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Das Argument, es liege im konkreten Fall ein unzulässiger Kettenvertrag vor, geht ins Leere; abgesehen davon, dass auch § 29 Abs 1 Z 3 MRG Kettenverträge bei Einhaltung der zulässigen Befristung keineswegs verbietet, kennt das WEG 2002 keine gesetzliche Befristung; dem Gesetz ist auch nicht zu entnehmen, dass der Abschluss eines befristeten Verwaltervertrags nach Auflösung eines unbefristeten Vertrags nicht zulässig sein sollte

 
GZ 5 Ob 238/17m, 13.02.2018
 
OGH: Dass § 37 Abs 5 WEG 2002 ab dem Erwerb von Miteigentum durch einen Wohnungseigentumsbewerber und der Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum auch die Anwendbarkeit von § 21 WEG 2002 anordnet, war im Verfahren nicht strittig. Im Fall der Bestellung des Verwalters auf unbestimmte Zeit können gem § 21 Abs 1 WEG 2002 sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter den Verwaltungsvertrag unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode (§ 34 Abs 2 WEG 2002) kündigen. Wurde der Verwalter hingegen auf bestimmte, mehr als dreijährige Zeit bestellt, können gem § 21 Abs 2 WEG 2002 sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter nach Ablauf von drei Jahren den Verwaltungsvertrag ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode (§ 34 Abs 2 WEG 2002) kündigen. Eine Befristung von Verwaltungsverträgen auf drei Jahre sieht das WEG 2002 daher gar nicht vor, § 21 WEG 2002 betrifft vielmehr primär die Auflösung, aber auch die Verlängerung des Verwaltungsvertrags. Da die gesetzliche Abrechnungsperiode einzuhalten ist, kann bei Beginn der Verwaltung mit 1.1. eines Jahres die Mindestdauer bei befristeten Verträgen nach der nicht korrekturbedürftigen Auffassung des Rekursgerichts tatsächlich vier Jahre betragen.
 
Das Argument der Antragsteller, es liege im konkreten Fall ein unzulässiger Kettenvertrag vor, geht ins Leere. Abgesehen davon, dass auch § 29 Abs 1 Z 3 MRG Kettenverträge bei Einhaltung der zulässigen Befristung keineswegs verbietet, kennt das WEG 2002 keine gesetzliche Befristung. Dem Gesetz ist auch nicht zu entnehmen, dass der Abschluss eines befristeten Verwaltervertrags nach Auflösung eines unbefristeten Vertrags nicht zulässig sein sollte. Während der Laufzeit des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Verwaltungsvertrags mag den Antragsgegnern allenfalls ein Kündigungsrecht nach § 21 Abs 1 WEG 2002 ab dem 21. 9. 2012 (dem Datum des Erwerbs der Fünftantragsgegnerin) zugestanden sein. Statt eine derartige Kündigung zu erklären, stimmten sie allerdings dem Abschluss des Wohnungseigentumsvertrags mit einer befristeten Verwalterbestimmung ab Vertragsabschluss auf die Dauer von fünf Jahren zu. Damit ist ihnen nach der nicht korrekturbedürftigen Rechtsauffassung der Vorinstanzen eine Kündigung unabhängig vom Vorliegen eines wichtigen Grundes nur unter Einhaltung der Voraussetzungen des § 21 Abs 2 WEG 2002 möglich. Da der Wohnungseigentumsvertrag erst am 4. 3. 2014 abgeschlossen wurde, sodass die Fünfjahresfrist mit diesem Tag zu laufen begann, ist die Auffassung der Vorinstanzen, eine Kündigung nach § 21 Abs 2 WEG 2002 könne erst zum 31. 12. 2017 erfolgen, nicht zu beanstanden.