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Der Vermieter ist zur Durchführung der gesetzlich gebotenen Erhaltungsarbeiten jedenfalls verpflichtet, allfälliger Regress gegenüber dem Mieter, der eine vertragliche Erhaltungspflicht missachtet oder den zu behebenden Schaden schuldhaft verursacht hat, muss hernach auf dem streitigen Rechtsweg geltend gemacht werden; für die Frage der gesetzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 1 und 2 MRG und deren Durchsetzung ist es grundsätzlich nicht maßgeblich, ob die zu erhaltenden Gebäudeteile und Einrichtungen vom Vermieter geschaffen wurde oder von einem Mieter; der den Ausschluss entsprechender Einwendungen tragende Grund, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters gegenüber allen Mietern des Hauses und nicht nur gegenüber dem Mieter des betroffenen Objekts besteht, gilt auch in dem Fall, dass der antragstellende Mieter in die Erhaltungspflicht des Vermieters fallende allgemeine Gebäudeteile verändert, ohne dass dieser seine Zustimmung erteilt oder nach § 9 MRG zur Duldung der Änderung verpflichtet ist; i diesem Sinne hat der OGH in seiner E 5 Ob 237/16p darauf hingewiesen, dass in einem Außerstreitverfahren nach § 37 Abs 1 Z 2 iVm §§ 3, 6 MRG (nur) die Voraussetzungen der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 MRG zu prüfen sind und es der Differenzierung der Erhaltungspflicht danach, ob die Einrichtung (dort: Gasleitung) vom Mieter selbst hergestellt oder vom Vermieter bereitgestellt wurde, nicht bedarf

 
GZ 5 Ob 122/17b, 20.11.2017
 
OGH: Nach § 3 Abs 1 MRG hat der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Die Erhaltung iSd § 3 Abs 1 MRG umfasst ua die Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses erforderlich sind (§ 3 Abs 2 Z 1 MRG).
 
Die Qualifikation einer Maßnahme als Erhaltungarbeit setzt voraus, dass ein Mangel iSe Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit vorliegt.
 
Der Umstand, dass die hier zu beurteilende Lichtkuppel gleich wie ein Außen- oder Dachflächenfenster zu behandeln ist und daher iSd § 3 Abs 2 Z 1 MRG einen allgemeinen Teil des Hauses darstellt, ist im Revisionsrekursverfahren nicht (mehr) strittig. Gleiches gilt für die Tatsache, dass die Lichtkuppel infolge des Defektes des Öffnungsmechanismus in seiner Funktionsfähigkeit und Brauchbarkeit eingeschränkt ist.
 
Die Antragsgegnerin geht in ihrem Revisionsrekurs vielmehr erkennbar selbst davon aus, dass die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des Öffnungsmechanismus nach dem Wortlaut des § 3 MRG an sich in die Erhaltungspflicht des Vermieters fällt. Ihrer Auffassung nach sei dieser Wortlaut jedoch teleologisch dahin zu reduzieren, dass den Mieter jedenfalls dann die volle Erhaltungspflicht für funktionell allgemeine Teile darstellende Veränderungen trifft, wenn er diese Veränderungen eigenmächtig ohne die gesetzlich geforderten Anzeige- und Zustimmungskriterien oder gegen die berechtigte Verweigerung des Vermieters vorgenommen habe.
 
Das Rekursgericht hat die bis zum Zeitpunkt seiner Entscheidung veröffentlichte LuRsp iZm dieser Problematik eingehend dargestellt und die aus seiner Sicht vom OGH noch nicht ausdrücklich beantwortete Frage der Relevanz des Ursprungs der vom Erhaltungsbedarf betroffenen allgemeinen Teile ausgehend von allgemeinen Grundsätzen der gesetzlichen Erhaltungspflicht und deren Durchsetzung verneint.
 
Nach der Rsp des OGH stehen dem Vermieter gegen den Auftrag zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten nur Einwendungen zu, die sich aus den gesetzlichen Regelungen über die Erhaltungspflicht nach § 3 MRG ableiten lassen.
 
