Home

Voraussetzung für den Erfolg der Räumungsklage gegen mehrere Mitmieter ist nach stRsp die Einmahnung des rückständigen Bestandzinses gegen jeden einzelnen von ihnen; anderes gilt nur im Fall, dass die Parteien des Mietvertrags eine Vereinbarung getroffen haben, wonach der von einem Mieter verwirklichte Auflösungsgrund auch gegen den anderen wirkt; nur dann reicht es für die Geltendmachung eines Zahlungsrückstands als Auflösungsgrund gegen mehrere Mitschuldner auch aus, dass nur einer von ihnen vorher unter Gewährung einer Nachfrist gemahnt wurde

 
 
GZ 3 Ob 37/18i, 21.03.2018
 
OGH: Ein die Auflösung eines Mietvertrags nach § 1118 zweiter Fall ABGB rechtfertigender qualifizierter Zinsrückstand liegt vor, wenn der Mieter den Zins trotz gehöriger Mahnung nicht bis zum nächsten, der Mahnung nachfolgenden Zinstermin gezahlt hat. Hat der Bestandgeber den Bestandnehmer vor Zustellung der Räumungsklage gemahnt, ist die auf § 1118 zweiter Fall ABGB gestützte Mietzins- und Räumungsklage des Vermieters als – mit Zustellung der Klage zugegangene – Erklärung der Auflösung des Mietverhältnisses zu werten. Erfolgt die Einmahnung iSd § 1118 ABGB hingegen erst durch die Klagezustellung, können Zinsrückstände das Räumungsbegehren nur dann rechtfertigen, wenn sie wenigstens zu irgendeinem Zeitpunkt des erstinstanzlichen Verfahrens qualifiziert iSd § 1118 zweiter Fall ABGB waren und der Bestandnehmer nach der Mahnung mit der rückständigen Zinsschuld für eine vorangegangene Periode länger als bis zum nächsten Zinstermin in Rückstand geblieben ist.
 
Voraussetzung für den Erfolg der Räumungsklage gegen mehrere Mitmieter, wie hier die beiden Beklagten, ist nach stRsp die Einmahnung des rückständigen Bestandzinses gegen jeden einzelnen von ihnen. Anderes gilt nur im – hier nicht vorliegenden – Fall, dass die Parteien des Mietvertrags eine Vereinbarung getroffen haben, wonach der von einem Mieter verwirklichte Auflösungsgrund auch gegen den anderen wirkt; nur dann reicht es für die Geltendmachung eines Zahlungsrückstands als Auflösungsgrund gegen mehrere Mitschuldner auch aus, dass nur einer von ihnen vorher unter Gewährung einer Nachfrist gemahnt wurde.
 
Von dieser Rsp sind die Vorinstanzen mit ihrer rechtlichen Beurteilung, dass die nur an den Erstbeklagten adressierte Einmahnung des (letztlich bereits vor Zustellung der Räumungsklage beglichenen) rückständigen Mietzinses für November 2016 nicht auch gegen die – unstrittig nicht gesondert gemahnte –Zweitbeklagte wirkte, nicht abgewichen.