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Die Anzeige ist zwar an keine bestimmte Form gebunden, ihr Inhalt muss aber klar sein; sie muss nach § 12a Abs 3 Satz 2 MRG eine Feststellung von Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Gesellschaft, etwa durch Kippen der Mehrheitsverhältnisse, zuverlässig und eindeutig ermöglichen; eine solche durch entsprechende gesellschaftsrechtliche Vorgänge ausgelöste Anzeige muss demnach jedenfalls über das rechtliche Instrument des Machtwechsels, die in dieser Hinsicht getroffenen Maßnahmen, die wirtschaftlichen Auswirkungen auf die Gesellschaft und den Zeitpunkt des Rechtsvorgangs Auskunft geben; maßgeblich ist dabei der objektive Erklärungswert

 
GZ 5 Ob 157/17z, 26.09.2017
 
OGH: Im Verfahren war nicht strittig, dass die außer Streit gestellten gesellschaftrechtlichen Vorgänge auf Seiten der Mieterin den Tatbestand nach § 12a Abs 3 MRG verwirklichten. Wie aber im Lichte des Zwecks der Anzeigepflicht nach § 12a Abs 3 Satz 2 MRG der konkrete Wortlaut einer gegebenenfalls als Anzeige gedachten Mitteilung zu verstehen ist, stellt typischerweise eine Frage des Einzelfalls dar.
 
Die Anzeige ist zwar an keine bestimmte Form gebunden, ihr Inhalt muss aber klar sein. Sie muss nach § 12a Abs 3 Satz 2 MRG eine Feststellung von Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Gesellschaft, etwa durch Kippen der Mehrheitsverhältnisse, zuverlässig und eindeutig ermöglichen. Eine solche durch entsprechende gesellschaftsrechtliche Vorgänge ausgelöste Anzeige muss demnach jedenfalls über das rechtliche Instrument des Machtwechsels, die in dieser Hinsicht getroffenen Maßnahmen, die wirtschaftlichen Auswirkungen auf die Gesellschaft und den Zeitpunkt des Rechtsvorgangs Auskunft geben. Maßgeblich ist dabei der objektive Erklärungswert.
 
In ihrem Schreiben vom 29. 1. 2013 hat die Antragstellerin zwar auf die aus den Medien bekannte gesellschaftsrechtliche Veränderungen bei der Holding AG Bezug genommen, aber abschließend ausdrücklich festgehalten, dass „bei der [...] GmbH in Österreich keine Änderung der Gesellschaftsverhältnisse eingetreten ist“. Die Beurteilung der Vorinstanzen, dass diese Mitteilung keine gesicherten Schlussfolgerungen auf konkrete Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Mietergesellschaft ableiten ließ, ist damit jedenfalls vertretbar. Ein Widerspruch zur Entscheidung 5 Ob 222/12a, wie die Revisionsrekurswerberin meint, kann schon deshalb nicht erkannt werden, weil sich der dort beurteilte Sachverhalt mit der komplexen Firmenstruktur, wie sie den Außerstreitstellungen zugrunde liegt, nicht vergleichen lässt.
 
§ 12a Abs 3 MRG normiert ausdrücklich eine Pflicht der vertretungsbefugten Organe der Mietergesellschaft zur Anzeige. Dabei handelt es sich um ein Schutzgesetz zugunsten des Vermieters. Schon ausgehend davon bleibt kein Raum für eine Erkundungsobliegenheit oder gar Pflicht des Vermieters zur Nachfrage, wie die Antragstellerin meint, sodass sie auch mit ihrem Hinweis auf § 1304 ABGB keine erhebliche Rechtsfrage gem § 62 Abs 1 AußStrG anspricht.