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Ein Begehren nach Kostenbevorschussung für vom Mieter erst in der Zukunft beabsichtigte Instandsetzungsarbeiten ist nicht einmal im weitesten Sinn als von § 8 Abs 3 MRG umfasster Entschädigungsanspruch für zu duldende Beeinträchtigungen anzusehen, sodass das wohnrechtliche Außerstreitverfahren für die Erledigung eines derartigen Anspruchs nicht zur Verfügung steht

 
GZ 5 Ob 121/17f, 29.08.2017
 
OGH: Die Zulässigkeit des außerstreitigen Verfahrens ist für wohnrechtliche Angelegenheiten gegeben, wenn das Gesetz die betreffende Angelegenheit ausdrücklich (§ 1 Abs 2 AußStrG iVm § 37 Abs 1 MRG, § 52 Abs 2 WEG 2002 oder § 22 Abs 1 WGG) oder wenigstens unzweifelhaft schlüssig in das außerstreitige Verfahren verweist. Einen ausdrücklichen Verweis enthält § 37 Abs 1 Z 5 MRG und § 22 Abs 1 Z 3 WGG für Verfahren über die Duldungspflicht des Mieters einschließlich seines Entschädigungsanspruchs (§ 8 Abs 2 und 3 MRG).
 
Gem § 8 Abs 3 MRG sind alle Erhaltungs-, Verbesserungs-, Änderungs- und Errichtungsarbeiten, die ein Mieter zuzulassen hat, so durchzuführen, dass eine möglichste Schonung des Mietrechts gewährleistet ist; für wesentliche Beeinträchtigungen hat der Vermieter den Mieter, der hiedurch in seinen Rechten beeinträchtigt wird, angemessen zu entschädigen. Diese Bestimmung ist gem § 20 Abs 1 lit b WGG auch auf das Nutzungsrecht an Genossenschaftswohnungen anzuwenden. Dieser Entschädigungsanspruch ist als rechtswidrigkeits- und verschuldensunabhängige Eingriffshaftung konzipiert und kommt auch dann in Betracht, wenn Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses wesentliche Beeinträchtigungen der Rechte des Mieters verursachen. Demgemäß kann etwa die im Zug von Umbauarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses erfolgte Entfernung der vom Mieter mit Zustimmung des Vermieters angebrachten Außenjalousien die Pflicht des Vermieters zur Leistung einer angemessenen Entschädigung zur Folge haben.
 
Der OGH hat allerdings in bereits zwei Fällen (5 Ob 170/01p, 5 Ob 109/08b) ausgesprochen, dass ein Begehren nach Kostenbevorschussung für vom Mieter erst in der Zukunft beabsichtigte Instandsetzungsarbeiten nicht einmal im weitesten Sinn als von § 8 Abs 3 MRG umfasster Entschädigungsanspruch für zu duldende Beeinträchtigungen anzusehen sei, sodass das wohnrechtliche Außerstreitverfahren für die Erledigung eines derartigen Anspruchs nicht zur Verfügung stehe. Diese gesicherte Rsp wird in der Literatur überwiegend geteilt. Lediglich Vonkilch hält es zwar für zutreffend, dass der Mieter nicht unter Berufung auf § 8 Abs 3 MRG generell Kostenvorschuss für die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen begehren könne, die dem Vermieter obliegen. Er sieht lediglich keinen Grund, in Fällen, in denen dem Mieter gem § 8 Abs 3 MRG unstrittig Ersatz zustehe, diesem einen Anspruch auf Vorschuss gegenüber dem Vermieter zu verweigern.
 
Für die Beurteilung der Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs ist auf den Wortlaut des Begehrens und das Sachvorbringen abzustellen. Schon vor der Schlichtungsstelle begehrte die Antragstellerin – ungeachtet des Umstands, dass sie sich formell auf § 8 Abs 3 MRG iVm § 22 Abs 1 Z 3 WGG stützte – die Durchführung von Erhaltungsarbeiten durch die Antragsgegnerin und zitierte hiezu ausdrücklich § 14 Abs 2 Z 2a und 2b WGG idF WGG-Novelle 2016. Ihr Eventualbegehren auf Zahlung begründete sie damit, diese Kosten müsste sie deshalb aufwenden, weil die Vermieterin die Wiederherstellungsarbeiten nicht leiste. Im Gerichtsverfahren hielt die Antragstellerin dieses Vorbringen aufrecht und ergänzte es lediglich dahin, dass es nicht darauf ankomme, ob die Markise als mitvermieteter Einrichtungsgegenstand zum Vermögen der Antragstellerin zähle. Auch hier macht die Antragstellerin in ihrem Eventualbegehren daher nichts anderes als einen Vorschuss auf die von ihr selbst mehrfach ausdrücklich als solche bezeichneten Erhaltungskosten geltend; eine – jedenfalls Tatbestandsvoraussetzung des § 8 Abs 3 MRG bildende – wesentliche Beeinträchtigung des Mietrechts der Antragstellerin selbst ist dem Vorbringen der Antragstellerin hingegen weder im Verfahren vor der Schlichtungsstelle noch vor dem Erstgericht ausreichend zu entnehmen. Der Hinweis auf einen – offenbar von der Loggia der Antragstellerin aus nur beim „Nach-Oben-Schauen“ überhaupt erkennbaren – Farbstreifen auf der Oberseite der Markisenbespannung reicht dafür nicht aus. Die von der Antragstellerin mehrfach zitierte Entscheidung 5 Ob 194/11g erging zwar im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren, betraf allerdings die Entfernung von Außenjalousien und einer Markise und befasste sich mit der Frage der Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs vermutlich deshalb nicht explizit, weil das – in der Veröffentlichung nicht wiedergegebene – Antragsvorbringen keinen Zweifel daran ließ, dass dort tatsächlich ein Entschädigungsanspruch iSd § 8 Abs 3 MRG Gegenstand des Antrags sein sollte. Sie ist daher nicht unmittelbar einschlägig. Im Sinn der Vorentscheidungen 5 Ob 170/01p und 5 Ob 109/08b ist vielmehr auch hier von einer Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs auszugehen, weil die Antragstellerin in Wahrheit einen Anspruch auf Vorauszahlung von Kosten der von ihr beabsichtigten Sanierung der bei Umbauarbeiten am Haus herbeigeführten Schäden an der Markise geltend macht.