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Der Abschluss von Mietverträgen mit Dritten, die auch Angehörige eines Miteigentümers sein können, ist grundsätzlich eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung iSd § 833 ABGB; auch im WEG 2002 gilt, dass eine Vermietung zu ortsüblichen Bedingungen an Dritte auch dann, wenn es sich um Angehörige von Mit- und Wohnungseigentümern handelt, unter die ordentliche Verwaltung fällt; ein bloßer Kommanditist einer KG, die Wohnungseigentümerin ist, mag allenfalls einem nahen Angehörigen der Wohnungseigentümerin gleichzuhalten sein, ist aber jedenfalls nicht selbst Wohnungseigentümer und somit iSd § 28 Abs 1 Z 8 WEG 2002 als Dritter zu behandeln

 
GZ 5 Ob 154/17h, 23.10.2017
 
OGH: Verwaltungshandlungen sind im WEG 2002 (§§ 28, 29 WEG 2002) nur demonstrativ aufgezählt, in § 28 Abs 1 Z 8 WEG 2002 findet sich jedoch ausdrücklich die Vermietung der verfügbaren allgemeinen, aber einer abgesonderten Benützung zugänglichen Teile der Liegenschaft an eine Person, die nicht Wohnungseigentümer ist, als Teil ordentlicher Verwaltung. Betreffen Maßnahmen ausschließlich allgemeine Teile (wie es bei der hier beschlossenen Vermietung der Fall ist), ist zur Abgrenzung zwischen Verwaltung und der Änderung nach § 16 Abs 2 WEG 2002 und demgemäß für die wohnungseigentumsrechtliche Verteilung der Kompetenzen danach zu differenzieren, ob eine Maßnahme im alleinigen Interesse eines Wohnungseigentümers oder im Gemeinschaftsinteresse gelegen ist. Dient die Veränderung gemeinschaftlichen Interessen, kommt die Entscheidungskompetenz grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft und damit der Mehrheit zu, der einzelne ist auf seine Minderheitenrechte verwiesen. Dient sie dagegen der Umsetzung bloß individueller Interessen, bedarf es nach § 16 Abs 2 WEG 2002 der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer.
 
Hier stellt sich nach der zutreffenden Auffassung des Rekursgerichts die beschlossene Vermietung als Verwaltungsmaßnahme dar, zumal der Mietzins der Eigentümergemeinschaft zufließen soll und im angefochtenen Beschluss nicht etwa über die exklusive Zuweisung einer Gartenfläche an die Erstantragsgegnerin selbst entschieden wurde, sondern lediglich über die Vermietung an einen Dritten, der zwar ihr Mieter, nicht aber Wohnungseigentümer ist. Ob die angeblich eigenmächtige Errichtung der Terrasse durch den Erstantragsgegnervertreter eine unzulässige Widmungsänderung iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 darstellt, ist nach zutreffender Auffassung des Rekursgerichts nicht in diesem Beschlussanfechtungsverfahren zu prüfen.
 
Der Beurteilung des Rekursgerichts, es handle sich hier aufgrund der Vermietung an einen Dritten, der nicht Wohnungseigentümer sei, um ordentliche Verwaltung iSd § 28 Abs 1 Z 8 WEG 2002, setzt die Antragstellerin lediglich die Behauptung entgegen, der Mieter ***** K***** sei als Kommanditist der Erstantragsgegnerin nicht als Dritter anzusehen, sondern habe im Interesse seiner Gesellschaft und für sie gehandelt. Auch damit wird keine erhebliche Rechtsfrage aufgezeigt.
 
Der Abschluss von Mietverträgen mit Dritten, die auch Angehörige eines Miteigentümers sein können, ist grundsätzlich eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung iSd § 833 ABGB. Auch im WEG 2002 gilt, dass eine Vermietung zu ortsüblichen Bedingungen an Dritte auch dann, wenn es sich um Angehörige von Mit- und Wohnungseigentümern handelt, unter die ordentliche Verwaltung fällt. Ein bloßer Kommanditist einer KG, die Wohnungseigentümerin ist, mag allenfalls einem nahen Angehörigen der Wohnungseigentümerin gleichzuhalten sein, ist aber jedenfalls nicht selbst Wohnungseigentümer und somit iSd § 28 Abs 1 Z 8 WEG 2002 als Dritter zu behandeln. Im Hinblick auf die klare und eindeutige Regelung im Gesetz liegt auch insoweit keine erhebliche Rechtsfrage vor.