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Das „gemäßigte Verständnis“ der Begriffe „Notstand“ und „Existenzgefährdung“ wurde primär iZm Wohnraummiete entwickelt und lässt sich auf Büro- bzw Geschäftslokale nicht ohne weiteres übertragen; das Bestreben, die eigene wirtschaftliche Lage zu verbessern, ist vom Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 9 MRG nicht umfasst

 
GZ 6 Ob 44/18s, 28.03.2018
 
OGH: Ob der Eigenbedarf des Vermieters durch eine iSd § 30 Abs 2 Z 9 MRG ausreichende Dringlichkeit charakterisiert ist, um die Kündigung eines Bestandverhältnisses zu ermöglichen, lässt sich nur nach den besonderen Umständen des Einzelfalls beurteilen. Dass Rsp zu einem völlig vergleichbaren Sachverhalt fehlt, begründet die Zulässigkeit der Revision nicht. Gleiches gilt für die Frage, ob dem Bedarf des Vermieters durch entsprechende Neuverteilung der ihm zur Verfügung stehenden Räume abgeholfen werden kann.
 
Die E 3 Ob 237/98v betraf den Fall einer Eigenbedarfskündigung durch einen Unternehmer zwecks Eröffnung eines weiteren Detailgeschäfts im Rahmen eines bereits bestehenden Unternehmens. Dort verneinte der OGH das Vorliegen des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 9 MRG. Aus der bisherigen Judikatur lasse sich ableiten, dass dringender Eigenbedarf an Geschäftsräumlichkeiten etwa dann bejaht werden könnte, wenn der Vermieter gezwungen ist, sein schon bisher betriebenes Unternehmen in die bisher von ihm vermieteten Räumlichkeiten zu verlegen. Dann werde man ihn nicht auf das zu beschaffende Ersatzlokal verweisen können. In so einem Fall sei eben entweder der Vermieter oder der Mieter gezwungen, sein Geschäft zu verlegen, sodass die typische Interessenlage und die Berücksichtigung des Eigentumsrechts auch nach dem MRG dafür spricht, die Voraussetzungen der Aufkündigung nach § 30 Abs 2 Z 9 MRG zu bejahen. Würden dagegen die vermieteten Geschäftsräumlichkeiten für einen erst zu gründenden Betrieb benötigt und gibt es angemessene Ersatzräumlichkeiten, dann spreche die typische Interessenlage dafür, den Vermieter auf die ohnehin zu beschaffenden Ersatzobjekte zu verweisen und demnach den dringenden Eigenbedarf an den vermieteten Räumen zu verneinen. Im konkreten Fall seien die Vorinstanzen zu Recht zur Auffassung gelangt, dass auch in dem Fall, in dem zwar der Vermieter bereits ein Unternehmen betreibt, für dieses aber einen zusätzlichen Standort in Form eines Detailgeschäfts eröffnen will, ganz besondere Umstände vorliegen müssen, um den dringenden Eigenbedarf am aufgekündigten Geschäftslokal zu begründen. Ein wesentlicher wirtschaftlicher Vorteil falle nicht ins Gewicht, weil bei Beurteilung des dringenden Bedarfs […] vage in nicht absehbarer Zeit eintretende Umstände nicht zu berücksichtigen sind.
 
Das in der Revision ins Treffen geführte „gemäßigte Verständnis“ von „Notstand“ und „Existenzgefährung“ wurde in der E 4 Ob 167/99h iZm der Kündigung einer Wohnraummiete nach § 30 Abs 2 Z 8 MRG entwickelt. Nach der bisherigen Rsp des OGH sei unter dringendem Eigenbedarf eine zumindest (wohnungs-)notstandsähnliche Situation zu verstehen, die nur dann zu bejahen sei, wenn der Wohnbedarf des Vermieters (Fruchtnießer) nicht oder nur so unzulänglich gedeckt sei, dass eine unabweisliche Notwendigkeit vorliege, diesen Mangel so bald als möglich zu beseitigen. […] Die gegen diese restriktive Rechtsauffassung in der Lehre geäußerten, zum Teil erhebliche Bedenken führen zu einem gemäßigteren Verständnis der in der bisherigen Rsp verankerten Begriffe „Notstand“ und „Existenzgefährdung“. […] Es sei davon auszugehen, dass der Eigentümer einer Wohnung in erster Linie sein Eigentum zur Befriedigung seines Wohnbedürfnisses heranziehen wolle und dürfe. Durch die Bestimmungen über den Entfall einer Interessenabwägung nach § 30 Abs 2 Z 8 lit a und b MRG lasse der Gesetzgeber erkennen, er wolle die Absicht einer Person, den Wohnbedarf in seiner Eigentumswohnung oder seinem Einfamilienhaus zu befriedigen, dadurch privilegieren. Daraus folge, dass der Vermieter, der über keine ausreichende Wohnmöglichkeit verfügt, im Allgemeinen mit seiner Eigenbedarfskündigung nicht schon deshalb auf die Möglichkeit einer anderweitigen Wohnungsnahme verwiesen werden darf, weil eine solche Wohnmöglichkeit an sich gegeben wäre. Es sei daher zu prüfen, ob die Kläger über eine „ausreichende Wohnmöglichkeit“ verfügen, die einen Wohnsitzwechsel und damit verbunden die Kündigung nicht als unabweislich notwendig erscheinen ließe. Bei dieser Beurteilung müsse jede Art der Benötigung des Bestandgegenstands berücksichtigt werden, die sich für den Vermieter (Fruchtnießer) aus einem wichtigen persönlichen oder wirtschaftlichen Bedürfnis ergibt, das nur durch Benützung der gekündigten Wohnung befriedigt werden kann.
 
