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Ein allfälliger, ihre Kompetenz überschreitender Beschluss der Eigentümergemeinschaft kann unbefristet bekämpft und zur Klarstellung der Rechtslage beseitigt werden; vertragliche Schadenersatzansprüche muss grundsätzlich der jeweilige Vertragspartner (also entweder der Wohnungseigentümer oder die Eigentümergemeinschaft) geltend machen, auch wenn die Mängel allgemeine Teile des Hauses betreffen; die Eigentümergemeinschaft ist zur Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen aufgrund des nicht konsensgemäßen Ausbaus des Dachgeschosses und/oder der mangelhaften Bauausführung nicht legitimiert; die möglichen eine Sachlegitimation der Eigentümergemeinschaft begründenden Fälle, nämlich ein Schadenersatzanspruch der Eigentümergemeinschaft aus einem eigenen Vertrag oder die Abtretung vertraglicher oder deliktischer Schadenersatzansprüche nach § 18 Abs 2 WEG 2002 idF der WRN 2006 liegen nach dem Parteivorbringen und den Verfahrensergebnissen nicht vor; die auf die Durchsetzung von Schadenersatzforderungen bezogenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft überschreiten damit jedenfalls deren Kompetenz und sind zur Klarstellung der Rechtslage zu beseitigen

 
GZ 5 Ob 16/18s, 15.05.2018
 
OGH: Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft ist – abgesehen von den Fällen des § 18 Abs 2 WEG 2002 – auf Angelegenheiten der Verwaltung beschränkt. Mehrheitsbeschlüsse können und dürfen daher nur Maßnahmen der Verwaltung zum Gegenstand haben. Ein allfälliger, ihre Kompetenz überschreitender Beschluss der Eigentümergemeinschaft kann unbefristet bekämpft und zur Klarstellung der Rechtslage beseitigt werden.
 
Nach dem insoweit übereinstimmenden Vorbringen der Parteien sind die hier angefochtenen Beschlüsse Ausfluss der Auseinandersetzung iZm dem von einer Wohnungseigentümerin (der Voreigentümerin der Antragstellerin) angeblich nicht konsensgemäß durchgeführten Dachgeschossausbau und den dabei zufolge mangelhafter Bauführung angeblich verursachten Schäden an allgemeinen Teilen des Gebäudes. Der vom Erstgericht mit A. bezeichnete Beschluss betrifft die Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen der Eigentümergemeinschaft aus der mangelhaften Bauführung gegen die Voreigentümerin und den Prüfingenieur und Statiker, der den Ausbau begleitete. Der vom Erstgericht mit B. bezeichnete Beschluss betrifft die Durchsetzung der Schadenersatzansprüche „bzw“ den Anspruch auf Rückbau aufgrund des angeblich nicht konsensgemäßen Ausbaus des Dachgeschosses.
 
In Bezug auf die Durchsetzung des Anspruchs auf Rückbau aufgrund des nicht konsensgemäßen Ausbaus des Dachgeschosses (nicht auch der daraus abgeleiteten Schadenersatzansprüche) wies das Rekursgericht den Antrag ab. Es qualifizierte den verfolgten Anspruch auf Rückbau zutreffend als petitorischen Rechtsschutzanspruch, der als solcher nicht der Eigentümergemeinschaft zusteht. Die Abwehr von Nutzungs- oder Eingriffshandlungen betreffend allgemeine Teile der Liegenschaft beruht auf dem Anteilsrecht, also der dinglichen Rechtsposition der Mit- und Wohnungseigentümer, diese ist daher – als dem Eigentumsrecht entspringend – nicht der Verwaltung der Liegenschaft zuzuordnen. In diesem Umfang bedürfte es daher zur Begründung der Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft der – hier evidentermaßen nicht erfolgten – Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG 2002. Dennoch verneinte das Rekursgericht eine Kompetenzüberschreitung, weil die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der „Durchsetzung“ des Anspruchs auf Rückbau nur dahin verstanden werden könne, dass ein Rechtsanwalt mit der Prüfung der „Durchsetzbarkeit“ derartiger Ansprüche betraut werden solle, und diese Prüfung umfasse auch die Frage, von wem solche Ansprüche geltend zu machen seien. Vorbereitende Schritte wie dieser könnten als Maßnahme der Verwaltung angesehen werden und fielen damit in den Zuständigkeitsbereich der Eigentümergemeinschaft.
 
