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Die Fiktion des Fortbestehens des Bestandverhältnisses in § 34 Abs 2 MRG ändert nichts daran, dass ein – hier vorliegendes – befristetes Mietverhältnis mit dem Beendigungstermin endet und das Bestandverhältnis nicht verlängert wird; die Verlängerung der Präklusivfrist bei befristeten Mietverhältnissen wird damit begründet, dass der Mieter unter Druck steht, solange er auf das Wohlwollen des Vermieters bei einer Verlängerung des Mietverhältnisses angewiesen ist; einer solchen Situation war die Antragstellerin während der Räumungsfrist nicht ausgesetzt, weil – wie die Parteien selbst ausdrücklich im Räumungsvergleich festhielten – das befristete Mietverhältnis nach dem Endtermin nicht verlängert wurde

 
GZ 5 Ob 152/17i, 29.08.2017
 
OGH: Nach § 16 Abs 8 Satz 2 MRG muss die Unwirksamkeit einer Hauptmietzinsvereinbarung binnen drei Jahren geltend gemacht werden. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen (§ 29 Abs 1 Z 3) endet diese Präklusivfrist nach § 16 Abs 8 Satz 3 MRG frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.
 
Diese Verlängerung der Präklusivfrist bei befristeten Mietverhältnissen soll dem Mieter die Möglichkeit bieten, noch nach Mietende einen allfälligen Rückforderungsanspruch wegen Mietzinsüberschreitung gem § 37 Abs 1 Z 8 MRG geltend machen zu können: Zu diesem Zeitpunkt steht er nicht mehr unter dem Druck, bei Geltendmachung seiner im MRG normierten Rechte eine Verlängerung des Bestandverhältnisses zu gefährden.
 
Das Mietverhältnis der Antragstellerin war bis 30. November 2013 befristet. Sie verpflichtete sich in einem Räumungsvergleich, das Mietobjekt bis spätestens 31. März 2014 geräumt zu übergeben. Dieser über Wunsch der Mieterin zugestandene Räumungsaufschub sollte nach dem Text des Räumungsvergleichs keine Verlängerung des Mietverhältnisses bedeuten. Das Mietobjekt wurde am 31. März 2014 geräumt zurückgestellt.
 
Die Antragstellerin, deren am 30. September 2014 bei der Schlichtungsstelle eingebrachten Mietzinsüberprüfungsantrag die Vorinstanzen als verfristet ansahen, bezieht sich in ihrem außerordentlichen Revisionsrekurs auf § 34 Abs 2 MRG. Ihrer Meinung nach ist Konsequenz der darin angeordneten Aufrechterhaltung wechselseitiger Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis, dass die Präklusivfrist erst mit dem Ende der verlängerten Frist beginnt.
 
Die Fiktion des Fortbestehens des Bestandverhältnisses in § 34 Abs 2 MRG ändert nach hLuRsp jedoch nichts daran, dass ein – hier vorliegendes – befristetes Mietverhältnis mit dem Beendigungstermin endet und das Bestandverhältnis nicht verlängert wird. Die Verlängerung der Präklusivfrist bei befristeten Mietverhältnissen wird damit begründet, dass der Mieter unter Druck steht, solange er auf das Wohlwollen des Vermieters bei einer Verlängerung des Mietverhältnisses angewiesen ist. Einer solchen Situation war die Antragstellerin während der Räumungsfrist nicht ausgesetzt, weil – wie die Parteien selbst ausdrücklich im Räumungsvergleich festhielten – das befristete Mietverhältnis nach dem Endtermin nicht verlängert wurde.