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Der Eigentümer einer Liegenschaft, an der Wohnungseigentum begründet werden soll, wird in der Rsp als Wohnungseigentumsorganisator behandelt, wenn er Schritte zur Wohnungseigentumsbegründung setzt oder billigt; der Erwerb von Liegenschaftsanteilen von einem früheren Alleineigentümer, mag dieser auch die Stellung eines Wohnungseigentumsorganisators gehabt haben, bewirkt jedoch noch nicht den Übergang von Pflichten des Wohnungseigentumsorganisators

 
GZ 5 Ob 171/17h, 23.10.2017
 
OGH: Mit einem Begehren nach § 43 Abs 1 WEG 2002 kann ein Wohnungseigentumsbewerber den Liegenschaftseigentümer auf die Einwilligung in die Einverleibung seines Eigentums am Mindestanteil und die Begründung von Wohnungseigentum an allen dafür gewidmeten wohnungseigentumstauglichen Objekten klagen, wenn die Wohnungseigentumsorganisatoren mit der Stellung der Anträge oder der Errichtung der Urkunden (§ 37 Abs 2 Z 2 WEG 2002) säumig sind.
 
§ 2 Abs 6 Satz 1 WEG 2002 definiert als Wohnungseigentumsbewerber die Person, der vom Wohnungseigentumsorganisator die Einräumung von Wohnungseigentum an einem bestimmten wohnungseigentumstauglichen Objekt schriftlich zugesagt worden ist. Wohnungseigentumsorganisator ist nach § 2 Abs 6 Satz 2 WEG 2002 sowohl der Eigentümer der Liegenschaft als auch der außerbücherliche Erwerber der Liegenschaft, aber auch sonst jeder, der mit dessen Wissen die organisatorische Abwicklung des Bauvorhabens oder – bei bereits bezogenen Gebäuden – der Wohnungseigentumsbegründung durchführt oder an dieser Abwicklung in eigener Verantwortung beteiligt ist.
 
Der Eigentümer einer Liegenschaft, an der Wohnungseigentum begründet werden soll, wird in der Rsp als Wohnungseigentumsorganisator behandelt, wenn er Schritte zur Wohnungseigentumsbegründung setzt oder billigt. Der Erwerb von Liegenschaftsanteilen von einem früheren Alleineigentümer, mag dieser auch die Stellung eines Wohnungseigentumsorganisators gehabt haben, bewirkt jedoch noch nicht den Übergang von Pflichten des Wohnungseigentumsorganisators.
 
Der Kläger leitet aus dem Kaufvertrag über den Erwerb von Miteigentumsanteilen samt (nach Teilung) zu begründendem Wohnungseigentum an zwei KFZ-Abstellplätzen seine Rechtspostion als Wohnungseigentumsbewerber ab und sieht die Erstbeklagte als säumige Wohnungseigentumsorganisatorin an.
 
Seine Argumentation bezieht sich allerdings auf die Einzelrechtsvorgängerin der Erstbeklagten und nicht auf diese selbst. Die Vereinbarungen iZm dem Erwerb der Abstellplätze schloss der Kläger ausschließlich mit der Einzelrechtsvorgängerin. Dass der Erstbeklagten Verpflichtungen aus diesen Vereinbarungen überbunden wurden, steht nicht fest.
 
Die Einzelrechtsvorgängerin der Erstbeklagten hat die Anteile der früheren Wohnungseigentumsorganisatorin nach deren Insolvenz ersteigert. Sie wurde mit Zuschlag Einzelrechtsnachfolgerin im Miteigentum und (mangels Wohnungseigentumstauglichkeit nichtigem) Wohnungseigentum. Ungeachtet einer – in der Vorentscheidung 5 Ob 109/09d angenommenen – Gesamtnichtigkeit der erfolgten Wohnungseigentumsbegründung organisierte die Verkäuferin nicht die (erstmalige) Begründung von Wohnungseigentum an der gesamten Liegenschaft. Sie verkaufte vielmehr Teile eines nach dem Grundbuchstand existierenden Wohnungseigentumsobjekts und versuchte nach Einholung eines Nutzwertgutachtens gemeinsam mit dem Käufer im Grundbuchsverfahren (erfolglos) die entsprechenden Eintragungen durchzusetzen. Die Gesamtsanierung kann nicht über die hier eingebrachte Klage nach § 43 WEG 2002 erreicht werden.
 
Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die der Erfüllung der Verpflichtung aus dem Kaufvertrag dienenden Aktivitäten die Verkäuferin nicht zur Wohnungseigentumsorganisatorin machen, ist nicht zu korrigieren.
 
Damit fehlt dem Kläger die Eigenschaft als Wohnungseigentumsbewerber. Schon daran scheitert sein auf § 43 Abs 1 WEG 2002 gestütztes Begehren. Die Frage der seit der WRN 2006 gegebenen Notwendigkeit, eine Gesamtbegründungsklage einzubringen, stellt sich nicht.
 
Der Kläger bezeichnet die Erstbeklagte als Verkäuferin, die ihre Verpflichtungen zur Verschaffung des Eigentums nicht erfüllt habe. Nach den Feststellungen existiert kein Kaufvertrag zwischen den beiden. Welcher vertragliche Anspruch gegenüber der Erstbeklagten das erhobene Begehren auf Zustimmung in die Einverleibung rechtfertigen soll, erklärt die Revision nicht.