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Ganz allgemein lässt sich die Frage, ob eine durchsetzbare Befristung erfolgt, durch Vertragsauslegung ermitteln; ungeachtet des Wortlauts der förmlichen Erklärung und ihres normativen Verständnisses ist auch eine formbedürftige Willenserklärung entsprechend dem tatsächlich übereinstimmenden Verständnis der Beteiligten gültig; dieser Grundsatz wurde bereits mehrfach bei der Beurteilung mietrechtlicher Befristungsvereinbarungen angewandt; selbst eine Falschbezeichnung in der Urkunde schadet nicht, wenn die Parteien ein übereinstimmendes Verständnis vom Ende der Frist hatten; auch im vorliegenden Fall ist – ungeachtet des Punktes XV. des Mietvertrags – ein übereinstimmendes Verständnis der Befristungsvereinbarung durch die Streitteile für die Dauer von (vollen) drei Jahren bis 31. 10. 2013, 24:00 Uhr zu Grunde zu legen; dass der Beklagte bei Vertragsunterfertigung von einer auf drei Jahre befristeten Vertragsdauer ausging, steht ausdrücklich fest

 
GZ 10 Ob 43/17x, 13.09.2017
 
OGH: Gem § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG wird der Mietvertrag durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer aufgelöst, allerdings nur, wenn bei Wohnungen die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer oder die Verlängerung der Vertragsdauer (§ 29 Abs 4 MRG) jeweils mindestens drei Jahre beträgt. Nach § 29 Abs 4 MRG können Mietverträge, die nach § 29 Abs 1 Z 3 MRG befristet sind, schriftlich beliebig oft um jede – bei Wohnungen jedoch drei Jahre jeweils nicht unterschreitende – Vertragsdauer erneuert werden. Wird die Mindestdauer im ersten Vertrag oder in der Verlängerung unterschritten, ist die Befristung nicht durchsetzbar und liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor.
 
Betrachtet man die in Pkt II. des Mietvertrags vereinbarte dreijährige Befristung des Bestandvertrags vom 1. 11. 2010 bis 31. 10. 2013 isoliert für sich, so entspricht die Ansicht, diese Befristung sei zulässig, der bisherigen Rsp. Nach dieser muss entweder der Endtermin datumsmäßig angegeben sein oder durch die Angabe des Anfangszeitpunkts eindeutig festgelegt sein. Zur Berechnung der Dauer befristeter Mietverhältnisse besteht eine von Art 2 bis 4 des Europäischen Übereinkommens über die Berechnung von Fristen (BGBl 1983/254) abweichende – im Wesentlichen §§ 902 f ABGB entsprechende – Übung insofern, als diese bei Vereinbarung von Monats- oder Jahresfristen vom Monatsersten (0:00 Uhr) bis zum Monatsletzten (24:00 Uhr) laufen, im vorliegenden Fall also bis 31. 10. 2013 24:00 Uhr.
 
Auch dass der befristete Mietvertrag (einmalig) auf drei Jahre erneuert gilt, wenn er gem § 29 Abs 3 lit b MRG nach Ablauf der wirksam vereinbarten und verlängerten Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst wurde, wird in der Revision nicht mehr in Zweifel gezogen.
 
Strittig geblieben ist die Frage der Durchsetzbarkeit der ersten (schriftlichen) Befristung als Voraussetzung für die Rechtswirksamkeit der neuerlichen Befristung im Hinblick auf die Vertragsklausel Punkt XV., die den Mieter verpflichtet, den Bestandgegenstand am letzten Tag des Bestandverhältnisses bis 12:00 Uhr zu räumen:
 
Rsp zu den den Vertragspunkten II. und XV. gleichlautenden Mietvertragsbestimmungen ist nicht vorhanden. Nur iZm dem (formstrengen) Aufkündigungs- bzw Übergabsverfahren hatte sich der OGH bereits mit einer ähnlichen Situation zu befassen. Hat der Kläger im Übergabsauftrag neben dem – dem Tag nach richtig – angegebenen Übergabstermin eine Uhrzeit („12:00 Uhr mittags“) beigefügt, wurde eine Richtigstellung des Übergabsauftrags zur Vermeidung eines überspitzten Formalismus als zulässig angesehen, zumal unbekämpft feststand, dass der Kläger die Bestandzeit nicht verkürzen wollte und die beigesetzte Uhrzeit dem Beklagten nicht zum Nachteil gerät, weil der vereinbarte Übergabszeitpunkt zur Zeit der Erlassung des Ersturteils schon verstrichen war.
 
