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Eine verpönte Drucksituation liegt jedenfalls solange vor, als der Mieter noch keine rechtlich gesicherte Position erlangt hat und daher in seiner Willensbildung beschränkt ist; dem trägt der Gesetzgeber iZm befristeten Mietverträgen dadurch Rechnung, dass er in § 16 Abs 8 MRG eine Frist von sechs Monaten nach Auflösung des Mietverhältnisses zur Einbringung eines Mietzinsüberprüfungsantrags einräumt; entgegen der Ansicht der Revisionsrekurswerber stehen die Entscheidungen der Vorinstanzen daher im Einklang mit der Rsp, wenn sie in der anlässlich der jeweiligen Vertragsverlängerungen abgegebenen Erklärungen der Antragstellerin keinen wirksamen Verzicht auf ihren Rückforderungsanspruch erkannten; gerade in dem Umstand, dass sie bei den jeweiligen Verlängerungen des Mietverhältnisses auf das Wohlwollen der Drittantragsgegnerin angewiesen war, zeigt sich die vom Gesetzgeber verpönte Drucksituation

 
GZ 5 Ob 141/17x, 29.08.2017
 
OGH: Nach § 27 Abs 3 MRG kann das, was entgegen den Bestimmungen der §§ 15 bis 26 MRG oder den Bestimmungen des § 27 Abs 1 MRG geleistet wird, samt gesetzlichen Zinsen zurückgefordert werden. Diese Bestimmung differenziert zwar zwischen Ansprüchen auf Rückforderung von Leistungen, die entgegen den §§ 15–26 MRG erbracht wurden, und solchen, die den Verboten des § 27 Abs 1 MRG zuwiderlaufen. Der OGH hat aber bereits ausgesprochen, dass die Rsp zum Verzicht auf die Rückforderung einer verbotenen Ablöse iSd § 27 Abs 1 MRG auch für die anderen von § 27 Abs 3 MRG erfassten Rückforderungstatbestände gilt.
 
In Bezug auf den Verzicht auf die Rückforderung einer verbotenen Ablöse iSd § 27 Abs 1 MRG wird in stRsp vertreten, dass dieser bis zum Wegfall der Zwangslage des Mieters ausgeschlossen ist. Ob und zu welchem Zeitpunkt die Zwangslage weggefallen ist, wird immer von den Umständen des Einzelfalls bestimmt.
 
Eine in diesem Sinn verpönte Drucksituation liegt jedenfalls solange vor, als der Mieter noch keine rechtlich gesicherte Position erlangt hat und daher in seiner Willensbildung beschränkt ist. Dem trägt der Gesetzgeber iZm befristeten Mietverträgen dadurch Rechnung, dass er in § 16 Abs 8 MRG eine Frist von sechs Monaten nach Auflösung des Mietverhältnisses zur Einbringung eines Mietzinsüberprüfungsantrags einräumt. Entgegen der Ansicht der Revisionsrekurswerber stehen die Entscheidungen der Vorinstanzen daher im Einklang mit der Rsp, wenn sie in der anlässlich der jeweiligen Vertragsverlängerungen abgegebenen Erklärungen der Antragstellerin keinen wirksamen Verzicht auf ihren Rückforderungsanspruch erkannten. Gerade in dem Umstand, dass sie bei den jeweiligen Verlängerungen des Mietverhältnisses auf das Wohlwollen der Drittantragsgegnerin angewiesen war, zeigt sich die vom Gesetzgeber verpönte Drucksituation.
 
Nach § 16 Abs 4 zweiter Halbsatz MRG ist ein Lagezuschlag nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs 3 RichtWG) und die für den Zuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich bekannt gegeben wurden.
 
Die Revisionsrekurswerber behaupten gar nicht, dass sie der Antragstellerin in diesem Sinn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände – auch nur schlagwortartig – fristgerecht in Schriftform bekannt gegeben hätten, sondern räumen ein, dass das Vertragsformular hier unausgefüllt blieb. Allein der Hinweis „außerhalb eines Gründerzeitviertels“, ohne die den Wohnwert des Hauses beeinflussenden Kriterien konkret anzuführen, ist aber entgegen der von ihnen offenbar vertretenen Auffassung keinesfalls ausreichend, wie bereits das Erstgericht unter Berufung auf die Entscheidung 5 Ob 199/98w ausgeführt hat.
 
Das Erstgericht hat auch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Antragstellerin deutlich zum Ausdruck gebracht hat, ihr Begehren auf Feststellung der Überschreitung des zulässigen Zinsausmaßes (§ 37 Abs 1 Z 8 MRG) und auf Rückzahlung (§ 37 Abs 4 MRG) gegen den für die einzelnen Perioden jeweils passiv legitimierten Vermieter zu richten. Schon deshalb erübrigten sich die von den Revisionsrekurswerbern vermissten Teilabweisungen für Zeiträume, in denen sie jeweils nicht Vermieter waren. Wie ein Antrag konkret zu verstehen ist und welches Begehren er enthält, ist aber stets von den Umständen des Einzelfalls abhängig und bildet daher keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 62 Abs 1 AußStrG.
 
Das von der Antragstellerin schon vor der Schlichtungsstelle eingebrachte „Rückzahlungsbegehren“ ist lediglich als Anregung zu betrachten, von der Möglichkeit der Schaffung eines Rückzahlungstitels Gebrauch zu machen, weshalb sich auch insoweit eine Abweisung erübrigte.