Einwendungen, die auf Vereinbarungen gestützt sind, sind im Außerstreitverfahren zur Durchsetzung der Erhaltungspflicht des Vermieters nicht zu prüfen, sondern grundsätzlich auf dem streitigen Rechtsweg geltend zu machen. Daher kann der Einwand, der Mieter habe selbst die Erhaltungspflicht (iZm Änderungen des Bestandgegenstands nach § 9 MRG) übernommen, im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 2 iVm § 6 MRG nicht erhoben werden.
 
Auch Fragen der Verursachung und des Verschuldens sind in einem Verfahren zur Durchsetzung der Erhaltungspflicht des Vermieters betreffend allgemeine Teile des Hauses nach § 3 Abs 2 Z 1 MRG grundsätzlich nicht zu prüfen. Der Grund für diesen Ausschluss der Erörterung von Verursachungs- und Verschuldensfragen liegt darin, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters gegenüber allen Mietern des Hauses und nicht nur gegenüber dem Mieter des betroffenen Objekts besteht. Die gem §§ 3 und 6 MRG durchsetzbaren Arbeiten kommen idR nicht allein einem Mieter, sondern allen Benützern des Hauses zu Gute und liegen letztlich sogar im Interesse der Allgemeinheit an der Erhaltung des Hausbestandes. Ein allenfalls erforderlicher Interessensausgleich zwischen Verursacher und erhaltungspflichtigem Vermieter lässt sich über das Schadenersatzrecht (und damit im streitigen Rechtsweg) herstellen.
 
Die Beschränkung der möglichen Einwendungen des Vermieters im Außerstreitverfahren zur Durchsetzung der Erhaltungspflicht erklärt sich – wie schon dargestellt – schon daraus, dass die Erhaltungsarbeiten iSd § 3 MRG im Interesse aller Mieter des Hauses und letztlich auch der Allgemeinheit an der Erhaltung des Hausbestandes liegen, sodass es den übrigen Mietern des Hauses durchaus unbillig zum Nachteil gereichen würde, könnte sich der Vermieter seiner gesetzlichen Erhaltungspflicht durch Hinweis auf Vertragsverletzung des die Erhaltung begehrenden Mieters entziehen. Der Vermieter ist daher zur Durchführung der gesetzlich gebotenen Erhaltungsarbeiten jedenfalls verpflichtet, allfälliger Regress gegenüber dem Mieter, der eine vertragliche Erhaltungspflicht missachtet oder den zu behebenden Schaden schuldhaft verursacht hat, muss hernach auf dem streitigen Rechtsweg geltend gemacht werden.
 
In Fortführung dieser Erwägungen ist es für die Frage der gesetzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 1 und 2 MRG und deren Durchsetzung grundsätzlich nicht maßgeblich, ob die zu erhaltenden Gebäudeteile und Einrichtungen vom Vermieter geschaffen wurde oder von einem Mieter. Der den Ausschluss entsprechender Einwendungen tragende Grund, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters gegenüber allen Mietern des Hauses und nicht nur gegenüber dem Mieter des betroffenen Objekts besteht, gilt auch in dem Fall, dass der antragstellende Mieter in die Erhaltungspflicht des Vermieters fallende allgemeine Gebäudeteile verändert, ohne dass dieser seine Zustimmung erteilt oder nach § 9 MRG zur Duldung der Änderung verpflichtet ist. In diesem Sinne hat der OGH in seiner E 5 Ob 237/16p darauf hingewiesen, dass in einem Außerstreitverfahren nach § 37 Abs 1 Z 2 iVm §§ 3, 6 MRG (nur) die Voraussetzungen der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 MRG zu prüfen sind und es der Differenzierung der Erhaltungspflicht danach, ob die Einrichtung (dort: Gasleitung) vom Mieter selbst hergestellt oder vom Vermieter bereitgestellt wurde, nicht bedarf.