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Es ist nicht zulässig, im Mahnschreiben die Auflösung des Mietverhältnisses für den Fall zu erklären, dass binnen der gesetzten Frist die eingemahnten Mietzinse nicht bezahlt werden, da hier die Vertragsauflösung gerade nicht erst nach dem erfolglosen Verstreichen der Nachfrist erklärt wird

 
GZ 8 Ob 143/17p, 26.01.2018
 
OGH: In den beiden Mahnschreiben wurde der Beklagten jeweils eine Nachfrist gesetzt und für den Fall der Nichtzahlung binnen dieser Frist (und damit bedingt) die Auflösung erklärt. Es erfolgte in den Schreiben also gerade keine (unbedingte) Auflösung wegen bereits abgelaufener Nachfristen, vielmehr eine Verknüpfung zwischen Nichtnutzung der im jeweiligen Schreiben gesetzten Nachfrist und Erklärung der Auflösung.
 
Der Bestandgeber kann gem § 1118 Fall 2 ABGB „die frühere Aufhebung des Vertrages fordern, […] wenn [der Bestandnehmer] nach geschehener Einmahnung mit der Bezahlung des Zinses dergestalt säumig ist, dass er mit Ablauf des Termins den rückständigen Bestandzins nicht vollständig entrichtet hat“. § 1118 Fall 2 ABGB gebietet die zeitliche Aufeinanderfolge der Mahnung, der Nachfristgewährung und – bei fruchtlosem Verstreichen dieser Frist – der Auflösungserklärung. Diese zeitliche Abfolge muss immer gewahrt sein. § 1118 ABGB macht also das Begehren auf Aufhebung des Vertrags von der vorherigen Einmahnung des rückständigen Zinses abhängig. Die Mahnung ist Voraussetzung der angestrebten Lösung des Bestandsverhältnisses. Sie ist der Erklärung auf Vertragsauflösung vorauszuschicken, muss also vor ihr erfolgt sein.
 
Aus dieser gesicherten Rsp ergibt sich unmittelbar, dass es nicht zulässig ist, im Mahnschreiben die Auflösung des Mietverhältnisses für den Fall zu erklären, dass binnen der gesetzten Frist die eingemahnten Mietzinse nicht bezahlt werden, da hier die Vertragsauflösung gerade nicht erst nach dem erfolglosen Verstreichen der Nachfrist erklärt wird.