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Voraussetzung für die Berichtigung des Grundbuchs nach § 136 GBG ist, dass dieses die wirkliche Rechtslage deshalb nicht richtig wiedergibt, weil nachträglich eine Rechtsänderung außerbücherlich eingetreten ist; im Fall der Berichtigung durch Löschung eines Wiederkaufsrechts wäre dies die Beendigung dieses Rechtsverhältnisses und das Erlöschen der daraus abgeleiteten und durch die Eintragung im Grundbuch besicherten Ansprüche; die Parteien haben das hier zu beurteilende Recht zum Wiederkauf von der Weiterveräußerung abhängig gemacht und dieses zugleich auf 20 Jahre befristet; in so einem Fall der Verknüpfung von Bedingung und zeitlicher Limitierung ist der Ablauf der vereinbarten Dauer nicht ohne Weiteres gleichbedeutend damit, dass aus diesem Wiederkaufsrecht infolge Fristablaufs keine Rechte mehr abgeleitet werden können und keine durch die Eintragung besicherten Ansprüche mehr bestehen; es hängt vielmehr von dem durch Auslegung zu ermittelnden Inhalt der konkreten Befristungsvereinbarung ab, ob die zeitliche Limitierung bedeutet, dass die Wiederkaufserklärung unabhängig von Eintritt, Zeitpunkt und Kenntnis des Wiederkaufsfalls bei sonstigem Rechtsverlust innerhalb des festgelegten Zeitraums erfolgen muss oder die Möglichkeit zur Ausübung des Wiederkaufsrechts bestehen soll, wenn der vereinbarte Wiederkaufsfall innerhalb des festgelegten Zeitraums, also vor Ablauf der vereinbarten Geltungsdauer eintritt; in letzterem Fall verjährt der Anspruch, das durch den „fristgerechten“ Eintritt der vereinbarten Bedingung entstandene Wiederkaufsrecht auszuüben, erst nach 30 Jahren ab Eintritt des Wiederkaufsfalls

 
GZ 5 Ob 218/17w, 10.04.2018
 
OGH: Gibt das Grundbuch die wirkliche Rechtslage nicht richtig wieder, so ist auf Ansuchen die zur Berichtigung erforderliche Eintragung vorzunehmen, ohne dass die sonst für eine solche Eintragung von diesem Bundesgesetz geforderten Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wenn die Unrichtigkeit offenkundig oder durch öffentliche Urkunden nachgewiesen ist (§ 136 Abs 1 GBG).
 
Die Anwendung des § 136 Abs 1 GBG erfolgt nach stRsp idR nur dann, wenn nachträglich eine Rechtsänderung außerbücherlich eingetreten ist und mit der Grundbuchsberichtigung die Nachführung des Grundbuchstands an die wahre außerbücherlich eingetretene Rechtslage vorgenommen wird. Als Grundlage der Eintragung genügt im Fall des § 136 GBG der „Nachweis der Unrichtigkeit“; er tritt an die Stelle der sonst (§§ 31 ff GBG) geforderten urkundlichen Unterlagen. Dieser Nachweis ist dann erbracht, wenn die Unrichtigkeit offenkundig oder durch öffentliche Urkunden nachgewiesen ist.
 
Ist eine Eintragung gegenstandslos, so kann sie das Grundbuchsgericht gemäß den §§ 132 bis 135 GBG von Amts wegen löschen (§ 131 Abs 1 GBG). Eine Eintragung ist ua gegenstandslos, soweit das ihren Gegenstand bildende Recht oder das Recht, auf das sie sich bezieht, verjährt ist (§ 131 Abs 2 lit b GBG). Diese Maßnahme nach § 131 GBG dient der Grundbuchsbereinigung von Amts wegen, sodass den Parteien kein Antragsrecht und kein Rechtsmittel, sondern nur die Möglichkeit einer Anregung zusteht. Ist eine Eintragung gegenstandslos, weil das Recht nachträglich außerbücherlich erloschen ist, besteht allerdings ein Überschneidungsbereich zu § 136 GBG. Im Fall einer gegenstandslos gewordenen und vom Grundbuchsgericht gem § 131 GBG uU von Amts wegen zu löschenden Eintragung kann nämlich grundsätzlich auch eine Berichtigung des Grundbuchs gem § 136 GBG vorgenommen werden.
 