Ganz allgemein lässt sich die Frage, ob eine durchsetzbare Befristung erfolgt, durch Vertragsauslegung ermitteln. Ungeachtet des Wortlauts der förmlichen Erklärung und ihres normativen Verständnisses ist auch eine formbedürftige Willenserklärung entsprechend dem tatsächlich übereinstimmenden Verständnis der Beteiligten gültig. Dieser Grundsatz wurde bereits mehrfach bei der Beurteilung mietrechtlicher Befristungsvereinbarungen angewandt. Selbst eine Falschbezeichnung in der Urkunde schadet nicht, wenn die Parteien ein übereinstimmendes Verständnis vom Ende der Frist hatten.
 
Auch im vorliegenden Fall ist – ungeachtet des Punktes XV. des Mietvertrags – ein übereinstimmendes Verständnis der Befristungsvereinbarung durch die Streitteile für die Dauer von (vollen) drei Jahren bis 31. 10. 2013, 24:00 Uhr zu Grunde zu legen. Dass der Beklagte bei Vertragsunterfertigung von einer auf drei Jahre befristeten Vertragsdauer ausging, steht ausdrücklich fest. Auch später hat sich der Beklagte – ebenso wie auch der Kläger – an einer wirksamen dreijährigen Befristung bis 31. 10. 2013 orientiert, indem er mit dem Kläger eine (mündliche) Verlängerungsvereinbarung für den Zeitraum nach Ablauf dieser Befristung getroffen hat. Zudem wurde nach dem beidseitigen Vorbringen der Vertragspunkt XV. nur deshalb vereinbart, weil der Kläger eine Rückstellung der Wohnung außerhalb der Bürozeiten (oder am Wochenende) vermeiden wollte. Wenngleich als Räumungstermin (iSe Rückstellungstermins nach § 1109 ABGB) das Ende des letzten Tages des Bestandverhältnisses gilt und außer dem Zeitpunkt, zu dem ein Bestandvertrag enden soll, nicht noch ein besonderer Räumungs- (bzw Rückstellungstermin) angegeben werden muss, hat der Kläger offenbar darauf Wert gelegt, im Mietvertrag eine Räumungs- bzw Rückstellungsverpflichtung festzuhalten und dabei in Kauf genommen, dass diese für ihn mangels Ablauf der vollen Vertragszeit (bis 24:00 Uhr des 31. 10. 2013) nicht durchsetzbar war. Tatsächlich ist dieser Räumungstermin nicht zum Tragen gekommen und ist dem Beklagten daraus kein Nachteil entstanden, weil feststeht, dass er die Wohnung noch bis 7. 11. 2016 bewohnt hat. Im Hinblick auf diese Erwägungen stellt die Ansicht der Vorinstanzen, die Parteien hätten mit diesem Vertragspunkt nicht die in Punkt II. vereinbarte dreijährige gesetzliche Mindestdauer des Bestandvertrags (bis 31. 10. 2013 24:00) Uhr abändern und verkürzen wollen, sondern zusätzlich zum Endigungstag des Bestandverhältnisses noch einen besonderen (nicht durchsetzbaren) Räumungstermin bzw eine Rückstellungsverpflichtung festgelegt, ein jedenfalls vertretbares Auslegungsergebnis dar.
 
Wie das Berufungsgericht bereits ausgeführt hat, besteht bei unbeweglichen Sachen der Inhalt der Rückstellungsverpflichtung nach § 1109 ABGB nicht nur in der Räumung, sondern idR auch in der Übergabe des Bestandgegenstands, etwa bei Wohnungen durch Übergabe der Wohnungsschlüssel. Ob die Parteien mit dem Vertragspunkt XV. dennoch eine „bloße“ Räumungsverpflichtung vereinbaren wollten (wie das Berufungsgericht meint) oder zusätzlich auch eine Übergabeverpflichtung (wofür das Vorbringen spricht, der Kläger habe offensichtlich eine Übergabe außerhalb der Bürostunden vermeiden wollen), kann im Hinblick auf den im vorliegenden Zusammenhang maßgeblichen übereinstimmenden Parteiwillen, die bis 31. 10. 2013, 24:00 Uhr wirksam vereinbarte Bestanddauer unberührt zu lassen, dahingestellt bleiben.