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Selbst Abhängigkeiten, die sich aus einem Dienstvertrag oder aus der ständigen Zusammenarbeit in einem Auftrags- oder Werkvertragsverhältnis ergeben, können ein wirtschaftliches Naheverhältnis iSd § 24 Abs 3 WEG 2002 indizieren; wenn die Feststellungen eine ausreichende Grundlage für die Annahme eines Gefährdungspotentials bieten, hat jener Wohnungseigentümer, der einen Beschluss als Folge eines Stimmrechtsausschlusses bekämpft, seine ihn im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren treffende, qualifizierte Behauptungspflicht erfüllt

 
GZ 5 Ob 106/17z, 20.07.2017
 
OGH: Der Begriff des familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnisses in § 24 Abs 3 WEG 2002 wurde bewusst § 6 Abs 4 MaklerG entnommen, sodass auf das dort entwickelte Gesetzesverständnis zurückgegriffen werden kann. Zweck der Regelung ist da wie dort die Vermeidung von Interessenkollisionen. Der Geschäftsabschluss bzw das Stimmverhalten soll von den Interessen des Geschäftspartners des Dritten und nicht von den Interessen des Maklers bzw Stimmführers gesteuert sein. Ob ein Interessenkonflikt droht, hängt einerseits von der Intensität der Beziehung zwischen den in Rede stehenden Personen, andererseits vom Zweck des Geschäfts ab. Es kommt dabei auf die Umstände des Einzelfalls an, die nach wirtschaftlich sinnvoll und praktikablen Gesichtspunkten zu beurteilen sind. Selbst Abhängigkeiten, die sich aus einem Dienstvertrag oder der ständigen Zusammenarbeit in einem Auftrags- oder Werkvertragsverhältnis ergeben, können ein wirtschaftliches Naheverhältnis iSd § 24 Abs 3 WEG 2002 indizieren.
 
Die Enthebung und Bestellung des Verwalters gehört zu jenen Rechtsgeschäften, die gem § 24 Abs 3 WEG 2002 einen Stimmrechtsausschluss gebieten, wenn durch das familiäre oder wirtschaftliche Naheverhältnis eines Wohnungseigentümers zum Verwalter Gemeinschaftsinteressen auf dem Spiel stehen. Bei einem Naheverhältnis eines Wohnungseigentümers zu der als Verwalter ausersehenen natürlichen oder juristischen Person ist stets zu hinterfragen, ob im konkreten Fall eine den Gemeinschaftsinteressen abträgliche Verwaltung etwa durch einen Strohmann dieses Wohnungseigentümers droht. Bestehen dafür plausible Anhaltspunkte, relativieren sie die Intensität des für den Stimmrechtsausschluss erforderlichen Tatbestandsmerkmals des wirtschaftlichen Naheverhältnisses.
 
Die Erstantragsgegnerin und Mehrheitseigentümerin (rund 87 %) ist Vermieterin von neun Wohnungseigentumsobjekten, mit deren Verwaltung sie jene Gebäudeverwaltung GmbH betraute, die in der Folge per Umlaufbeschluss ausschließlich mit der Stimme der Mehrheitseigentümerin zur neuen Verwalterin des Hauses bestellt wurde. Dieses System der Identität zwischen Hausverwalterin und Verwalterin der Mehrheitseigentümerin hatte – bis zur Beendigung der jeweiligen Verwaltertätigkeit – auch zuvor bestanden, wobei es zu Missständen gekommen war. Die damalige Hausverwalterin hatte der Erstantragsgegnerin 2011 und 2012 keine Beiträge zur Reparaturrücklage vorgeschrieben und in die Abrechnungen für diese Perioden auch Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen aufgenommen, die lediglich die Wohnungseigentumsobjekte der Erstantragsgegnerin betroffen hatten. Beides war der Erstantragsgegnerin bekannt. Sie hatte die von der Erstantragsgegnerin zu leistenden Beiträge nur schleppend überwiesen, weshalb es immer wieder zu Rückständen gegenüber der Eigentümergemeinschaft gekommen war. Schon bei Abschluss des Vertrags über die Verwaltung der vermieteten Wohnungseigentumsobjekte mit der (nunmehrigen) Gebäudeverwaltung GmbH beabsichtigte die Erstantragsgegnerin, ihre Verwalterin auch zur Hausverwalterin zu bestellen, was sie ca eineinhalb Monate danach mit dem nunmehr angefochtenen Umlaufbeschluss auch erreichte. Ab Beginn ihrer Verwaltungstätigkeit betreffend die Wohnungseigentumsobjekte der Antragsgegnerin leistete die Gebäudeverwaltung GmbH keine Zahlungen an die Gemeinschaft (ausgenommen eine Einmalzahlung von 500 EUR). Der Rückstand wurde einschließlich des Wohnbeitrags für Dezember 2015 erst am 9. 12. 2015 bezahlt. Die Wohnbeiträge für Jänner 2016 wurden erst am 25. 1. 2016 endgültig dem Konto der Eigentümergemeinschaft gutgeschrieben.
 
Das von der Mehrheitseigentümerin eingeführte und auch fortgesetzte System der gleichzeitigen Verwaltungstätigkeit für die Eigentümergemeinschaft einerseits und die Mehrheitseigentümerin andererseits, das in der Vergangenheit zu Missständen geführt hatte, indiziert eine Gefährdung der Interessen der übrigen Gemeinschaft, weil es auch unter dem Regime der neuen Verwalterin zu Beitragsrückständen der Erstantragsgegnerin gekommen war. Ein wirtschaftliches Naheverhältnis zwischen der Mehrheitseigentümerin und der ihre Wohnungseigentumsobjekte verwaltenden GmbH ist iSd zu 5 Ob 246/03t ausführlich dargelegten Kriterien zu bejahen. Das vom Rekursgericht erzielte Ergebnis, dass in dieser Konstellation ein Stimmrechtsausschluss nach § 24 Abs 3 WEG 2002 gerechtfertigt ist, hält sich im Rahmen der höchstgerichtlichen Rsp. Damit erübrigt sich eine Antwort auf die Frage des Rekursgerichts nach der Beweislast. Wenn die Feststellungen – wie hier – eine ausreichende Grundlage für die Annahme eines Gefährdungspotentials bieten, hat jener Wohnungseigentümer, der einen Beschluss als Folge eines Stimmrechtsausschlusses bekämpft, seine ihn im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren treffende, qualifizierte Behauptungspflicht erfüllt.