Für die Beurteilung, was Gegenstand des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft und der Anfechtung durch Wohnungseigentümer ist, kann nur der schriftlich zur Kenntnis gebrachte Text des Beschlusses maßgeblich sein. Ein vom Wortlaut nicht gedeckter oder sogar davon abweichender subjektiver Parteiwille der an der Beschlussfassung beteiligten Wohnungseigentümer ist irrelevant. Die vom Rekursgericht vorgenommene Beschränkung des von der Verwalterin zu erteilenden Auftrags auf die bloße Prüfung der Durchsetzbarkeit des Anspruchs und damit auch der Sachlegitimation der Eigentümergemeinschaft findet im klaren Wortlaut des Beschlusses keine Deckung. Der weisungsgemäß zu erteilende Auftrag auf „Durchsetzung“ des Anspruchs geht über die bloße Prüfung der Berechtigung des Anspruchs hinaus und umfasst auch dessen Geltendmachung und Verfolgung. In Bezug auf jene Beschlussteile, die die Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen betreffen, legt auch das Rekursgericht seiner Entscheidung offenbar dieses (andere) Verständnis eines Auftrags zur Durchsetzung eines Anspruchs zugrunde. Die Prüfung der Sachlegitimation (im Zuge der Prüfung der Anspruchsberechtigung) mag zwar implizit ein Teilaspekt des Auftrags sein, dieser kann im gegebenen Zusammenhang aber nicht isoliert betrachtet und selbständig beurteilt werden. Stehen mehrere geplante Maßnahmen nach den Umständen des Einzelfalls in einem untrennbaren Zusammenhang, ist von einem einheitlichen Beschlussgegenstand (und nicht von zwei getrennten Beschlussgegenständen) auszugehen, sodass sich eine Kompetenzüberschreitung auch auf allenfalls isoliert als Verwaltungsmaßnahme zu qualifizierende Teil-Maßnahmen erstreckt. Gegenstand des Beschlusses war die Durchsetzung des Anspruchs auf Rückbau als eine Gesamtmaßnahme, nicht einzelne (abstrakt selbstständige) Teil-Maßnahmen wie etwa die Prüfung bloß der Sachlegitimation als ersten Schritt. Selbst wenn die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit einer solchen Prüfung an sich als eine Vorbereitungshandlung für die eigentliche Verwaltungsmaßnahme und spätere Willensbildung dazu und damit selbst als Verwaltungsmaßnahme qualifiziert werden könnt, würde dies an der Kompetenzüberschreitung der Gesamtmaßnahme nichts ändern.
 
Der Auftrag zur Durchsetzung des Anspruchs auf Rückbau aufgrund des nicht konsensgemäßen Ausbaus des Dachgeschosses durch einen Wohnungseigentümer ist demnach die Verfolgung eines petitorischen Anspruchs und damit keine Maßnahme der Verwaltung. Der diesbezügliche, ihre Kompetenz überschreitende Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist daher zur Klarstellung der Rechtslage zu beseitigen.
 
In Bezug auf die Durchsetzung der Schadenersatzansprüche aufgrund des nicht konsensgemäßen Ausbaus des Dachgeschosses und der mangelhaften Bauausführung trug das Rekursgericht dem Erstgericht auf, zu klären, ob und wenn ja auf welcher vertraglichen Grundlage Schadenersatzansprüche erhoben werden sollen. Im Falle eines vertraglichen Schadenersatzanspruchs wäre die Beschlussfassung (nur) dann nichtig, wenn die im Beschluss genannten Anspruchsgegner von einem einzelnen Wohnungseigentümer oder Wohnungseigentumsbewerber beauftragt worden seien. Die Geltendmachung deliktischer Schadenersatzansprüche betreffe hingegen die Verwaltung der Liegenschaft und stehe der Eigentümergemeinschaft zu.
 