Das Wiederkaufsrecht iSd § 1068 ABGB ist das Recht, eine verkaufte Sache wieder einzulösen. Wird das Wiederkaufsrecht ins C-Blatt des Grundbuchs eingetragen, entwickelt es absolute Wirkung und ist auch gegenüber Dritten durchsetzbar; der Wiederkaufsberechtigte kann bei vereinbarungswidrigem Verkauf der Liegenschaft diese auch von Dritten herausverlangen.
 
Die Ausübung des Wiederkaufsrechts geschieht durch einseitige, empfangsbedürftige Erklärung des Verkäufers dem Wiederkaufsverpflichteten oder dem Dritten gegenüber, die Sache einlösen zu wollen. Die Widerrufserklärung löst die obligatorische Pflicht des Wiederkaufsverpflichteten oder des Dritten aus, den Kaufgegenstand zurückzustellen und die grundbuchsrechtlichen Mitwirkungshandlungen zu setzen.
 
Die Parteien können die Dauer des Wiederkaufsrechts vertraglich begrenzen, sodass durch Fristablauf das Gestaltungsrecht erlischt und der Anspruch aus dem Wiederkaufsrecht verloren geht.
 
Das Wiederkaufsrecht unterliegt als Gestaltungsrecht nach nunmehr überwiegender Ansicht der allgemeinen Verjährung. Wird das Recht zum Wiederkauf vom Eintritt bestimmter (wirtschaftlicher) Bedingungen abhängig gemacht, kann die Verjährungsfrist frühestens mit Eintritt des vereinbarten Wiederkaufsfalls zu laufen beginnen.
 
Voraussetzung für die Berichtigung des Grundbuchs nach § 136 GBG ist, dass dieses die wirkliche Rechtslage deshalb nicht richtig wiedergibt, weil nachträglich eine Rechtsänderung außerbücherlich eingetreten ist. Im Fall der Berichtigung durch Löschung eines Wiederkaufsrechts wäre dies die Beendigung dieses Rechtsverhältnisses und das Erlöschen der daraus abgeleiteten und durch die Eintragung im Grundbuch besicherten Ansprüche (vgl 5 Ob 44/15d [Erlöschen von Dienstbarkeit, Reallast und Ausgedinge und spezifische Voraussetzungen des § 136 Abs 3 GBG für das Erlöschen eines Rechts auf wiederkehrende Leistungen]; 5 Ob 137/16g [Löschung einer wegen Zeitablaufs gegenstandslos gewordenen Eintragung eines Bestandrechts]; 5 Ob 3/07p [Pfandrecht zur Sicherung einer Leibrente]).
 
Die Parteien haben das hier zu beurteilende Recht zum Wiederkauf von der Weiterveräußerung abhängig gemacht und dieses zugleich auf 20 Jahre befristet. In so einem Fall der Verknüpfung von Bedingung und zeitlicher Limitierung ist der Ablauf der vereinbarten Dauer nicht ohne Weiteres gleichbedeutend damit, dass aus diesem Wiederkaufsrecht infolge Fristablaufs keine Rechte mehr abgeleitet werden können und keine durch die Eintragung besicherten Ansprüche mehr bestehen. Es hängt vielmehr von dem durch Auslegung zu ermittelnden Inhalt der konkreten Befristungsvereinbarung ab, ob die zeitliche Limitierung bedeutet, dass die Wiederkaufserklärung unabhängig von Eintritt, Zeitpunkt und Kenntnis des Wiederkaufsfalls bei sonstigem Rechtsverlust innerhalb des festgelegten Zeitraums erfolgen muss oder die Möglichkeit zur Ausübung des Wiederkaufsrechts bestehen soll, wenn der vereinbarte Wiederkaufsfall innerhalb des festgelegten Zeitraums, also vor Ablauf der vereinbarten Geltungsdauer eintritt. In letzterem Fall verjährt der Anspruch, das durch den „fristgerechten“ Eintritt der vereinbarten Bedingung entstandene Wiederkaufsrecht auszuüben, erst nach 30 Jahren ab Eintritt des Wiederkaufsfalls.
 
