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Bestimmt ein Liegenschaftskaufvertrag, dass das Kaufobjekt auf den Käufer mit sämtlichen Rechten und Vorteilen übergeht, mit denen es der Verkäufer besessen hat oder zu besitzen berechtigt war, und auch einen allgemeinen Gewährleistungsausschluss, so ergibt die (ergänzende) Vertragsauslegung dass dem Käufer auch unbekannte Gewährleistungs- und Schadenersatzforderungen abgetreten werden

 
GZ 8 Ob 144/17k, 26.01.2018
 
OGH: Allfällige Schadenersatzansprüche des Voreigentümers aus einem Werkvertrag gegen den Werkunternehmer wegen Schlechterfüllung gehen nicht mit dem Eigentum an der Sache auf den neuen Eigentümer über, der mit dem Werkunternehmer in keinem Rechtsverhältnis steht und auf den der Schaden nicht im Zeitpunkt des Schadenseintritts überwälzt wurde. Hat der Käufer wegen eines Mangels des Bauwerks zu teuer gekauft, so kann er sich diesbezüglich nur an seinen Vertragspartner halten. Ein Übergang (Forderungsabtretung) kann aber vereinbart werden.
 
Hier erwarb nach dem Kaufvertrag der Käufer die Liegenschaft „mit allen Rechten und Pflichten sowie Vorteilen, mit denen der Verkäufer die Liegenschaft bisher besessen und benützt hat bzw zu besitzen und benützen berechtigt war“. Diese Wendung deutet darauf hin, dass es um Rechte und Pflichten aus Verträgen geht, die unmittelbar den Besitz oder die Benützung der Liegenschaft betreffen, so etwa iZm einem obligatorischen Wohnrecht oder mit einer in einem Teilungsvertrag enthaltenen obligatorischen Regelung über das Parken von Autos auf einem bestimmten Bereich. Ein Werkvertrag über die Errichtung einer Solaranlage betrifft aber nicht unmittelbar den Besitz oder die Benützung der Liegenschaft. Ein solcher Vertrag geht aufgrund einer Wendung wie der genannten daher noch nicht über.
 
Enthält ein Liegenschaftskaufvertrag aber nicht nur eine Bestimmung, dass das Kaufobjekt auf den Käufer mit sämtlichen Rechten und Vorteilen übergeht, mit denen es der Verkäufer besessen hat oder zu besitzen berechtigt war, sondern auch einen allgemeinen Gewährleistungsausschluss, so ergibt die (ergänzende) Vertragsauslegung idR, dass dem Käufer auch alle bei Vertragsabschluss unbekannten Gewährleistungs- und Schadenersatzforderungen des Verkäufers, die durch nachteilige Einwirkungen Dritter auf die Substanz der Liegenschaft begründet wurden, abgetreten werden. Der Gewährleistungsverzicht im Kaufvertrag selbst betrifft Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer. Gerade aus diesem Gewährleistungsverzicht ergibt sich, dass redliche und vernünftige Kaufvertragsparteien vereinbart hätten, dass der Käufer zur Verfolgung der Ansprüche gegen den Dritten (Errichter der Solaranlage) berechtigt sein soll, wenn sie an die ihnen unbekannten Gewährleistungsansprüche gegen den Errichter der Solaranlage gedacht hätten.