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Ein Zuwarten der Klägerin mit der Erhebung der Räumungsklage bis zum Abschluss des Strafverfahrens musste für die Beklagte zunächst schon deshalb plausibel erscheinen, weil diese der Klägerin selbst mitteilte, das erstinstanzliche Urteil bekämpft zu haben; das folgende Abwarten des Ausgangs dieses Berufungsverfahrens über etwa ein halbes Jahr hat schon das Erstgericht unter Hinweis auf die mögliche Dauer eines solchen Rechtsmittelverfahrens von etwa sechs Monaten vertretbar nicht als Verzicht gewertet; der Rechtsansicht der Beklagten, das folgende, etwa zweimonatige Zuwarten mit der Klage (= Auflösungserklärung) nach Kenntnis von der Rechtskraft des Strafurteils stelle einen schlüssigen Verzicht darauf dar, fehlt schon angesichts der notwendigen Vorbereitungen einer Klageführung jede Grundlage; außerdem hat die Beklagte nicht gewusst oder aus einem Verhalten der Klägerin mit Recht ableiten können, dass die Klägerin Kenntnis von der Rechtskraft der strafgerichtlichen Verurteilung hatte, weil sie der Klägerin vom Ausgang des (von ihr bekanntgegebenen) Berufungsverfahrens keine Mitteilung machte

 
GZ 3 Ob 186/17z, 24.01.2018
 
OGH: Eine gefährliche Drohung nach § 107 Abs 1 StGB gegen eine Mitbewohnerin stellt zweifellos einen schwerwiegenden Vorfall dar, der (auch) den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG (den die Klägerin hier in der Klage allgemein auch geltend machte), verwirklicht und nach Rechtskraft der strafgerichtlichen Verurteilung für den Zivilrichter bindend feststeht. Die Rechtsansicht der Vorinstanzen, dass der Klägerin auch in dieser Konstellation das Abwarten des Strafverfahrens zuzubilligen sei, ist jedenfalls nicht unvertretbar. Die Frage, ob die Klage (auch) auf eine strafgerichtliche Verurteilung gestützt wurde, stellt sich somit nicht.
 
Der in der Judikatur zu findende Grundsatz, dass Auflösungs- und Kündigungsgründe ohne unnötigen Aufschub geltend zu machen sind, muss unter dem Blickwinkel eines nachträglichen schlüssigen Verzichts auf einen Auflösungs- oder Kündigungsgrund geprüft werden. Allgemein gilt, dass bei der Beurteilung der Frage, ob ein schlüssiger Verzicht auf ein Recht vorliegt, besondere Zurückhaltung und Vorsicht geboten ist. Er darf immer nur dann angenommen werden, wenn besondere Umstände darauf hinweisen, dass er ernstlich gewollt ist.
 
Im Zweifel ist ein konkludenter Verzicht des Vermieters auf das Kündigungsrecht nicht anzunehmen. Der Verzicht auf einen Auflösungsgrund hat zur Voraussetzung, dass das Zuwarten des Vermieters mit der Aufkündigung oder der Räumungsklage uU erfolgt, aus denen mit Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln übrig bleibt, dass der Vermieter den ihm bekannten Sachverhalt nicht mehr als Auflösungs- oder Kündigungsgrund geltend machen will. Es ist daher erforderlich, dass der Mieter weiß oder aus dem Verhalten des Vermieters doch mit Recht ableiten kann, dass dieser den vollen Sachverhalt, der die Auflösung oder die Kündigung rechtfertigt, kennt und dem Mieter keine Umstände bekannt sind, die ein Zuwarten des Vermieters mit der Kündigung oder einer Räumungsklage aus einem anderen Grund als dem eines Verzichts auf das Auflösungs- bzw Kündigungsrecht erklärlich erscheinen lassen. Die Beweislast für das Vorliegen eines solchen Verzichts trifft den Mieter. Ob nach den Umständen des Einzelfalls ein Verzicht anzunehmen ist oder nicht, stellt im Regelfall – und auch hier – keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO dar.
 
Ein Zuwarten der Klägerin mit der Erhebung der Räumungsklage bis zum Abschluss des Strafverfahrens musste für die Beklagte zunächst schon deshalb plausibel erscheinen, weil diese der Klägerin selbst mitteilte, das erstinstanzliche Urteil bekämpft zu haben. Das folgende Abwarten des Ausgangs dieses Berufungsverfahrens über etwa ein halbes Jahr hat schon das Erstgericht unter Hinweis auf die mögliche Dauer eines solchen Rechtsmittelverfahrens von etwa sechs Monaten vertretbar nicht als Verzicht gewertet. Der Rechtsansicht der Beklagten, das folgende, etwa zweimonatige Zuwarten mit der Klage (= Auflösungserklärung) nach Kenntnis von der Rechtskraft des Strafurteils stelle einen schlüssigen Verzicht darauf dar, fehlt schon angesichts der notwendigen Vorbereitungen einer Klageführung jede Grundlage. Außerdem hat die Beklagte nicht gewusst oder aus einem Verhalten der Klägerin mit Recht ableiten können, dass die Klägerin Kenntnis von der Rechtskraft der strafgerichtlichen Verurteilung hatte, weil sie der Klägerin vom Ausgang des (von ihr bekanntgegebenen) Berufungsverfahrens keine Mitteilung machte.
 
Die Vorinstanzen haben daher einen schlüssigen Verzicht der Klägerin auf ihr Auflösungsrecht jedenfalls vertretbar verneint.