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§ 38 Abs 1 UGB gilt auch für das Rechtsverhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter nach § 19 WEG 2002; die Widerspruchsmöglichkeit nach § 38 Abs 2 UGB kommt der Eigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin des Verwalters zu

 
GZ 5 Ob 133/17w, 26.09.2017
 
OGH: Gem § 38 Abs 1 UGB übernimmt, wer ein unter Lebenden erworbenes Unternehmen fortführt, mangels anderer Vereinbarung zum Zeitpunkt des Unternehmensübergangs die unternehmensbezogenen, nicht höchstpersönlichen Rechtsverhältnisse mit den bis dahin entstandenen Rechten und Verbindlichkeiten. Der Dritte kann gem § 38 Abs 2 UGB der Übernahme seines Vertragsverhältnisses binnen 3 Monaten nach Mitteilung davon sowohl gegenüber dem Veräußerer als auch gegenüber dem Erwerber widersprechen; in der Mitteilung ist er auf das Widerspruchsrecht hinzuweisen. Im Fall eines wirksamen Widerspruchs besteht das Vertragsverhältnis mit dem Veräußerer fort. Gem § 38 Abs 6 UGB bleibt eine durch andere Bestimmungen begründete Haftung oder Übernahme von Rechtsverhältnissen durch den Erwerber unberührt.
 
Höchstpersönliche Rechtsverhältnisse des Veräußerers sind vom Rechtsübergang ausgenommen. Höchstpersönliche Rechtsverhältnisse sind solche, bei denen ein Recht von Gesetzes wegen als höchstpersönlich definiert ist (zB Wiederkaufs-, Rückverkaufs- und Vorkaufsrechte), im Übrigen ist auf den Begriff der „unveräußerlichen Rechte“ in § 1393 ABGB abzustellen. Daneben kann eine Rechtsbeziehung durch Vereinbarung mit dem Vertragspartner als höchstpersönliches Rechtsverhältnis ausgestaltet sein. Die von berufsmäßigen Hausverwaltern zu erbringende Leistung ist idR nicht als eine höchstpersönliche zu werten. Höchstpersönlichkeit ist nämlich dann nicht anzunehmen, wenn es für die Auftragsausführung nicht primär auf die persönliche Tätigkeit, sondern den Einsatz der Ressourcen des Unternehmens des Auftragnehmers ankommt; dies ist beim professionellen Hausverwalter idR anzunehmen.
 
§ 38 Abs 1 UGB gilt daher auch für das Rechtsverhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter nach § 19 WEG 2002. Mangels abweichender Vereinbarung sind die Verwalterpflichten nicht höchstpersönlich iSd § 38 Abs 1 UGB. Die Widerspruchsmöglichkeit nach § 38 Abs 2 UGB steht der Eigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin des Verwalters offen. Mangels Vorliegens eines wirksamen Widerspruchs ist aufgrund des ex lege-Übergangs nach § 38 Abs 1 UGB der Erwerber des Hausverwaltungsunternehmens berechtigt, ein Beschlussfassungsverfahren im Umlaufweg oder eine Eigentümerversammlung zu initiieren.