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Das Berufungsgericht vertrat den Standpunkt, die im Bach verlegten Betonrohre und die Durchtrennungen des Zauns seien nur bei einer gesonderten Besichtigung („durch Abgehen“) der Liegenschaft wahrnehmbar gewesen; dies hätte eine Überspannung der Sorgfaltsanforderungen an den Erwerber bedeutet; wie das Berufungsgericht selbst erkannte, steht diese Beurteilung jedoch im Widerspruch zur Rsp des OGH zu § 1500 ABGB, wonach dem Erwerber einer Liegenschaft, der eine Besichtigung unterlässt, iZm außerbücherlichen Dienstbarkeiten Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist; dass die Rohre bei einer Begehung des Grundstücks in der Natur den Klägern (bzw dem Erstkläger) beim Erwerb hätten auffallen müssen, hat das Erstgericht festgestellt; darüber hinaus steht auch fest, dass solche Rohre im landwirtschaftlichen Bereich verwendet werden, um die Überfahrt über einen Bach mit dem Traktor zu erleichtern

 
GZ 3 Ob 199/17m, 21.02.2018
 
OGH: Eine nicht verbücherte Dienstbarkeit, die nicht offenkundig ist, erlischt durch den gutgläubigen (entgeltlichen) Erwerb des belasteten Grundstücks. Der redliche Erwerber wird jedoch nicht geschützt, wenn seine irrige Vorstellung über den Umfang eines fremden Rechts auf – auch nur leichter – Fahrlässigkeit beruht. Die Sorgfaltsanforderungen an den Erwerber dürfen zwar nicht überspannt werden, weil sonst das Grundbuch entwertet würde, er muss allerdings Nachforschungen anstellen, wenn der indizierte Verdacht besteht, dass die tatsächlichen Besitzverhältnisse nicht dem Grundbuchstand entsprechen, wenn sich also nach den Umständen des Einzelfalls konkrete Bedenken ergeben. Eine solche Nachforschungspflicht ist etwa dann anzunehmen, wenn sichtbare Anlagen auf dem Grund oder sonstige Einrichtungen oder Vorgänge, die man von dort aus bei einiger Aufmerksamkeit wahrnehmen kann, das Bestehen einer Dienstbarkeit vermuten lassen (= offenkundige Dienstbarkeit). Fahrlässig handelt derjenige, der den Widerspruch zwischen dem Grundbuchstand und den tatsächlichen Verhältnissen hätte feststellen können . Das Unterlassen der Besichtigung der Liegenschaft stellt eine den Vorwurf der Fahrlässigkeit rechtfertigende Sorgfaltsverletzung dar.
 
Die Revision wendet sich im Wesentlichen gegen die Ansicht des Berufungsgerichts, im konkreten Fall hätte beim Erwerb der Liegenschaft kein Anlass zu Nachforschungen in Richtung eines Servitutsrechts des Beklagten bestanden, und verweist darauf, dass nach dem vom Erstgericht (teilweise disloziert in der rechtlichen Beurteilung) festgestellten Sachverhalt sichtbare Anlagen auf dem Wiesengrundstück vorhanden gewesen seien, die solche Nachforschungspflichten begründet hätten.
 
In diesem Zusammenhang vertrat das Berufungsgericht den Standpunkt, die im Bach verlegten Betonrohre und die Durchtrennungen des Zauns seien nur bei einer gesonderten Besichtigung („durch Abgehen“) der Liegenschaft wahrnehmbar gewesen; dies hätte eine Überspannung der Sorgfaltsanforderungen an den Erwerber bedeutet. Wie das Berufungsgericht selbst erkannte, steht diese Beurteilung jedoch im Widerspruch zur Rsp des OGH zu § 1500 ABGB, wonach dem Erwerber einer Liegenschaft, der eine Besichtigung unterlässt, iZm außerbücherlichen Dienstbarkeiten Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist. Dass die Rohre bei einer Begehung des Grundstücks in der Natur den Klägern (bzw dem Erstkläger) beim Erwerb hätten auffallen müssen, hat das Erstgericht (wenngleich im Rahmen seiner rechtlichen Beurteilung) festgestellt. Darüber hinaus steht auch fest, dass solche Rohre im landwirtschaftlichen Bereich verwendet werden, um die Überfahrt über einen Bach mit dem Traktor zu erleichtern.
 
Die Rechtssache erweist sich damit als nicht spruchreif. Das Berufungsgericht hat – ausgehend von seiner vom OGH nicht geteilten – Rechtsansicht zu den (allgemeinen) Nachforschungspflichten des Erwerbers einer Liegenschaft die Mängel- und Tatsachenrüge in der Berufung der Kläger nicht behandelt. Diese betrifft (jedenfalls auch) Feststellungen, die für das Verfahren relevant sind. So haben die Kläger insbesondere die wesentlichen Feststellungen sowohl über die Art der Nutzung der Grundstücke (offenbar nur zum Holzabtransport) als auch zum Umfang („immer“; erkennbar nicht nur im Winter) ebenso bekämpft wie die Dauer dieser Nutzung. Sie haben aber (wenngleich im Rahmen ihrer Mängelrüge) auch die Feststellungen zum Zweck der im Bach eingebauten Betonrohre beanstandet. Derzeit lässt sich daher die Frage, ob den Klägern als Erwerber der Liegenschaft (einschließlich der beiden Grundstücke) Fahrlässigkeit (im Bezug auf eine offenkundige außerbücherliche Dienstbarkeit des Beklagten) vorzuwerfen ist, nicht abschließend beurteilen.