungsvorschriften beendet werden.