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Es ist immer auf die „Urkategorie“ bzw den „Urzustand“ des Mietobjekts abzustellen, also grundsätzlich auf den Zustand des Bestandobjekts bei Mietvertragsabschluss; nachträgliche Änderungen, wie etwa diejenige des Verwendungszwecks oder der Ausstattung des Mietobjekts, haben demgegenüber auf die zulässige Mietzinshöhe keinen Einfluss

 
GZ 6 Ob 30/18g, 28.03.2018
 
OGH: Für die Überprüfung eines Mietzinses gilt der allgemeine Grundsatz, wonach maßgebend für die Beurteilung der Zulässigkeit eines Mietzinses stets der Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung bzw das Wirksamwerden der Vereinbarung ist. Dieser Grundsatz hat allgemeine Gültigkeit, weil grundsätzlich jeder Überprüfung von Vertragsbestimmungen die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für die Parteienabsicht maßgeblichen objektiven Kriterien zugrunde zu legen sind. Es ist immer auf die „Urkategorie“ bzw den „Urzustand“ des Mietobjekts abzustellen, also grundsätzlich auf den Zustand des Bestandobjekts bei Mietvertragsabschluss. Nachträgliche Änderungen, wie etwa diejenige des Verwendungszwecks oder der Ausstattung des Mietobjekts, haben demgegenüber auf die zulässige Mietzinshöhe keinen Einfluss.
 
Die Klägerin, die die Berücksichtigung einer von der beklagten Mieterin finanzierten und nach Übergabe des Mietobjekts eingezogenen Zwischendecke für die Ermittlung des zulässigen Mietzinses heranziehen will, verweist in ihrer außerordentlichen Revision ausschließlich auf Entscheidungen des OGH, die zur Berechnung der Nutzfläche nach § 17 Abs 2 MRG ergingen. Nach dieser Rsp kann zwar die durch Einziehung von Zwischendecken bewirkte Vergrößerung der Nutzfläche eines Mietobjekts eine Änderung im Bestand darstellen und damit eine Veränderung des Betriebskostenschlüssels bewirken, diese Rsp ist hier jedoch nicht einschlägig.