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Im Katalog des § 21 Abs 1 MRG sind die Kosten für eine Dichtheitsprüfung von Gasleitungen nicht enthalten; § 21 Abs 1 Z 1 erster Satz MRG bezieht sich ausdrücklich nur auf die Kosten der Versorgung des Hauses mit Wasser (= Wassergebühren, also die regelmäßig wiederkehrenden Kosten für die Wasserlieferung) und die Kosten für die nach den Lieferbedingungen gebotene Überprüfung der Wasserleitungen; ob bzw inwieweit die Kosten für die Dichtheitsprüfung von Gasleitungen mit dieser Betriebskostenposition vergleichbar sind, kann hier schon deshalb dahinstehen, weil eine Erweiterung des Betriebskostenkatalogs in § 21 Abs 1 MRG durch Auslegung zu Lasten der Mieter nicht in Betracht kommt; eine Gassteigleitung, die Heiz- und/oder Warmwasseraufbereitungszwecken in den Bestandobjekten dient, ist keine Gemeinschaftsanlage iSd § 24 MRG

 
GZ 5 Ob 169/17i, 23.10.2017
 
OGH: Der OGH hat bereits ausgesprochen, dass § 14 Abs 1 Z 7 WGG inhaltlich auf § 21 MRG verweist. Auch in der Lehre wird vertreten, dass auf Betriebskosten (mit Ausnahme von hier nicht in Betracht kommenden Verwaltungskosten), öffentliche Abgaben und Kosten des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen die Bestimmungen der §§ 21, 23 und 24 MRG (ausgenommen die Verteilungsgrundsätze bei Objekten gem § 20 Abs 1 WGG) voll Anwendung finden. Das steht im Einklang mit der verfahrensrechtlichen Bestimmung des § 22 Abs 1 Z 10 WGG, in der ausdrücklich auf die §§ 21, 23 und 24 MRG Bezug genommen wird. Dass dessen ungeachtet dem WGG ein anderer Betriebskostenbegriff zu unterstellen wäre als dem MRG, wie die Revisionsrekurswerberin unter Hinweis auf Rudnigger meint, widerspricht damit bereits bestehender Rsp zu § 14 Abs 1 Z 7 WGG und der vorherrschenden Lehrmeinung.
 
§ 21 MRG stellt einen Katalog der auf die Gesamtliegenschaft bezogenen Aufwendungen des Vermieters dar, die als Betriebskosten in der in § 21 Abs 3 bis 5 MRG (hier: in der in § 16 Abs 3 WGG) geregelten Weise auf die Mieter eines Hauses überwälzt werden dürfen. Diese Aufzählung gilt nach stRsp und hL als taxativ; eine zu Lasten der Mieter gehende extensive Gesetzesauslegung ist ausgeschlossen.
 
Ganz allgemein gilt, dass nur solche Ausgaben als Betriebskosten verrechenbar sind, die in regelmäßigen Zeitabständen wiederkehren, bei denen es sich also um „laufende Kosten des Betriebs“ handelt.
 
Im Katalog des § 21 Abs 1 MRG sind die Kosten für eine Dichtheitsprüfung von Gasleitungen nicht enthalten. § 21 Abs 1 Z 1 erster Satz MRG bezieht sich ausdrücklich nur auf die Kosten der Versorgung des Hauses mit Wasser (= Wassergebühren, also die regelmäßig wiederkehrenden Kosten für die Wasserlieferung) und die Kosten für die nach den Lieferbedingungen gebotene Überprüfung der Wasserleitungen. Ob bzw inwieweit die Kosten für die Dichtheitsprüfung von Gasleitungen mit dieser Betriebskostenposition vergleichbar sind, kann hier schon deshalb dahinstehen, weil eine Erweiterung des Betriebskostenkatalogs in § 21 Abs 1 MRG durch Auslegung zu Lasten der Mieter nicht in Betracht kommt.
 
Richtig ist, dass § 14 Abs 1 WGG das Entgelt unter Bedachtnahme auf das Kostendeckungsprinzip regelt, doch ist dieser Grundsatz durch den Verweis in § 14 Abs 1 Z 7 WGG auf die Regeln des MRG für Betriebskosten eingeschränkt. In der Entscheidung 5 Ob 1/95 wurde daher unter ausdrücklicher Bedachtnahme auf das Prinzip der Kostendeckung betont, dass die gemeinnützige Bauvereinigung die Beträge zur Deckung der (sonstigen) Betriebskosten nur nach dem MRG begehren darf. Für die von der Antragsgegnerin unter Berufung auf das Kostendeckungsprinzip, das im WGG selbst mehrfach durchbrochen ist, angestrebte Erweiterung des Betriebskostenkatalogs im Anwendungsbereich des WGG verbleibt damit auch unter diesem Aspekt kein Raum.
 
Die Revisionsrekurswerberin geht davon aus, dass sie als Inhaberin des gesamten Gasleitungsnetzes im Haus, also auch der Versorgungsleitungen in den Bestandobjekten und der Waschküche, zur Vornahme einer Dichtheitsprüfung verpflichtet war. Sie nennt aber keine Begründung, warum es sich bei diesen Steig- und Versorgungsleitungen, die dazu dienen, Gas zu den Endgeräten zu leiten, um die Warmwasseraufbereitung und/oder Beheizung der Bestandobjekte zu ermöglichen, um eine Gemeinschaftsanlage nach § 24 Abs 1 MRG handeln soll. Nach dieser Gesetzesstelle sind die Kosten des Betriebs einer Gemeinschaftsanlage nach den Grundsätzen des § 17 MRG (hier: des § 16 Abs 3 WGG) aufzuteilen, soweit nicht das HeizKG anzuwenden ist. Eine Legaldefinition, was eine Gemeinschaftsanlage ist, existiert nicht. Das Gesetz nennt neben der gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage den Personenaufzug oder eine gemeinsame Waschküche als Beispiele für typische Gemeinschaftsanlagen.
 
Eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage liegt hier nicht vor; die in Rede stehenden Leitungen sind damit auch nicht Bestandteil einer solchen Anlage (vgl zu den Kosten des Betriebs einer solchen Anlage insbes § 2 Z 10 HeizKG). Nach der Rsp setzt das Vorliegen einer Gemeinschaftsanlage iSd § 24 Abs 1 MRG voraus, dass es jedem Mieter rechtlich (= aufgrund einer Vereinbarung) freisteht, sie – gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs – zu benützen. Schon danach muss die von der Antragsgegnerin unterstellte Einordnung der Leitungen als Gemeinschaftsanlage scheitern, die sich auch gar nicht darauf beruft, dass die Nutzung der Energieanschlüsse und damit die Versorgung mit Gas über die von ihr geprüften Leitungen auf einer solchen, wohl nicht verkehrsüblichen Veranlagung beruhen würde.