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Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG liegt nicht vor, wenn die aufgekündigte Wohnung zwar leersteht, dem Mieter aber vertraglich ein Weitergabe- oder ein Untervermietrecht eingeräumt wurde und er auch innerhalb nicht unangemessen langer Frist konkrete und ernstliche Schritte zur Weitergabe der Mietrechte/Untervermietung unternommen hat; kann der Untermieter „für den Hauptmieter“ verwenden, dann muss dies aber einer regelmäßigen Verwendung für Wohnzwecke entsprechen

 
GZ 3 Ob 12/17m, 04.07.2017
 
OGH: Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG („wenn … die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen (§ 14 Abs 3) regelmäßig verwendet wird, es sei denn, dass der Mieter zu Kur- oder Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen abwesend ist“) setzt nach stRsp und hL – in gewisser Abweichung zum Gesetzestext – das Fehlen einer regelmäßigen Verwendung zu Wohnzwecken (durch wen immer) und den Mangel eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen voraus. Wenn daher eine regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken erfolgt, ist der dringende Wohnbedarf des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen gar nicht mehr zu prüfen. Beweispflichtig für das Fehlen einer regelmäßigen Verwendung ist der Vermieter. Eine regelmäßige Verwendung der Wohnung ist anzunehmen, wenn der Mieter die aufgekündigte Wohnung wenigstens während eines beachtlichen Zeitraums im Jahr (bzw einige Tage in der Woche) als wirtschaftlichen und familiären Mittelpunkt oder Mittelpunkt seiner Lebensgestaltung ausnützt, und zwar zumindest zum Teil oder in mancher Beziehung. Die Beurteilung der Frage, ob von einer regelmäßigen Verwendung zu Wohnzwecken gesprochen werden kann, ist von den Umständen des konkreten Einzelfalls abhängig. Da es auf die Benützung zu Wohnzwecken ankommt, liegt der Kündigungsgrund im Fall bloßer Benützung der Wohnung aus Bequemlichkeit oder als Absteigequartier vor.
 
Einzelfallbezogen differenziert die Rsp auch nach den Bedürfnissen des konkreten Mieters. So legt sie etwa bei einer/m Alleinstehenden keinen allzu strengen Maßstab an. Die regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken wird auch bejaht, wenn die berufsbedingte Benützung der aufgekündigten Wohnung über die Benützung als gelegentliches Absteigequartier hinausgeht und nicht nur aus reiner Bequemlichkeit, sondern deshalb erfolgt, weil die Rückkehr zur auswärts gelegenen Familienwohnung unzumutbar und daher nicht entscheidend ist, ob andere Wohnmöglichkeiten bestehen. Selbst eine durchgängige Benützung der gemieteten Wohnung bloß zum Schlafen, allerdings in jeder Nacht, steht einer auf § 30 Abs 2 Z 6 MRG gestützten Kündigung entgegen, selbst wenn der (geschiedene) Mieter sich untertags auswärts, va in der Wohnung seines Sohnes aufhält. Durch diese Entscheidungen ist dokumentiert, dass dem in den Leitsätzen immer wieder verwendeten Kriterium des Mittelpunkts des Familienlebens unter bestimmten Voraussetzungen eine untergeordnete Bedeutung zukommen kann.
 
Obwohl in § 30 Abs 2 Z 6 MRG nur vom Wohnbedürfnis „des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen“ die Rede ist, entspricht es hA, dass – gerade in Fällen einer zulässigen Untervermietung – die regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken auch durch andere Personen, insbesondere durch einen Untermieter, erfolgen kann. Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG liegt nicht vor, wenn die aufgekündigte Wohnung zwar leersteht, dem Mieter aber vertraglich ein Weitergabe- oder ein Untervermietrecht eingeräumt wurde und er auch innerhalb nicht unangemessen langer Frist konkrete und ernstliche Schritte zur Weitergabe der Mietrechte/Untervermietung unternommen hat. Kann der Untermieter „für den Hauptmieter“ verwenden, dann muss dies aber einer regelmäßigen Verwendung für Wohnzwecke entsprechen.
 
Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob ein Kündigungsgrund vorliegt, ist immer nur derjenige des Zugangs der Aufkündigung an den Mieter. War der Kündigungsgrund zu diesem Zeitpunkt noch nicht oder nicht mehr verwirklicht, ist die Kündigung abzuweisen.