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Gerade dann, wenn der Auftraggeber an den Vermittler keine Provision zahlen soll, ist idR klar, dass bei Abschluss des Geschäfts ein Dritter die Provision an den Vermittler zu zahlen haben wird; das vertragswidrige Verhalten des Auftraggebers kann daher einen Schadenersatzanspruch des Vermittlers begründen, wenn diesem die sonst seitens des Dritten zugekommene Provision durch das vertragswidrige Verhalten des Auftraggebers entgangen ist; im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene unentgeltliche Maklervertrag die Pflicht der Beklagten als Auftraggeber in der Verkäuferrolle beinhaltete, die Interessen der Klägerin zu wahren und alles ihnen Zumutbare zu unterlassen, was zum nachträglichen Entfall des durch den Geschäftsabschluss bereits entstandenen Provisionsanspruchs der Klägerin gegenüber der Käuferin führt; da die Beklagten ihre Schutz- und Sorgfaltspflichten aus dem Maklervertrag schuldhaft verletzten, sind sie der Klägerin zum Schadenersatz für die ihr entgangene Käuferprovision verpflichtet; das vertragswidrige Verhalten der Beklagten wird durch ihr Streben nach einem besseren Kaufpreis nicht entschuldigt

 
GZ 9 Ob 2/18m, 21.03.2018
 
OGH: Im Falle eines Maklervertrags entfällt der Anspruch auf die bereits entstandene Provision (§ 7 Abs 1 MaklerG), wenn und soweit feststeht, dass der – bereits rechtswirksam abgeschlossene – Vertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird (§ 7 Abs 2 MaklerG). Um sich von seiner Provisionspflicht zu befreien, muss der Auftraggeber jedoch nachweisen, dass die Ausführung des vermittelten Geschäfts ohne sein Verschulden unmöglich oder unzumutbar wurde.
 
Liegt – wie hier – ein unentgeltlicher Vermittlungsauftrag vor und hat der Auftraggeber in der Rolle des Verkäufers grundlos (ohne wichtigen Grund) von der Ausführung des vom Makler erfolgreich vermittelten und mit dem Dritten rechtswirksam abgeschlossenen Vertrags Abstand genommen, dann kann er unter den nachstehenden Voraussetzungen dem Makler für die diesem dadurch entgangene Käuferprovision nach den allgemeinen schadenersatzrechtlichen Voraussetzungen haftpflichtig werden.
 
Dass der Klägerin durch den nachträglichen Entfall der durch den Kaufvertragsabschluss entstandenen und mit den Käufern auch vereinbarten Käuferprovision ein Schaden in dieser Höhe entstanden ist, wird von den Beklagten im Revisionsverfahren nicht mehr in Frage gestellt (siehe § 7 Abs 2 Satz 1 MaklerG). Die Beklagten machten auch im gesamten Verfahren nicht geltend, sie hätten aus wichtigem Grund vom bereits mit der Erstkäuferin abgeschlossenen Kaufvertrag Abstand genommen. Vielmehr lag der Grund für den nachträglichen Sinneswandel der Beklagten offensichtlich in der Möglichkeit, bei einem einseitigen Abgehen von einem bereits abgeschlossenen Kaufvertrag von einem anderen Käufer einen noch höheren Kaufpreis für die Liegenschaft zu erzielen.
 
Unter dem Titel „Rechte und Pflichten aus dem Maklervertrag – Interessenwahrung und Unterstützung“ bestimmt § 3 Abs 2 MaklerG, dass der Auftraggeber den Makler bei der Ausübung seiner Vermittlungstätigkeit redlich zu unterstützen und eine Weitergabe von mitgeteilten Geschäftsgelegenheiten zu unterlassen hat. Verletzt der Auftraggeber seine Pflichten gegenüber dem Makler, kann von ihm bei Vorliegen auch der übrigen Voraussetzungen nach allgemeinen Grundsätzen Schadenersatz verlangt werden (§ 3 Abs 4 Satz 1 MaklerG).
 
Nach stRsp lässt der Abschluss eines Vertrags nicht bloß die Hauptpflichten entstehen, die für den betreffenden Vertragstyp charakteristisch sind, sondern erzeugt auch eine Reihe von Nebenpflichten, zu denen auch die Schutz- und Sorgfaltspflichten gehören. Der Schuldner hat sich so sorgfältig zu verhalten, dass die Rechtsgüter des Gläubigers, mit denen er in Berührung kommt, nach Tunlichkeit vor Schaden bewahrt bleiben. Durch den rechtsgeschäftlichen Kontakt und den Vertragsschluss wird nämlich die Einflussmöglichkeit jedes Teils auf die Sphäre des anderen verstärkt. Dieser Erhöhung der Gefährdung entspricht ein erhöhtes Schutzbedürfnis. Für die Berücksichtigung solcher Schutzpflichten spricht auch das allgemeine Interesse an einer möglichst reibungslosen Abwicklung des Vertragsverhältnisses. Auch die Verletzung dieser Nebenpflichten kann zu einer Schadenersatzpflicht führen.
 
IZm einem unentgeltlichen Vermittlungsauftrag wurde in der Rsp bereits ausgeführt, dass auch ein derartiger Vertrag nach Treu und Glauben nur dahin ausgelegt werden kann, dass der Vermittler den Abschluss einer Vereinbarung zwischen dem Auftraggeber und einem Interessenten zustande bringen soll, dass aber auch der Auftraggeber alles ihm Mögliche zu unternehmen hat, um die Ausführung des zwischen ihm und dem Interessenten abzuschließenden Vertrags realisierbar zu machen. Diesbezüglich besteht also eine Verpflichtung des Auftraggebers gegenüber dem Vermittler. Gerade dann, wenn der Auftraggeber an den Vermittler keine Provision zahlen soll, ist idR klar, dass bei Abschluss des Geschäfts ein Dritter die Provision an den Vermittler zu zahlen haben wird. Dies wurde auch von den Beklagten nicht in Abrede gestellt. Das vertragswidrige Verhalten des Auftraggebers kann daher einen Schadenersatzanspruch des Vermittlers begründen, wenn diesem die sonst seitens des Dritten zugekommene Provision durch das vertragswidrige Verhalten des Auftraggebers entgangen ist. In der E 5 Ob 634/82 unterblieb der Zuspruch eines vergleichbaren Schadenersatzes an den Vermittler nur deshalb, weil der Auftraggeber nachweisen konnte, dass ihm die Zuhaltung des bereits abgeschlossenen Vertrags aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen nicht zumutbar war.
 
Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene unentgeltliche Maklervertrag die Pflicht der Beklagten als Auftraggeber in der Verkäuferrolle beinhaltete, die Interessen der Klägerin zu wahren und alles ihnen Zumutbare zu unterlassen, was zum nachträglichen Entfall des durch den Geschäftsabschluss bereits entstandenen Provisionsanspruchs der Klägerin gegenüber der Käuferin führt. Gerade aufgrund der Unentgeltlichkeit des Maklervertrags für die Beklagten musste ihnen klar sein, dass die Klägerin nur deshalb für die Beklagten tätig wird, weil ihre Tätigkeit im Falle einer erfolgreichen Vermittlung von der Käuferseite entlohnt wird. Da die Beklagten ihre Schutz- und Sorgfaltspflichten aus dem Maklervertrag schuldhaft verletzten, sind sie der Klägerin zum Schadenersatz für die ihr entgangene – der Höhe nach unstrittige – Käuferprovision verpflichtet. Das vertragswidrige Verhalten der Beklagten wird durch ihr Streben nach einem besseren Kaufpreis nicht entschuldigt.