In 1 Ob 111/01g führte der OGH unter Hinweis auf die zuvor genannte E 4 Ob 167/99h aus, dass, auch wenn iSd jüngsten Rsp dem zu § 30 Abs 2 Z 8 und 9 MRG von der bisherigen Rsp herausgearbeiteten Notstands- und Existenzgefährdungsbegriff ein gemäßigteres Verständnis zu unterstellen sei, eine Aufkündigung wegen Eigenbedarfs in einem Fall wie dem dort vorliegenden nicht berechtigt sei. Das Bestandobjekt sei von den Klägern bewusst und in Kenntnis der Vermietung erworben worden, um in Verfolgung eigener wirtschaftlicher Interessen neue Mietobjekte zu schaffen. In diesem Zusammenhang wurde vom OGH ausgeführt, dass der Vermieter das Geschäftslokal für sich selbst dringend benötigen müsse. Das Bestreben, die eigene wirtschaftliche Lage zu verbessern, sei vom Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 9 MRG nicht umfasst.
 
Die Begründungen der weiteren unter dem Rechtssatz RIS-Justiz RS0070619 indizierten Entscheidungen beinhalten keine detaillierteren Ausführungen (10 Ob 318/02s; 3 Ob 106/08x) bzw betreffen Kündigungen von Wohnraummieten nach § 30 Abs 2 Z 8 MRG (1 Ob 195/04i: Erkrankung des Sohnes des Klägers). Lediglich in 3 Ob 110/09m (neuerlich iZm einer Wohnraummiete) wurde ausgeführt, dass zwar die jüngere Rsp nun von einem gemäßigteren Verständnis der Begriffe „Notstand“ und „Existenzgefährdung“ ausgehe, dass aber bei der Beurteilung des dringenden Bedarfs ein strenger Maßstab anzulegen sei.
 
In der E 1 Ob 194/97d billigte der OGH die Entscheidungen der Vorinstanzen, die den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 9 MRG bei einem akuten Raumbedarf für Volksschulklassen und angespannter Finanzlage der Klägerin bejaht hatten.
 
Nach den Feststellungen der Vorinstanzen wäre die von der Klägerin intendierte Schaffung einer Groß- und Firmenkundenabteilung in der Hauptstelle Z***** samt Übersiedelung des Teams von G***** W***** und Unterbringung in den an den Beklagten vermieteten Räumen wirtschaftlich sinnvoll und praktikabel. Allerdings könnte auch der derzeitige Status belassen werden, ohne dass gleichzeitig auf zusätzliche Kreditgeschäfte verzichtet werden müsste. Dass die Kundenbetreuung weiterhin aus der Bankstelle und nicht der Hauptanstalt erfolgt, führt ebenfalls nicht unmittelbar zu einer betriebswirtschaftlichen oder aufsichtsrechtlichen Existenzbedrohung der klagenden Partei. Das Problem der überhöhten Belastung des G***** W***** und die damit verbundenen operationellen Risiken könnte auch durch veränderte Gestaltung von Abläufen, Verantwortlichkeiten und vermehrter Unterstützung durch sein Team reduziert werden und bedarf es hiezu nicht unbedingt des Abbaus der räumlichen Trennung zwischen Vertrieb, Marktfolge und Kompetenzträgern.
 
Wenn die Vorinstanzen bei dieser Sachlage davon ausgingen, dass die klagende Partei das Bestandobjekt nicht dringend benötigt und dass das Bestreben, die eigene wirtschaftliche Lage zu verbessern, nicht vom Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 9 MRG umfasst ist, und dass bei der Beurteilung des dringenden Bedarfs ein strenger Maßstab anzulegen ist, ist darin keine vom OGH im Interesse der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung zu erblicken. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass das vom OGH entwickelte „gemäßigte Verständnis“ primär iZm Wohnraummiete entwickelt wurde und mit dem damaligen Entfall der Interessenabwägung bei (Teilen von) Einfamilienhäusern und Wohnungseigentum begründet wurde. Diese Überlegungen lassen sich aber auf Büro- bzw Geschäftslokale nicht ohne weiteres übertragen.