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Der OGH hat bereits ausgesprochen, dass die Tätigkeit eines nicht untersagten Vereins schlechthin geschäftliche Tätigkeit ist; es bedarf nicht der Entfaltung einer humanitären, geistigen oder kulturellen Zwecken dienenden Tätigkeit, um ein Bestandverhältnis dem § 1 Abs 1 MRG zu subsumieren, sofern die Voraussetzung einer auf Dauer angelegten Organisation des Mieters vorliegt

 
GZ 4 Ob 125/17m, 24.08.2017
 
OGH: Der Begriff der „Geschäftsräumlichkeit“ iSd § 1 Abs 1 MRG ist weit zu verstehen. Die Rsp stellt auf den „normalen Sprachgebrauch“ ab und versteht darunter ein dreidimensional abgeschlossenes, geschäftlichen Zwecken dienendes Gebilde. Des weiteren wird der Begriff des Geschäftsraums durch den Vertragszweck bestimmt. Es ist demnach nicht entscheidend, in welcher Art ein Raum nach dem Abschluss des Mietvertrags tatsächlich verwendet wird; maßgeblich ist, zu welchem Zweck er nach der Parteienabsicht bei Vertragsabschluss in Bestand gegeben bzw genommen wurde oder welcher Zweck von den Parteien später einvernehmlich – allenfalls auch schlüssig – zum Vertragszweck gemacht worden ist. Bei sog „neutralen Objekten“, die nicht von vornherein als Wohnungen oder Geschäftsräume anzusehen sind, liegt es am Mieter zu beweisen, dass das Objekt als Wohnung oder Geschäftsraum vermietet wurde und damit in den Anwendungsbereich des MRG fällt. Die geschäftliche Tätigkeit selbst muss nicht unmittelbar im betreffenden Objekt ausgeübt werden, es genügt, wenn das Objekt diesen geschäftlichen Zwecken dient.
 
Geschäftliche Tätigkeit muss durchaus nicht gewinnorientiert sein. Die Rsp stellt auf eine auf Dauer angelegte, wenn auch nicht auf Gewinn gerichtete Organisation ab, die nach dem Vertragszweck über die Privatsphäre hinausgeht. Darunter fällt auch die Entfaltung einer Tätigkeit, die humanitären, geistigen oder kulturellen Zwecken, der Erreichung eines statutenmäßigen Vereinsziels oder generell der Entfaltung einer den Aufgaben des Bestandnehmers entsprechenden Betätigung dient.
 
Der OGH hat bereits ausgesprochen, dass die Tätigkeit eines nicht untersagten Vereins schlechthin geschäftliche Tätigkeit ist; es bedarf nicht der Entfaltung einer humanitären, geistigen oder kulturellen Zwecken dienenden Tätigkeit, um ein Bestandverhältnis dem § 1 Abs 1 MRG zu subsumieren, sofern die Voraussetzung einer auf Dauer angelegten Organisation des Mieters vorliegt.
 
An diese Grundsätze hat das Berufungsgericht angeknüpft und in Ansehung des Vertragszwecks bejaht, dass der Mietvertrag vom – zudem unter dem damaligen, den Vereinsgegenstand der chancengleichen Ausbildung und Integration Körperbehinderter zum Ausdruck bringenden Namen auftretenden – Beklagten in Ausübung geschäftlicher Tätigkeit abgeschlossen wurde. Bei Bestandverhältnissen über Geschäftsräumlichkeiten ist die Anwendbarkeit des MRG aber die Regel, die allfällige Kündigungsschutzfreiheit bildet einen von jener Partei, die daraus Rechtsfolgen ableitet, zu behauptenden Ausnahmefall.
 
In diesem Lichte hält sich die Auslegung der Vorinstanzen, dass das Rechtsverhältnis in den Geltungsbereich des § 1 Abs 1 MRG fällt und es an der Klägerin gelegen wäre, eine konkrete Ausnahme hiervon zu behaupten und unter Beweis zu stellen, im Rahmen der Rsp.