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Nach stRsp ist bei einer Überschreitung des Hauptmietzinses durch den Untermietzins um 100 % oder mehr der Kündigungstatbestand jedenfalls erfüllt; darunter wird regelmäßig keine Übermäßigkeit angenommen; die Verneinung hier bei 80 % durch das Berufungsgericht ist nach der Lage des Falls nicht unvertretbar

 
GZ 9 Ob 83/17x, 27.02.2018
 
OGH: Bei Beurteilung der Frage, ob eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung iSd § 30 Abs 2 Z 4 Fall 2 MRG vorliegt, ist der Untermietzins den auf die untervermieteten Räume entfallenden Leistungen des Hauptmieters an den Hauseigentümer erbrachten Leistungen gegenüberzustellen. § 30 Abs 2 Z 4 MRG soll den Vermieter vor „übermäßigem Gewinnstreben“ bei der Verwertung des Bestandobjekts durch den Mieter schützen . Durch die Vorschrift soll verhindert werden, dass der Hauptmieter unter Ausnützung des Mieterschutzes einen ihm nicht zustehenden Gewinn erzielt; der Hauptmieter soll keinen unbilligen Vorteil ziehen. Ob eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung iSd § 30 Abs 2 Z 4 Fall 2 MRG vorliegt, ist aufgrund der Umstände des Einzelfalls nach pflichtgemäßem Ermessen zu beurteilen und daher grundsätzlich nicht revisibel. Nach stRsp ist bei einer Überschreitung des Hauptmietzinses durch den Untermietzins um 100 % oder mehr der Kündigungstatbestand jedenfalls erfüllt; darunter wird regelmäßig keine Übermäßigkeit angenommen. Die Verneinung hier bei 80 % durch das Berufungsgericht ist nach der Lage des Falls nicht unvertretbar.
 
Auf das Zusatzargument des Berufungsgerichts für die Klagsabweisung, es wäre hier für den Hauptmieter auch nicht deutlich erkennbar gewesen, dass er uU eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verlangt, kam es nicht mehr an.
 
Die Klägerin vertritt schließlich die Ansicht, dass mit Blick auf die Novellierung des § 26 MRG durch das 3. WÄG (BGBl 1993/800), wonach der Untermietzins den vom Untervermieter zulässigerweise zu entrichtenden Hauptmietzins um nicht mehr als 50 % übersteigen darf, im Anwendungsbereich des § 30 Abs 2 Z 4 MRG die Unverhältnismäßigkeitsgrenze bereits bei 50 % anzusetzen sei. Nach stRsp ist aber die Frage, ob ein iSd § 26 MRG überhöhter Untermietzins vereinbart wurde, von jener zu trennen, ob ein Kündigungsgrund wegen „unverhältnismäßig hoher Gegenleistung“ (§ 30 Abs 2 Z 4 MRG; früher § 19 Abs 2 Z 10 MG) verwirklicht wurde, zumal diesen Vorschriften unterschiedliche Regelungszwecke zugrunde liegen Die Rsp wird von einem Teil der Literatur kritisiert, von einem anderen aber geteilt. Die Ausführungen in der außerordentlichen Revision bieten keinen Anlass für ein Abgehen von der stRsp.