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Es ist nicht zu verlangen, dass im Fall eines Fruchtgenussrechts (auch) der Liegenschaftseigentümer den Bestandvertrag schließt, zumal dieses Recht allein dem Fruchtnießer zusteht; eine notariell beglaubigte Aufsandungserklärung des Liegenschaftseigentümers ist als Voraussetzung für die Einverleibung des Bestandrechts jedenfalls zu verlangen

 
GZ 5 Ob 142/17v, 26.09.2017
 
OGH: Gem § 509 ABGB ist die Fruchtnießung das Recht eine fremde Sache, mit Schonung der Substanz, ohne alle Einschränkung zu genießen, dies gleich einem Eigentümer. Dem Fruchtnießer steht das Recht zur Vermietung und Verpachtung der Sache zu, er tritt mit der Begründung des Fruchtgenusses iSd § 1120 ABGB in bestehende Bestandverträge ein. Die von ihm abgeschlossenen Bestandverträge erlöschen nicht mit dem Fruchtgenussrecht, der Bestandnehmer muss vielmehr in sinngemäßer Anwendung des § 1120 ABGB dem Eigentümer nur nach ordnungsgemäßer Aufkündigung weichen. Der Bestandnehmer des Fruchtnießers wird gem § 2 Abs 1 MRG Hauptmieter, die Stellung als Fruchtnießer befähigt zum Abschluss von Hauptmietverträgen, in die der Erwerber des Mietobjekts (also auch der Eigentümer nach Beendigung des fremdnützigen Verwertungsrechts) eintritt.
 
§ 19 GBG spricht von der Einverleibung oder Vormerkung von Bestandrechten, die gem § 9 GBG Gegenstand von bücherlichen Eintragungen sein können. Allerdings wird das Bestandrecht durch „Einverleibung“ nicht zum dinglichen Recht. Die Wirkung der „Eintragung“ des Bestandrechts (§ 1095 ABGB) beschränkt sich im Wesentlichen auf die in § 1120 f ABGB vorgesehenen Rechtswirkungen, beseitigt also insbesondere das Kündigungsrecht des Erwerbers der Liegenschaft nach § 1120 ABGB, sodass ein neuer Eigentümer (oder eben der Eigentümer nach Wegfall des Fruchtgenussrechts) das Bestandrecht auf die Dauer des Bestandverhältnisses gegen sich gelten lassen muss, ohne dass ihm ein besonderes Kündigungsrecht zukäme. Die Verbücherung schützt den Bestandnehmer nicht nur vor einem Eigentumsübergang, sondern auch vor einem Übergang der Nutzung auf einen Fruchtnießer. In Bezug auf die Rechtswirkung sprechen LuRsp davon, dass die Eintragung eher einer Anmerkung denn einer Einverleibung ähnle.
 
Unter Berücksichtigung der dargestellten Rechtslage besteht aber kein Grund, als Voraussetzung für die Verbücherung eines Bestandrechts zwingend eine Identität zwischen Bestandgeber und Liegenschaftseigentümer zu fordern. Die Rechtswirkungen des vom Fruchtnießer berechtigt abgeschlossenen Bestandvertrags gehen jedenfalls über die Dauer des Fruchtgenussrechts hinaus und dem Liegenschaftseigentümer stünden nach Erlöschen des Fruchtgenussrechts die besonderen Kündigungsrechte nach §§ 1120 f ABGB zu. Im Gegensatz zur Auffassung des Rekursgerichts ist somit nicht zu verlangen, dass im Fall eines Fruchtgenussrechts (auch) der Liegenschaftseigentümer den Bestandvertrag schließt, zumal dieses Recht allein dem Fruchtnießer zusteht.
 
Davon zu unterscheiden ist die Frage, welche Zustimmungserfordernisse bestehen. Für die Einverleibung und die nach § 37 GBG ausdrücklich zulässige Vormerkung (damit lässt das Gesetz keinen Zweifel offen, dass dies – auch iSd § 9 GBG – die gesetzlichen Eintragungsarten für ein Bestandrecht sind) ist die in buchmäßiger Form beigebrachte Zustimmung (somit die Aufsandungserklärung) des Bestandgebers erforderlich; im Fall von Miteigentum muss die Zustimmung zur Verbücherung von allen Miteigentümern vorliege.
 
