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Die Auffassung des Rekursgerichts, hier liege kein „Kippen der Machtverhältnisse“ verbunden mit einer entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf die Antragstellerin vor, ist jedenfalls vertretbar; der bisherige Mehrheitsgesellschafter schied aufgrund Todes aus, seinen Anteil übernahmen die drei verbliebenen offenen Gesellschafter in einem solchen Ausmaß, dass unverändert keiner von ihnen über eine Anteilsmehrheit in der Mietergesellschaft verfügt; die Beurteilung des Rekursgerichts, darunter sei kein „Kippen der Mehrheitsverhältnisse“ in dem von der Judikatur verlangten Sinn zu verstehen, bedarf keiner Korrektur im Einzelfall; sie hält sich im Rahmen der Rsp, wonach etwa die bloße Begründung von Streubesitz an der Holding AG der Mieterin nicht den Tatbestand des § 12a Abs 3 MRG zu begründen vermag und auch der Wechsel der Mehrheit der Vereinsmitglieder für sich allein noch nicht zu einem die Mietzinsanhebung erlaubenden „Machtwechsel“ führen kann

 
GZ 5 Ob 127/17p, 29.08.2017
 
OGH: Zur Anwendung des § 12a Abs 3 MRG vertritt die nunmehr hA die sog „Machtwechseltheorie“, zu der sich auch der erkennende Senat – wenngleich zu anders gelagerten Sachverhalten – mittlerweile mehrfach ausdrücklich bekannt hat. Die Machtwechseltheorie entspricht auch der hL.
 
Die im Revisionsrekurs primär ins Treffen geführte Entscheidung 5 Ob 262/02v, wonach es dann, wenn nach den Änderungen in der Mietergesellschaft die Mehrheit der Anteile nunmehr anderen Personen als den bisherigen Gesellschaftern zuzurechnen sei, keines eigentlichen Machtwechsels in der Gesellschaft mehr bedürfe, weil sich bei einer Anteilsverschiebung um mehr als 50 % daraus bereits eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten ergebe, ist als überholt anzusehen; soweit aus der Entscheidung 9 Ob 53/11a, die an sich ebenfalls auf ein „Kippen der Mehrheitsverhältnisse“ abstellte zu entnehmen ist, dass es auf einen „Machtwechsel“ im eigentlichen Sinn in einem solchen Fall nicht mehr ankomme, wird sie nicht geteilt. Nach nunmehr gefestigter höchstgerichtlicher Auffassung auch des erkennenden Senats indiziert ein Kippen der Mehrheitsverhältnisse den Machtwechsel zwar, die konkreten Auswirkungen sind aber jeweils im Einzelfall zu prüfen. Ergibt eine solche Prüfung, dass trotz Änderung der rechtlichen Verhältnisse keine wirtschaftliche Änderung eintritt, weil am Ende des Vorgangs letztlich unveränderte Machtverhältnisse stehen, ist kein Anhebungsrecht bewirkt. Es bedarf daher einer Änderung der rechtlichen und der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten der Mietergesellschaft, beide Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen.
 
Zur Anwendung des § 12a Abs 3 MRG iZm Personengesellschaften liegt bereits höchstgerichtliche Rsp im nennenswerten Umfang vor. Demnach ist bei einer Personengesellschaft eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten dann anzunehmen, wenn der persönlich haftende Gesellschafter ausgetauscht wird oder sich die Beteiligungsverhältnisse bei den kraft Gesetzes geschäftsführungsbefugten Komplementären einer Kommanditgesellschaft entscheidend verschieben. Erhält ein Komplementär mehr als 50 % der Gesellschaftsanteile, indiziert dies in Anlehnung an das vom Gesetzgeber ganz generell für den „Machtwechsel“ in einer Gesellschaft erwähnte Beispiel einer Veräußerung der Mehrheit der Anteile eine iSd § 12a Abs 3 erster Satz MRG relevante Verlagerung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten, obwohl sich – wie im gesetzlichen Modell dieser Personengesellschaft vorgesehen – an der Zuteilung der Geschäftsführungsbefugnisse vielleicht gar nichts geändert hat. In diesem Sinn wurde etwa bereits die rechtsformwandelnde Änderung einer OHG mit zwei persönlich haftenden Gesellschaftern in eine KG, bei der einer der bisher persönlich haftenden Gesellschafter die Rechtsposition des Kommanditisten übernimmt, der andere Gesellschafter die des Komplementärs, als rechtlicher und wirtschaftlicher Machtwechsel in der Personengesellschaft angesehen; ebenso die Auswechslung des einzelnen Komplementärs einer KG unabhängig von internen Absprachen. Demgegenüber begründet die Fortführung der bisherigen Personengesellschaft durch die bisher einzige Komplementärin als Einzelunternehmen keine erhebliche Änderung der wirtschaftlichen und rechtlichen Einflussmöglichkeiten.
 
Die Auffassung des Rekursgerichts, hier liege kein „Kippen der Machtverhältnisse“ verbunden mit einer entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf die Antragstellerin vor, ist jedenfalls vertretbar. Der bisherige Mehrheitsgesellschafter schied aufgrund Todes aus, seinen Anteil übernahmen die drei verbliebenen offenen Gesellschafter in einem solchen Ausmaß, dass unverändert keiner von ihnen über eine Anteilsmehrheit in der Mietergesellschaft verfügt. Die Beurteilung des Rekursgerichts, darunter sei kein „Kippen der Mehrheitsverhältnisse“ in dem von der Judikatur verlangten Sinn zu verstehen, bedarf keiner Korrektur im Einzelfall. Sie hält sich im Rahmen der Rsp, wonach etwa die bloße Begründung von Streubesitz an der Holding AG der Mieterin nicht den Tatbestand des § 12a Abs 3 MRG zu begründen vermag und auch der Wechsel der Mehrheit der Vereinsmitglieder für sich allein noch nicht zu einem die Mietzinsanhebung erlaubenden „Machtwechsel“ führen kann.
 
Für eine Änderung der wirtschaftlichen Machtverhältnisse, die selbst durch ein „Kippen der Mehrheitsverhältnisse“, nur indiziert wäre, ist im Übrigen der Vermieter behauptungs- und beweispflichtig. Hier schied der bisherige Mehrheitsgesellschafter zwar durch Tod aus der Gesellschaft aus, die übrigen Gesellschafter blieben unverändert allein geschäftsführungs- und vertretungsbefugt für die Gesellschaft. Ungeachtet der Übernahme der Anteile des Verstorbenen ist nach wie vor keiner von ihnen Mehrheitsgesellschafter bzw konkret in der Lage, aufgrund seiner Gesellschafterstellung die Geschicke der Antragstellerin so zu bestimmen, als hätte er das Unternehmen selbst erworben. Die Auffassung des Rekursgerichts, die bloße Stärkung der Einflussmöglichkeiten der verbleibenden Minderheitsgesellschafter, die im Zusammenwirken mit anderen Minderheitsgesellschaftern Beschlüsse fassen könnten, reiche hier für eine wesentliche Änderung der wirtschaftlichen Machtverhältnisse (noch) nicht aus, ist angesichts der zu unterstellenden Struktur der Antragstellerin als reines Familienunternehmen jedenfalls vertretbar.