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Es kann zwar auch der Wohnungseigentumsvertrag nach § 38 WEG 2002 zu beurteilen sein; bei dem mit der inkriminierten Bestimmung überbundenen Verzicht geht es aber um das Recht eines Dritten, das bereits im Jahr 2010 begründet wurde, sodass zwischen dem Abschluss des Verzichtsvertrags mit dem Eigentümer der Nachbarliegenschaften und der Veräußerung der Liegenschaft und der Vorbereitung der Wohnungseigentumsbegründung kein unmittelbarer zeitlicher Konnex besteht; angesichts der Rechtsstellung des Nachbarn im Baubewilligungsverfahren und seiner subjektiv-öffentlichen Rechte sind die Folgen eines Verzichts auf Einsprüche, Einwendungen, Rechtsmittel in Bauverhandlungen für einen derart Verzichtenden im Allgemeinen weder unüberschaubar noch so gravierend, dass dieser den Rahmen des Verkehrsüblichen verlässt und eine unbillige, jeder vernünftigen Interessensabwägung widersprechende Beschränkung der dem Wohnungseigentümer nach dem Gesetz zustehenden Verfügungsrechte bedeutet; dies umso mehr, als aufgrund der vereinbarten Wechselseitigkeit auch die Mit- und Wohnungseigentümer dieser Liegenschaft grundsätzlich spiegelbildlich den selben Vorteil – wie das Berufungsgericht zutreffend festgehalten hat, ist das in erster Linie die Beschleunigung der Baubewilligungsverfahren – daraus ziehen; ein Vorbringen dazu, dass und inwiefern dies im konkreten Fall anders sei und dieser von ihm anzuerkennende und genehmigende Verzicht tatsächlich zu gravierenden Nachteilen des Beklagten führen könnte, hat der Beklagte im Verfahren vor dem Erstgericht nicht erstattet

 
GZ 5 Ob 50/18s, 12.06.2018
 
OGH: Einzige im Rekursverfahren strittige und von den Vorinstanzen unterschiedlich beurteilte Frage ist, ob (schon allein) die im Wohnungseigentumsvertrag enthaltene Vertragsbestimmung Punkt 19.1. [„XIX. Einsprüche Bauverfahren] über den Verzicht auf Einsprüche, Einwendungen, Rechtsmittel in Bauverfahren, die bestimmte Nachbarliegenschaften betreffen, nach § 38 WEG 2002 als nichtig und unwirksam zu qualifizieren ist und daher den Beklagten von der Verpflichtung befreit, den Wohnungseigentumsvertrag zu unterschreiben.
 
Ein Vertragspartner hat grundsätzlich Anspruch darauf, dass ein Vertragsentwurf keine Bestimmungen enthält, die entweder gegen bereits bestehende Vereinbarungen oder gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen. Er kann daher die Unterfertigung derartiger Entwürfe ablehnen. Es soll niemand in die Lage gebracht werden, sich auf die Rechtsunwirksamkeit einer von ihm selbst unterschriebenen Vertragsklausel berufen zu müssen. Das gilt auch für den Wohnungseigentumsvertrag; enthält dieser rechtsunwirksame Bestimmungen besteht keine Pflicht des beklagten Wohnungseigentumsbewerbers zur Unterfertigung des Wohnungseigentumsvertrags und dessen Zustimmung kann auch nicht durch Urteil ersetzt werden.
 
Nach der Generalklausel des § 38 Abs 1 WEG 2002 sind Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, rechtsunwirksam. § 38 WEG 2002 richtet sich gegen die Aufhebung oder Beschränkung der einem Wohnungseigentümer gesetzlich zustehenden Nutzungsrechte oder Verfügungsrechte, wobei die Einschränkung durch die wirtschaftliche, organisatorische und wissensmäßige Übermacht des Wohnungseigentumsorganisators begründet ist. Voraussetzung der Rechtsunwirksamkeit einer Vereinbarung gem § 38 WEG 2002 ist, dass dadurch eine unbillige, einer vernünftigen Interessenabwägung widersprechende Beschränkung von Nutzungs- und Verfügungsrechten der Wohnungseigentümer bewirkt wurde. Die Generalklausel des § 38 Abs 1 WEG 2002 bezieht sich also nur auf unbillige, einer vernünftigen Interessenabwägung widersprechende Aufhebungen und Beschränkungen, nicht aber auch auf solche, die ein Wohnungseigentumsbewerber auch bei Gleichgewicht der Vertragslage auf sich nehmen würde. Wer sich auf die Generalklausel des § 38 Abs 1 WEG 2002 (und nicht auf eine der in § 38 Abs 1 WEG 2002 aufgezählten Vertragstypen) stützt, den trifft die Beweislast, dass eine konkrete Vereinbarung als unbillige Aufhebung oder Beschränkung der Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers unter die Generalklausel des § 38 Abs 1 WEG 2002 fällt.
 
Ob eine konkrete Vereinbarung als unbillige Aufhebung oder Beschränkung der Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers unter die Generalklausel des § 38 Abs 1 WEG 2002 fällt, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Eine aus Gründen der Rechtssicherheit vom OGH aufzugreifende auffallende Fehlbeurteilung durch das Berufungsgericht liegt hier nicht vor. Dieses hat die von der Rsp des OGH zu den Voraussetzungen der Rechtsunwirksamkeit einer Vereinbarung gem § 38 Abs 1 WEG 2002 entwickelten Grundsätze zutreffend dargestellt und auf den vorliegenden Einzelfall jedenfalls vertretbar angewandt. Es kann zwar auch der Wohnungseigentumsvertrag nach § 38 WEG 2002 zu beurteilen sein. Bei dem mit der inkriminierten Bestimmung überbundenen Verzicht geht es aber um das Recht eines Dritten, das bereits im Jahr 2010 begründet wurde, sodass zwischen dem Abschluss des Verzichtsvertrags mit dem Eigentümer der Nachbarliegenschaften und der Veräußerung der Liegenschaft und der Vorbereitung der Wohnungseigentumsbegründung kein unmittelbarer zeitlicher Konnex besteht. Angesichts der Rechtsstellung des Nachbarn im Baubewilligungsverfahren und seiner subjektiv-öffentlichen Rechte sind die Folgen eines Verzichts auf Einsprüche, Einwendungen, Rechtsmittel in Bauverhandlungen für einen derart Verzichtenden im Allgemeinen weder unüberschaubar noch so gravierend, dass dieser den Rahmen des Verkehrsüblichen verlässt und eine unbillige, jeder vernünftigen Interessensabwägung widersprechende Beschränkung der dem Wohnungseigentümer nach dem Gesetz zustehenden Verfügungsrechte bedeutet. Dies umso mehr, als aufgrund der vereinbarten Wechselseitigkeit auch die Mit- und Wohnungseigentümer dieser Liegenschaft grundsätzlich spiegelbildlich den selben Vorteil – wie das Berufungsgericht zutreffend festgehalten hat, ist das in erster Linie die Beschleunigung der Baubewilligungsverfahren – daraus ziehen. Ein Vorbringen dazu, dass und inwiefern dies im konkreten Fall anders sei und dieser von ihm anzuerkennende und genehmigende Verzicht tatsächlich zu gravierenden Nachteilen des Beklagten führen könnte, hat der Beklagte im Verfahren vor dem Erstgericht nicht erstattet.