Home

Für die Übertragung eines lebenden Unternehmens ist es wesentlich, dass die ein Unternehmenszubehör bildenden Mietrechte im Zweifel an Bedeutung gegenüber den übrigen Unternehmenswerten, insbesondere gegenüber den immateriellen Unternehmenswerten (Goodwill) zurücktreten; die Identität des veräußerten Unternehmens mit dem vom Erwerber fortgeführten muss gewahrt bleiben; an dieses Erfordernis sind keine strengen Anforderungen zu stellen, sodass auch die Verlagerung des Schwerpunkts von einer Warengattung auf die andere, der Vertrieb von Waren anderer Herkunft oder die Änderung der Ausgestaltung des Geschäftslokals nichts am Vorliegen einer Unternehmensveräußerung iSd § 12a Abs 1 MRG ändert, wenn nach wie vor die Identität des Unternehmens gewahrt bleibt; dies ist dann der Fall, wenn der Erwerber den Standort beibehält, den Kundenstock übernimmt und den Betrieb mit Waren von (im Wesentlichen) gleicher Art fortführt

 
 
GZ 7 Ob 198/17v, 21.03.2018
 
OGH: Nach § 12a Abs 1 Satz 1 MRG tritt im Fall, dass der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen veräußert, der Erwerber des Unternehmens anstelle des bisherigen Hauptmieters in das Hauptmietverhältnis ein.
 
Demgemäß ist Voraussetzung des Mietrechtsübergangs, dass ein lebendes Unternehmen unter Wahrung der Unternehmensidentität veräußert wird und der Erwerber dieses Unternehmen zur Weiterführung übernimmt.
 
Für die Definition eines Unternehmens in diesem Sinn griff der OGH auf die zum Mietengesetz ergangene Rsp zurück. Danach ist als Unternehmen eine selbständig organisierte Erwerbsgelegenheit zu verstehen, die neben den Betriebsmitteln ua auch den Standort, der wieder den Kundenstock beeinflusst, also den sog Goodwill, umfasst. Um von einem lebenden Unternehmen sprechen zu können, ist es weder erforderlich, dass unbedingt sämtliche für ein solches in Betracht kommenden Erfordernisse gegeben sind, noch dass eine kaufmännische oder gewerbliche Tätigkeit vorliegt. Für die Übertragung eines lebenden Unternehmens ist es wesentlich, dass die ein Unternehmenszubehör bildenden Mietrechte im Zweifel an Bedeutung gegenüber den übrigen Unternehmenswerten, insbesondere gegenüber den immateriellen Unternehmenswerten (Goodwill) zurücktreten. Die Identität des veräußerten Unternehmens mit dem vom Erwerber fortgeführten muss gewahrt bleiben. An dieses Erfordernis sind keine strengen Anforderungen zu stellen, sodass auch die Verlagerung des Schwerpunkts von einer Warengattung auf die andere, der Vertrieb von Waren anderer Herkunft oder die Änderung der Ausgestaltung des Geschäftslokals nichts am Vorliegen einer Unternehmensveräußerung iSd § 12a Abs 1 MRG ändert, wenn nach wie vor die Identität des Unternehmens gewahrt bleibt; dies ist dann der Fall, wenn der Erwerber den Standort beibehält, den Kundenstock übernimmt und den Betrieb mit Waren von (im Wesentlichen) gleicher Art fortführt.
 
In der Rsp wird der Begriff des Unternehmens und dessen Fortbestehens als rechtliche und wirtschaftliche Einheit – als organisierte Erwerbsgelegenheit mit Allem, was zum Begriff des Goodwill gehört – seit jeher auch zur Abgrenzung von Miete und Pacht (§ 1091 ABGB) herangezogen: Als Pachtmerkmale (die nicht alle gleichzeitig erfüllt sein müssen) werden – neben der Überlassung von Räumlichkeiten – angesehen, dass auch all das überlassen werden muss, was für den Betrieb eines in Bestand gegebenen Unternehmens und dessen wirtschaftlichen Fortbestand notwendig ist, somit die Betriebsmittel wie die Geschäftseinrichtung und das Warenlager, der Kundenstock, das erforderliche Personal und die Gewerbeberechtigung, sowie die Vereinbarung einer Betriebspflicht, worin sich das wirtschaftliche Interesse des Bestandgebers an Tatsache und Art der Unternehmensfortführung zeigt. Bei der Unterscheidung zwischen Geschäftslokalmiete und Unternehmenspacht kommt es immer auf die Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls an.