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Die zur Vermeidung verpönter Eigenmacht nach §§ 828 ABGB, 16 Abs 2 WEG 2002 erforderliche Zustimmung der einzelnen Wohnungseigentümer kann nicht durch eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft ersetzt werden

 
GZ 5 Ob 44/17g, 29.08.2017
 
OGH: Gem § 828 ABGB darf kein Miteigentümer gegen den Willen der übrigen an der gemeinschaftlichen Sache Veränderungen vornehmen, wodurch über den Anteil der anderen verfügt würde. Substanzielle tatsächliche und rechtliche Veränderungen ohne Einstimmigkeit sind demnach unzulässig. Die fehlende Zustimmung eines Teilhabers kann - im schlichten Miteigentum - nicht durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden. Jeder Miteigentümer, auch wenn er nur die Minderheit der Anteile repräsentiert, ist berechtigt, eigenmächtige Eingriffe in das gemeinsame Eigentum mit Eigentumsfreiheitsklage gegen den Störer, die auch auf Beseitigung und Wiederherstellung des vorigen Zustands gerichtet werden kann, abzuwehren. Einem Minderheitseigentümer (Wohnungseigentümer) steht die Negatorienklage nach § 523 ABGB zur Abwehr eigenmächtiger Eingriffe in das gemeinsame Eigentum nicht nur gegen einen Dritten, sondern auch gegen andere Miteigentümer (Wohnungseigentümer) zu.
 
Auch im WEG 2002 verpflichtet schon die bloße Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Mit- und Wohnungseigentümer den änderungswilligen Wohnungseigentümer, die Zustimmung aller anderen Mit- und Wohnungseigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitrichters einzuholen. Tut er das nicht, nimmt er also Änderungen iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 ohne vorherige Zustimmung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer und ohne Genehmigung des Außerstreitrichters vor, handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg petitorisch mit Klage nach § 523 ABGB zur Beseitigung der Änderung und Wiederherstellung des früheren Zustands sowie gegebenenfalls auf Unterlassung künftiger Änderungen verhalten werden.
 
Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft ist auf Angelegenheiten der Verwaltung beschränkt. Mehrheitsbeschlüsse können und dürfen nur Maßnahmen der Verwaltung zum Gegenstand haben. Die Abwehr von Nutzungs- oder Eingriffshandlungen betreffend allgemeine Teile der Liegenschaft beruht auf dem Anteilsrecht, also der dinglichen Rechtsposition der Mit- und Wohnungseigentümer; diese ist als dem Eigentumsrecht entspringend nicht der Verwaltung der Liegenschaft zuzuordnen. Eine Zustimmung iSd §§ 828 ABGB, 16 Abs 2 WEG 2002 fällt daher nicht in die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft, sondern als Verfügung über die gemeinschaftliche Sache in die unmittelbare Kompetenz der Teilhaber.