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Die vom Rekursgericht zutreffend unter Hinweis auf höchstgerichtliche Rsp dargestellten Kriterien für die Berechnung des Lagezuschlags nach § 16 Abs 3 MRG zieht der Revisionsrekurs nicht in Zweifel; warum sie nur deshalb hier nicht zur Anwendung gelangen sollten, weil sich das Bestandobjekt in unmittelbarer Nähe des ersten Bezirks befindet, ist nicht nachvollziehbar; mit dem bloßen Hinweis auf Marktgegebenheiten und gestiegene Kaufpreise wird eine vom OGH wahrzunehmende krasse Fehlbeurteilung des Rekursgerichts nicht aufgezeigt

 
GZ 5 Ob 77/17k, 27.06.2017
 
OGH: Die Frage, ob und in welcher Höhe Abschläge bzw Zuschläge vom bzw zum Richtwertmietzins gerechtfertigt sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Da es mit der im § 16 Abs 2 MRG geforderten Orientierung an der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens unvereinbar ist, alle (auch die winzigsten) Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge einfach zusammenzuzählen, sondern vielmehr eine Gesamtschau geboten ist, kann die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten nur ein Kontrollinstrument sein, während die Justierung im Einzelfall nach richterlichem Ermessen zu erfolgen hat. Die diesbezügliche Ermessensübung durch das Rekursgericht wäre für den OGH im Interesse der Rechtssicherheit nur dann überprüfbar, wenn es zu einer krassen Verkennung der Rechtslage gekommen wäre. Dies ist hier nicht der Fall:
 
Die vom Rekursgericht erwähnten Feststellungen zur Begründung des Lagezuschlags traf das Erstgericht sehr wohl – wenn auch teilweise disloziert im Rahmen seiner rechtlichen Beurteilung. Die vom Rekursgericht zutreffend unter Hinweis auf höchstgerichtliche Rsp dargestellten Kriterien für die Berechnung des Lagezuschlags nach § 16 Abs 3 MRG zieht der Revisionsrekurs nicht in Zweifel. Warum sie nur deshalb hier nicht zur Anwendung gelangen sollten, weil sich das Bestandobjekt in unmittelbarer Nähe des ersten Bezirks befindet, ist nicht nachvollziehbar. Mit dem bloßen Hinweis auf Marktgegebenheiten und gestiegene Kaufpreise wird eine vom OGH wahrzunehmende krasse Fehlbeurteilung des Rekursgerichts nicht aufgezeigt.
 
Abgesehen davon, dass die Antragsgegner in ihrem Rekurs keinerlei Einwände gegen den Abschlag von 2,5 % wegen Fehlens eines Kellerabteils erhoben hatten, liegt darin schon deshalb keine unvertretbare Fehlbeurteilung, weil das Kellerabteil nach den Feststellungen der Wohnung zwar zugeordnet, nicht aber mitvermietet war, vom Antragsteller daher nur gegen jederzeitigen Widerruf genutzt werden konnte. Dass es der Antragsteller tatsächlich dann in der Folge nutzte, ist schon deshalb irrelevant, weil im Mietzinsüberprüfungsverfahren auf den im Anmietungszeitpunkt zulässigen Hauptmietzins abzustellen ist, dieser ist auch für die Bewertung von Standardabweichungen als für die Preisbildung relevante Faktoren von Bedeutung. Im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses war für den Antragsteller nicht vorherzusehen, dass er das Kellerabteil faktisch über die gesamte Zeit unbeanstandet nutzen würde können.
 
Vergleichbares gilt für die Einwände gegen den 2%igen Abschlag wegen der Gangküche. Die mietrechtliche Normwohnung ist eine Wohnung in einem Althaus, die nach § 2 Abs 1 RichtWG über eine Küche verfügt. Die Auffassung, dabei handle es sich nicht um eine Küche, die bloß auf den Gang entlüftet werde, ist jedenfalls nicht unvertretbar und bedarf keiner Korrektur im Einzelfall.