Das Rekursgericht ging dabei zutreffend davon aus, dass es für die Legitimation zur Geltendmachung von Schadenersatz- und Gewährleistungsansprüchen nicht darauf ankommt, ob allgemeine Teile des Hauses betroffen sind, sondern auf welcher vertraglichen Grundlage Ansprüche erhoben werden sollen. Vertragliche Schadenersatzansprüche muss grundsätzlich der jeweilige Vertragspartner (also entweder der Wohnungseigentümer oder die Eigentümergemeinschaft) geltend machen, auch wenn die Mängel allgemeine Teile des Hauses betreffen. Schadenersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft aus einem eigenen Vertrag oder der Eigentümergemeinschaft nach § 18 Abs 2 WEG 2002 abgetretene vertragliche Schadenersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer kommen hier nach dem Vorbringen der Parteien und den Verfahrensergebnissen nicht in Betracht. Die Geltendmachung eines Anspruchs der Eigentümergemeinschaft aus einem Vertrag oder eine Abtretung von Ansprüchen einzelner Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft wurde in erster Instanz (wie auch in den Rechtsmittelverfahren) nicht nur nicht explizit behauptet, es gab und gibt auch keine Anhaltspunkte für eine weitere Aufklärungsbedürftigkeit. Auch im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren besteht nur eine eingeschränkte Amtswegigkeit. Die Pflicht des Gerichts zur amtswegigen Prüfung des Sachverhalts endet dort, wo ein Vorbringen der Parteien (wegen des Neuerungsverbots: in erster Instanz) – wie hier – überhaupt nicht vorliegt. Die Parteien trifft in diesem Sinn zwar keine förmliche Beweislast, aber doch eine qualifizierte Behauptungspflicht. Für die vom Rekursgericht als erforderlich angesehene Klärung der möglichen vertraglichen Grundlage für die durchzusetzenden Schadenersatzansprüche besteht daher weder Anlass noch Berechtigung.
 
Entgegen der Auffassung des Rekursgerichts fällt die Geltendmachung deliktischer Schadenersatzansprüche – abgesehen vom Fall der Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG 2002 – nicht in die Rechtszuständigkeit der Eigentümergemeinschaft. Zur Rechtslage vor der WRN 2006 wurde mehrfach ausgesprochen, dass zur Geltendmachung deliktischer Schadenersatzansprüche die Eigentümergemeinschaft legitimiert ist. Seit der WRN 2006 gilt aber nach dem Willen des Gesetzgebers, dass die Eigentümergemeinschaft für Forderungen aus dem Titel des Schadenersatzes zwar rechtsfähig ist, die Klagelegitimation aber erst durch die Abtretung der Forderung seitens der Wohnungseigentümer erwirbt (§ 18 Abs 2 WEG 2002). Der originären und unmittelbaren Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft ist durch die WRN 2006 insofern der Boden entzogen, als für eine inhaltsgleiche Kompetenz nunmehr eine Abtretung durch die ursprünglich berechtigten Wohnungseigentümer nach § 18 Abs 2 WEG 2002 idF der WRN 2006 notwendig ist.
 
Die Eigentümergemeinschaft ist demnach zur Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen aufgrund des nicht konsensgemäßen Ausbaus des Dachgeschosses und/oder der mangelhaften Bauausführung nicht legitimiert. Die möglichen eine Sachlegitimation der Eigentümergemeinschaft begründenden Fälle, nämlich ein Schadenersatzanspruch der Eigentümergemeinschaft aus einem eigenen Vertrag oder die Abtretung vertraglicher oder deliktischer Schadenersatzansprüche nach § 18 Abs 2 WEG 2002 idF der WRN 2006 liegen nach dem Parteivorbringen und den Verfahrensergebnissen nicht vor. Die auf die Durchsetzung von Schadenersatzforderungen bezogenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft überschreiten damit jedenfalls deren Kompetenz und sind zur Klarstellung der Rechtslage zu beseitigen. Eine Auseinandersetzung mit den Konsequenzen der fehlenden Konkretisierung und Differenzierung nach der Anspruchsgrundlage im jeweiligen Beschlusstext und der Verknüpfung des Anspruchs auf Rückbau mit dem Schadenersatzanspruch im Text des mit A. bezeichneten Beschlusses erübrigt sich daher.