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Bei der Zurverfügungstellung von Firmendomizilen ohne räumliche Unterbringung handelt es sich schon begrifflich um keine „Überlassung des Mietgegenstands“ iSd § 30 Abs 2 Z 4 MRG

 
GZ 3 Ob 13/18k, 21.02.2018
 
OGH: Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG liegt vor, wenn der Mieter den Mietgegenstand, wenngleich auch nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet. Durch diese Bestimmung soll verhindert werden, dass der Hauptmieter unter Ausnützung des Mieterschutzes einen ihm nicht zustehenden Gewinn erzielt; der Hauptmieter soll keinen unbilligen Vorteil ziehen. Beim Vergleich von Leistung und Gegenleistung sind der Entgeltzahlung des Untermieters die Summe des Hauptmietzinses zuzüglich Betriebskosten, Umsatzsteuer und Erhaltungsbeitrag und sämtlicher vom Hauptmieter gegenüber dem Untermieter erbrachten vermögenswerten Leistungen gegenüberzustellen. Bei teilweiser Untervermietung ist der auf die untervermieteten Räume entfallende Teil des Hauptmietzinses zu ermitteln. Maßgebend ist der Zeitpunkt der Aufkündigung.
 
Ist die durchschnittliche Dauer eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Untermietverhältnisses länger als die voraussichtliche Nutzungsdauer der dem Untermieter zugute kommenden Investitionen des Hauptmieters, dann ist der Gebrauchswert im Zeitpunkt der Untervermietung unter Berücksichtigung einer nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen vorzunehmenden Verzinsung des darin ausgedrückten Kapitals auf die der durchschnittlichen Vertragsdauer entsprechende Anzahl der Mietzinsperioden umzulegen. Wenn aber die durchschnittliche Vertragsdauer kürzer als die Nutzungsdauer oder dieser gleich ist, wird durch letztere die Anzahl der Mietzinsperioden bestimmt, auf die der Gebrauchswert (zuzüglich Verzinsung) umzulegen ist.
 
Der nach den dargelegten Grundsätzen zu ermittelnden (aliquoten) Gesamtleistung des Hauptmieters sind die von ihm erzielten Erlöse für die teilweise Untervermietung gegenüberzustellen. Dies betrifft aber nur die von ihm lukrierten Untermietzinse, nicht aber auch die Entgelte aus der Zurverfügungstellung von Firmendomizilen ohne räumliche Unterbringung, weil es sich dabei schon begrifflich um keine „Überlassung des Mietgegenstands“ iSd § 30 Abs 2 Z 4 MRG handelt.