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Für die Auflösung einer Benützungsvereinbarung aus wichtigem Grund kommt es darauf an, ob die vorgenommenen Veränderungen (hier: an Wohngärten) im Vergleich zum Inhalt der Benützungsvereinbarung wesentlich und geeignet waren, die Fortsetzung dieses Dauerrechtsverhältnisses etwa wegen Vertrauensverlusts, schwerwiegender Leistungsstörungen oder Wegfalls der Geschäftsgrundlage unzumutbar zu machen

 
GZ 5 Ob 93/17p, 20.07.2017
 
OGH: Allgemein gilt, dass eine Auflösung eines Dauerrechtsverhältnisses aus wichtigem Grund nur wegen einer Sachverhaltsänderung nach Abschluss der ursprünglichen Vereinbarung zulässig ist und dabei grundsätzlich ein strenger Maßstab angelegt werden muss und dass Gründe, mit denen schon bei Abschluss des Dauerrechtsverhältnisses gerechnet werden musste, oder Veränderungen, die die Vertragsparteien offensichtlich in Kauf genommen haben, dessen vorzeitige Auflösung nicht rechtfertigen können. Dieser Grundsatz und das auch zwischen Wohnungseigentümern geltende Prinzip „pacta sunt servanda“ gebieten es, einer Benützungsvereinbarung, die einem (oder auch mehreren) Wohnungseigentümern unentgeltliche Sondernutzungsrechte für bestimmte Bereiche einräumt, jedenfalls Rechtswirksamkeit so lange zuzuerkennen, als es nicht zu einer relevanten Sachverhaltsänderung kommt.
 
Daraus folgt aber für den konkreten Fall, dass eine ursprünglich (ausdrücklich oder schlüssig) vereinbarte Unentgeltlichkeit der Sondernutzungsrechte an den Wohngärten für sich allein noch kein ausreichender Anlass ist, um mit einer Auflösung der Benützungsvereinbarung (und allenfalls einer daran anknüpfenden Neuregelung der Nutzung) vorzugehen. Es kommt vielmehr darauf an, ob die vorgenommenen Veränderungen an den Wohngärten im Vergleich zum Inhalt der Benützungsvereinbarung wesentlich und geeignet waren, die Fortsetzung dieses Dauerrechtsverhältnisses etwa wegen Vertrauensverlusts, schwerwiegender Leistungsstörungen oder Wegfalls der Geschäftsgrundlage unzumutbar zu machen. Soweit sich nicht feststellen lässt, ob es sich um Veränderungen nach Abschluss der Benützungsvereinbarung handelt und in welchem Umfang diese vom ursprünglichen Inhalt der Benützungsvereinbarung abweichen, ist ein wichtiger Grund für deren Auflösung nicht nachgewiesen.
 
Der Umstand, dass in einem Kaufvertrag ein Gartenanteil von 44 m² genannt ist, obwohl die parifizierte Außenfläche nur 12,5 m² beträgt, reicht als wichtiger Grund für eine Auflösung der Benützungsvereinbarung nicht aus, weil es für den Verkäufer ohnedies rechtlich unmöglich war, diesen - nicht im Wohnungseigentum stehenden - Gartenanteil zu verkaufen und darin auch eine Überbindung des alleinigen Nutzungsrechts an diesem Gartenanteil gesehen werden könnte.