Das im § 11 des Kaufvertrags vom 17. 11. 1972 vereinbarte Wiederkaufsrecht wurde der Wiederkaufsberechtigten „auf die Dauer von 20 Jahren vom Tage der grundbücherlichen Eintragung an“ eingeräumt. Dass die Wiederkaufserklärung bei sonstigem Rechtsverlust innerhalb dieses Zeitraums unabhängig von Eintritt, Zeitpunkt und Kenntnis des Wiederkaufsfalls erfolgen müsse, ist dem Wortlaut der Vereinbarung nicht, jedenfalls nicht iSd § 94 Abs 1 Z 3 GBG zweifelsfrei zu entnehmen. Auch die Bezugnahme auf § 8 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz vom 29. 2. 1940 (RGBl I S 438) in der Beschreibung des Wiederkaufsfalls und der mit dieser Bestimmung verfolgte Zweck der Hintanhaltung von Spekulationen schafft diesbezüglich keine Klarheit. Die Antragstellerin behauptet auch gar nicht, dass nach dem Parteiwillen eine absolute Befristung in dieser Form vereinbart worden sei; im Übrigen etwa auch nicht, dass die das Wiederkaufsrecht auslösende Weiterveräußung nach dem Parteiwillen einschränkend als Eigentumserwerb eines Dritten zu verstehen sei und daher die grundbücherliche Durchführung eines allfälligen Erwerbsgeschäfts voraussetze.
 
Das in § 11 des Kaufvertrags vom 17. 11. 1972 vereinbarte Wiederkaufsrecht ist daher nach einem zumindest möglichen Verständnis seiner zeitlichen Limitierung nicht schon allein durch den bloßen Fristablauf obsolet; dann nämlich, wenn die Möglichkeit zur Ausübung des Wiederkaufsrechts (nur) in dem Fall bestehen soll, dass der vereinbarte Wiederkaufsfall innerhalb des festgelegten Zeitraums eintritt. Wie das Rekursgericht zutreffend aufgezeigt hat, ist es denkbar, dass der Wiederkaufsfall (Weiterveräußerung) vor dem letzten Tag der vereinbarten Dauer des Wiederkaufsrechts und vor weniger als 30 Jahren vor dem für die Berechtigung des Grundbuchsgesuchs maßgeblichen Zeitpunkt seines Einlangens eingetreten ist. Der spätest mögliche Eintritt eines Wiederkaufsfalls und damit der spätest mögliche Beginn der 30-jährigen Verjährungsfrist war der 31. Dezember 1995. Dass der Wiederkaufsfall innerhalb des festgelegten Zeitraums tatsächlich nicht eingetreten ist, hat die Antragstellerin erstmals im Rechtsmittelverfahren behauptet und auch in diesem nicht durch geeignete Urkunden nachgewiesen. An der Rechtswirksamkeit einer allfälligen, vorerst nur außerbücherlichen Weiterveräußerung würde auch die mittlerweile eingetretene Universalrechtsnachfolge auf Seiten des mit dem Wiederskaufsrecht belasteten Veräußerers nichts ändern. Es ist daher nicht auszuschließen, dass aus dem Wiederkaufsrecht und der Tatsache der Weiterveräußerung abgeleitete und durch die Eintragung des Wiederkaufsrechts besicherte Ansprüche bestehen. Die Eintragung des Wiederkaufsrechts ist daher nicht offenkundig zufolge nachträglicher außerbücherlicher Rechtsänderung unrichtig oder gegenstandslos.
 
Die Voraussetzungen für die Berichtigung des Grundbuchs durch Einverleibung der Löschung des Wiederkaufsrechts nach § 136 Abs 1 GBG waren hier daher nicht gegeben.