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Solange nicht fest steht, dass der Bauträgervertrag endgültig nicht mehr erfüllt werden kann, ist es im Abwicklungsstadium unerheblich, ob einer vorzeitigen Zahlung ein ausreichender Gegenwert in Form bisher erreichter Bauleistungen gegenüber steht; steht fest, dass eine weitere Erfüllung des Vertrags durch das Bauunternehmen nicht (mehr) stattfindet, ist der Sicherungszweck des BTVG (Absicherung des Vorauszahlungsrisikos des Erwerbers) nicht mehr maßgeblich

 
GZ 3 Ob 225/17k, 21.03.2018
 
Die Kläger halten die Entscheidung des Berufungsgerichts deshalb für unzutreffend, weil ihr Schaden bereits darin liege, dass sie mehr gezahlt hätten als dem Baufortschritt (nach § 10 BTVG) entspreche; bei der Schadensermittlung müssten sie sich den Gegenwert der ihnen über den Rohbau und das Dach hinaus bereits zugekommenen Leistungen nicht anrechnen lassen.
 
OGH: Bereits in der vom Berufungsgericht zutreffend zitierten E 4 Ob 3/14s hat der OGH darauf hingewiesen, dass nach dem Zweck der Ratenplanmethode nach Bauabschnitten (§ 10 BTVG), deren jeweiliger Abschluss unter Beiziehung von Sachverständigen festgestellt werden kann (§ 13 Abs 2 BTVG), eine Entsprechung zwischen den Zahlungen des Erwerbers und der Erhöhung des Werts der Liegenschaft bzw seines Liegenschaftsanteils durch die inzwischen erbrachten Bauleistungen gewährleistet werden soll. Solange nicht fest steht, dass der Bauträgervertrag endgültig nicht mehr erfüllt werden kann, ist es im Abwicklungsstadium unerheblich, ob einer vorzeitigen Zahlung ein ausreichender Gegenwert in Form bisher erreichter Bauleistungen gegenüber steht. Demgegenüber ging es zu 9 Ob 50/11k, wo eine Fertigstellung wegen Insolvenz des Bauträgers nicht mehr stattfand, um die Berechnung eines konkreten Aufwandersatzes und nicht um die Wahrung des Interessenausgleichs zwischen der Vorfinanzierung des Bauvorhabens durch den Bauträger und dem Sicherungserfordernis des Erwerbers während des laufenden Bauvorhabens.
 
Die Überlegungen des Berufungsgerichts zur Schadensermittlung im vorliegenden Einzelfall stehen mit dieser Rsp im Einklang und sind nicht zu beanstanden: Eine weitere Vertragserfüllung des (als Bauträgervertrag zu qualifizierenden) Vertrags findet nach dem Rücktritt des Insolvenzverwalters hier (ähnlich wie in dem der E 9 Ob 50/11k zugrunde liegenden Sachverhalt) nicht statt. Der Beklagte hat zwar seine Verpflichtungen als Treuhänder verletzt, indem er die Bestimmungen des BTVG nicht beachtete und (unstrittig) höhere Zahlungen leistete, als es dem in § 10 BTVG geregelten Ratenplan entsprochen hätte. Anders als in dem zu 4 Ob 3/14s beurteilten Fall handelt es sich hier aber nicht (mehr) um ein laufendes Bauvorhaben, weshalb der Sicherungszweck des BTVG (Absicherung des Vorauszahlungsrisikos des Erwerbers) nicht mehr maßgeblich ist: Steht doch fest, dass eine weitere Erfüllung des Vertrags durch das Bauunternehmen nicht (mehr) stattfindet. Wie die Revisionswerber selbst zugestehen, ist für die Ermittlung ihres Schadens ihre Vermögenslage mit der Situation ohne das schädigende Ereignis (ohne die vom Beklagten vertragswidrig durchgeführte vorzeitige Zahlung) zu vergleichen. Wäre aber die verfrühte Zahlung (Überzahlung) an das Unternehmen nicht erfolgt, so wären die Kläger grundsätzlich einem (hypothetischen) Anspruch des Bauunternehmens (bzw des Insolvenzverwalters) für diejenigen Leistungen ausgesetzt gewesen, die ihnen über den Baufortschritt hinaus (für den die entsprechen Zahlungen vom Treuhänder jedenfalls zu erbringen waren) bereits zugekommen sind.
 
Wenn das Berufungsgericht der Ansicht ist, dass der Sachverhalt in der von ihm aufgezeigten Richtung noch nicht genügend geklärt ist, dann kann der OGH, der nicht Tatsacheninstanz ist, dem nicht entgegentreten.
 
Der Beklagte bezweifelt in seiner außerordentlichen Revision im Wesentlichen (weiterhin) die Aktivlegitimation der Kläger sowie die Anwendbarkeit des BTVG auf die gewählte Vertragskonstruktion.
 
Zu beiden Themen kann zunächst auf die Entscheidungsbegründung des Berufungsgerichts verwiesen werden (§ 510 Abs 3 ZPO).
 
Das von den Klägern (als Miteigentümer der Liegenschaft) geltend gemachte Begehren ist auf Geldleistung gerichtet und damit ein teilbarer Anspruch; entgegen der Rechtsansicht des Beklagten handelt es sich um keine Gesamthandforderung.
 
Zur Anwendbarkeit des BTVG erschöpft sich die Zulassungsbeschwerde in der Behauptung, die angefochtene Entscheidung weiche von der Rsp zur Definition der „wirtschaftlichen Einheit“ ab, ohne auf die Argumentation des Berufungsgerichts einzugehen; sie ist daher nicht gesetzmäßig ausgeführt. Von einer „rein subjektiven“ Einschätzung des Vertrags durch die Kläger, wie in der Ausführung des Rechtsmittels behauptet, kann nach dem – bindend festgestellten – Sachverhalt keine Rede sein: Den Klägern wurde „bei sämtlichen Vorgesprächen“ zum Abschluss der Verträge der Eindruck vermittelt, sie würden damit „ein Gesamtprojekt erwerben“; die Kaufpreise (je nach Größe und Ausfertigung des Objekts) und ausführende Bauunternehmen waren von der GmbH bereits vorgegeben. Die GmbH stellte den von den Klägern abgeschlossenen Bauwerkvertrag zur Verfügung und gab die Preiskalkulation (und damit auch den Werklohn sowie den Ratenplan) für das von ihr ausgewählte Bauunternehmen vor; damit ist die von den Vorinstanzen angenommene „wirtschaftliche Einheit“ der Verträge iSd § 2 Abs 4 BTVG nicht zweifelhaft.