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OGH: Zur Nichtigkeit von Wohnungseigentumsverträgen
Die Eigentümergemeinschaft als Verwaltungseinheit mit eigener Rechtspersönlichkeit hat selbst dann noch Bestand, wenn die der Wohnungseigentumsbegründung zugrunde liegende Nutzwertberechnung unrichtig und die darauf fußende Wohnungseigentumsbegründung nichtig ist
Gesetze: § 2 WEG 2002, § 37 WEG 2002, § 879 ABGB
Schlagworte: Wohnungseigentumsrecht, Wohnungseigentumsvertrag, unrichtige Nutzwertfestsetzung, Nichtigkeit, Eigentümergemeinschaft, Rechtspersönlichkeit, schlichtes Miteigentum, Betriebskosten
GZ 5 Ob 137/17h, 29.08.2017
OGH: Die Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, also Teilen, die der allgemeinen Benützung dienen und deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Nutzung entgegensteht, ist unwirksam. So wurde etwa die Begründung von Wohnungseigentum an einer Wohnung, die zur Unterbringung des für die Liegenschaft bestellten Hausbesorgers bestimmt ist, als rechtlich unmöglich und eine entgegenstehende Vereinbarung als rechtsunwirksam qualifiziert; aufgrund solcher Vereinbarungen durchgeführte Grundbuchseintragungen sind nichtig. Bis zu einer „Rückabwicklung“ sind die „Wohnungseigentümer“ mangels eines dem Gesetz entsprechenden Mindestanteils entgegen dem Grundbuchstand rechtlich nicht Wohnungseigentümer, sondern nur schlichte Miteigentümer. Die Bereinigung hat durch eine der wahren Rechtslage entsprechende Neufestsetzung der Nutzwerte zu erfolgen.
Solange eine rechtskonforme Gestaltung keine geänderte Summe der Nutzwerte/Mindestanteile verlangt, ist die Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft jedoch nicht insgesamt und abschließend nichtig, sondern es besteht bis zur neuen rechtskonformen vertraglichen Gestaltung am betroffenen Raum nicht Wohnungseigentum, sondern schlichtes Miteigentum. Wenn eine Korrektur einer fehlerhaften Nutzwertfestsetzung deshalb (momentan) aussichtslos ist, weil kein Wohnungseigentümer bereit ist, den unselbständigen Raum in sein Zubehörwohnungseigentum zu übernehmen, besteht jedenfalls schlichtes Miteigentum sämtlicher Teilhaber mit einer schuldrechtlichen Benützungsregelung an den einzelnen ihnen zugewiesenen Objekten.
Die Eigentümergemeinschaft als Verwaltungseinheit mit eigener Rechtspersönlichkeit hat daher selbst dann noch Bestand, wenn die der Wohnungseigentumsbegründung zugrunde liegende Nutzwertberechnung, etwa weil nicht zum Wohnungseigentum taugliche Objekte miteinbezogen wurden, unrichtig und die darauf fußende Wohnungseigentumsbegründung nichtig ist; daraus folgt auch ihre Aktivlegitimation zur Einhebung von Betriebskostenakonti.
