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OGH: Zur Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 MRG (Heiztherme)
Die Erhaltungspflicht des Vermieters erfasst nur die von ihm selbst entgeltlich bereit gestellten Wärmebereitungsgeräte
Gesetze: § 3 MRG
Schlagworte: Mietrecht, Erhaltungspflicht des Vermieters, mitvermietete Heiztherme, Wärmebereitungsgeräte, Boiler, Einbau durch Mieter, Verbesserung
GZ 5 Ob 201/16v, 23.05.2017
OGH: Gem § 3 Abs 1 MRG hat der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Darunter fallen gem § 3 Abs 2 Z 2a MRG auch die Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind. Die in § 3 Abs 2 Z 2a MRG normierte Erhaltungspflicht des Vermieters betrifft aber nur „mitvermietete“ Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte. Nähere Vorgaben dazu, wann ein Wärmebereitungsgerät als „mitvermietet“ anzusehen ist, enthält das Gesetz nicht.
Es entspricht der erklärten Absicht des Gesetzgebers, die Erhaltungspflicht des Vermieters auf die von ihm entgeltlich bereit gestellten Wärmebereitungsgeräte zu beschränken. Diese Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst dabei auch die allenfalls notwendige Neuherstellung, dh den Austausch einer irreparabel defekten durch eine gleichwertige neue Anlage. Kommt der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach und nimmt der Mieter diese Maßnahme selbst vor, erstreckt sich die Erhaltungspflicht des Vermieters zweifellos auch auf die neue Anlage, weil das vom Mieter installierte Wärmebereitungsgerät nur das alte, bei Mietbeginn mitübergebene substituiert hat.
Ersetzt aber ein Mieter - wenn auch mit Zustimmung des Vermieters - eine im Mietobjekt vorhandene, aber reparaturbedürftige Ölheizung und einen nur mehr eingeschränkt benützbaren Elektro-Boiler auf eigene Kosten durch eine zentrale Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage (Gasetagenheizung) und schafft dadurch eine Verbesserung, die für eine Kategorieanhebung relevant wäre, ist diese Anlage nicht mehr „mitvermietet“; damit trifft den Vermieter auch keine Pflicht zur Erhaltung dieser neuen Anlage.