Vergleichbares gilt im Fall eines vom Fruchtnießer der Liegenschaft abgeschlossenen Bestandvertrags: § 32 Abs 1 lit b GBG erfordert für die Einverleibung des Bestandrechts die ausdrückliche Erklärung desjenigen, dessen Recht beschränkt, belastet, aufgehoben oder auf eine andere Person übertragen werden soll, dass er in die Einverleibung einwillige. Entgegen der Auffassung des Rekursgerichts wird (auch) das Recht des Eigentümers in diesem Fall belastet, weil er durch die Einverleibung des Bestandrechts in seinen Kündigungsrechten nach §§ 1120 f ABGB nach Erlöschen des Fruchtgenussrechts beschränkt und an die Dauer des Bestandrechts laut Bestandvertrag gebunden wird. Eine notariell beglaubigte Aufsandungserklärung des Liegenschaftseigentümers ist daher als Voraussetzung für die Einverleibung des Bestandrechts jedenfalls zu verlangen.
 
Gem § 32 Abs 2 GBG kann diese Erklärung auch in einer besonderen Urkunde oder im Grundbuchsgesuch abgegeben werden. In solchen Fällen muss aber die Urkunde oder das Gesuch, in dem die Erklärung enthalten ist, mit den Erfordernissen zur Einverleibung versehen sein. Die Notwendigkeit einer Aufsandungserklärung auch bei Einverleibung eines Bestandrechts ist in der höchstgerichtlichen Rsp unumstritten. Eine diesen Erfordernissen entsprechende Erklärung des Eigentümers, die auch auf den zwischen den Antragstellern abgeschlossenen Mietvertrag ausdrücklich Bezug nahm, wurde vorgelegt.
 
Durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 8. 7. 2014 haben die Vertragsparteien in notariell beglaubigter Form vereinbart, das Mietverhältnis jedenfalls – und somit unabhängig von der zuvor im Mietvertrag vereinbarten aufschiebenden Bedingung – per 1. 2. 2015 beginnen zu lassen. Wie schon das Rekursgericht zutreffend erkannte, liegt hier nicht der Fall vor, dass die Parteien darüber disponiert hätten, was oder in welcher Form dem Grundbuch der Eintritt von aufschiebenden Bedingungen nachzuweisen sei. Durch den unmissverständlichen Inhalt des Nachtrags zum Mietvertrag wurde die Vertragsbestimmung II.1., die die Vereinbarung der aufschiebenden Bedingung enthalten hatte, vielmehr iSe unbedingten Beginns des Bestandverhältnisses mit 1. 2. 2015 abgeändert. Der vom Erstgericht herangezogene Abweisungsgrund des mangelnden Nachweises der aufschiebenden Bedingung liegt daher nicht vor.
 
Nach nunmehr stRsp des OGH setzt die Verbücherung von Bestandverträgen lediglich eine zeitliche Bindung voraus, wobei es ausreicht, dass der Inhalt eines verbücherbaren Vertrags insoweit für einen Bestandnehmer vorteilhaft ist, dass das Vertragsverhältnis ohne seine Zustimmung erst nach der bedungenen Zeit erlischt. Demgemäß genügt es, dass der Bestandgeber für sich und seine Rechtsnachfolger auf die Geltendmachung von Kündigungsgründen verzichtet, die ein Rechtsnachfolger bei einem unverbücherten Bestandrecht zur ordentlichen Aufkündigung des Bestandvertrags heranziehen könnte. Hier hat die Vermieterin für die Dauer von 20 Jahren auf ihr Kündigungsrecht verzichtet. Dies wurde etwa zu 5 Ob 90/06f und 5 Ob 194/15p in vergleichbaren Fällen als ausreichend angesehen. Daran ist festzuhalten.
 
Auch in grundverkehrsrechtlicher Sicht bestehen keine Bedenken gegen eine Bewilligung, zumal das Gegenstand des Bestandrechts bildende Grundstück nach der Widmungsbestätigung im Bauland liegt und vom räumlichen Geltungsbereich mangels Lage in einer in § 14 des Steiermärkischen Grundverkehrsgesetzes genannten Vorbehaltsgemeinde keinesfalls erfasst ist.